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東京都大手町-結合人潮、街區與資訊之嶄新地標誕生-大手町二丁目地區更新事業

前言

大手町位於東京都西側,其名稱係因位處於江戶城正門皇居大手門之位置而得之,於江戶時代,該地區由各藩領將軍府邸排列配置,目前東北端的大手町二丁目地區係屬越前福井藩(松平家族)江戶府邸所在。
進入明治時代,大手町地區成為新政府官廳設施設置地區,在該地區興建紅磚牆大藏省(財政部)印刷局等設施,發展成為日本行政、文化核心地段。
於昭和時代官廳設施逐漸轉移到霞關地區,1962年、1964年及1968年陸續興建完成「東京郵政局」、「遞信綜合博物館」及「東京國際郵便局」等郵政相關設施。但邁入21世紀後,該等建築物均將屆40年建齡,為順應新時代發展需求,必須加以更新。


基地位置圖

辦理經過
配合2005年東京郵政局建物拆除所帶來的契機,於2006年該地區權利關係人認為必須針對土地有效利用、高度利用等課題加以檢討,乃商請UR都市機構及相關單位研討都市再生問題。
2007年以該地區為對象,招募有意願推動「連鎖型都市更新重建」的權利人,但最終並未有參與意願者出現,遂無法以連鎖型方式實施更新。因此,該地區土地所有權人乃決定必須實施更新事業,其主要辦理過程如下所示:
2008年10月 簽訂「基本合意書」UR都市機構同意擔任更新事業預定實施者
2011年09月 簽訂「再開發協定」約定更新事業推動架構
2013年06月 都市計畫核定公告(都市再生特別地區)
簽訂實施體制等相關確認書、確認UR都市機構與NTT都市開發公司為共同實施者體制
2013年08月 核准實施
2014年03月 權利變換計畫認可
2014年07月 原有建物拆遷
2015年05月 動工
2018年08月 完工

事業推動機制
本更新事業採個人實施方式,UR都市機構為實施者代表,而NTT都市開發公司為共同實施者,其執行業務 為扣除西塔樓的設計,興建工作以外的全部更新工作。
 
一、強化國際業務核心機能事業特徵
配合大手町地區已依連鎖型更新方式完成之現有建築,強化國際業務核心機能外,為順應全球化、高資訊化時代需求,乃強化資訊通信據點機能,以活化國內通信環境。

該地區明治時代開始,既已聚集大藏省印刷局、遞信綜合博物館、東京國際郵便局等相關設施,已承擔歷史性的日本社會中樞機能角色。傳承此等功能角色及歷史精神,本更新事業以能開創百年後大手町業務核心的意象與願景,多方位連結的新時代價值,並創造公共空間的最佳典範。主要特徵包括下列三項:
 
二、提升大手町地區業務推展能力
針對西塔樓低層部約6,000㎡,具國內最高通信環境水準的 TNTER NET CENTER加以改善,以能符合大手町、丸之內地區資訊通信基盤設施高速化、大容量化等需求。

同時為能順應企業推展全球化國際會議之多樣化及彈性化需求,必須針對大手町地區約750㎡最大面積的會議廳加以改善,強化國際會議機能。
 
調整改善大手町地區內區域性冷暖氣設施的供給服務計畫,使其配管Loop(環狀回線)化,於災害發生時,當單側配管停止熱氣供給時,亦能供給冷暖氣使用。另於3日(72小時)停電期間,能夠啟動非常用發電機,由A重機油與瓦斯結合系統的多重化電源,使能夠維持災害時的業務運作。

另於災害發生時,提供部分低層空間,開放為臨時滯留場所,可容納約3,000人,供無法回家者停留使用,規劃設置約300㎡的蓄備倉庫,可收藏3,000人,3日份的所需食糧,俾強化災害應變能力。

三、創造友善舒適的都市基盤設施環境
利用大手町地區東北端緊臨神田之有利區位條件,於地區內設置連通道路(中央貫通廊道),並改善東北側跨越日本橋川的步行專用道及「龍閑櫻橋」,期能順暢人行動線。

龍閑櫻橋(林宜樺攝)

同時,可於中央貫通前廊道巧妙地配置店舖、藝術作品、家具、雜貨、植栽等空間及施作,依場所、季節不同變化規劃設計內容,期創造愉悅舒適的公共空間。

另於西南側交叉路口處規劃地下化空間(下凹式庭園),形塑具魅力的立體化都市廣場,並改善與丸之內線大手町站驗票口間的地下連通道路,以方便乘客通行。
 
依場所、季節變化,於中央貫通廊道配置店舖、藝術作品、家具、雜貨、植栽等(林宜樺攝)

中央貫通廊道配置店舖(林宜樺攝)

戶外人行步道(林宜樺攝)

種植大量植栽創造舒適公共空間(林宜樺攝)
 
建築設計特徵
該地區一直是遞信建築群聚的地點,是深具水平遮蓋陰影,且具日本風格與表情的街區景觀。

在建築設計方面,希望能融合熟識的大手町視覺景觀,並保留遞信建築的固有記憶,於高層部分具透明感的Curtain Wall(CW帷幕牆)上加設水平Louver(百葉窗),以控制日照。在低層部則引入遞信建築設計元素,建築外觀由水平葉柵帷幕牆與丸柱所構成的整體美感。

舊東京郵政局(圖片來源:URCA)/低層部則引入遞信建築設計元素,建築外觀由水平葉柵帷幕牆與丸柱所構成的整體美感(林宜樺攝)

建築內部空間由東塔樓與西塔樓之兩棟,建構連續的空間配置。其東西北三面的玄關採統一性設計,於3樓辦公空間的門廳,採用十字型挑空設計,以連結要素及統一的裝修,創造具整體感的空間景觀。

就內部裝修而言,為了能夠呈現遞信建築具備的日本風格與表情,採用有如手工生產,具有深度感的瓷磚為素材進行設計。

建物剖面圖(圖片來源:URCA)

更新後建物現況(林宜樺攝)
 
權利變換計畫
本更新事業實施地區,係配合土地重劃作業,採特定假換地方式進行權利變換,經土地所有權人全體同意為之。

管理營運計畫
東塔樓與西塔樓10層以上之高層部分乃彼此分離,安全系統亦予區分,故辦公空間共用設施部分則依各棟分別設定,其管理委員會亦個別組成,相關管維事項由各棟自行判定。

整體更新建築的共同部分如外牆玻璃、設備陽台外牆Louver(百葉窗)等,視為特定管理項目,予納入各棟辦公空間維管的管委會進行清潔等工作。

於承租戶進駐後相關之修繕工程,考量如採理事會決定方式,不但費時且將增加理事責任負擔,因此不採用理事會制而採行管理者制,即管理者的聘任、解任係經召開會員大會、超過半數贊成予以決定,而選任的管理者必須依循規約及會議議決事項執行管理業務。

結語
本更新地區位在具有歷史與風格的大手町地域內,希望在人流、物流及資訊方面,均能配合全球化發展趨勢,不僅在建築物裡,在場域、在公共開放空間等層次,均能創造出嶄新的意象氛圍,並且能夠持續增進發展成為具有魅力且具活力的大手町未來。

本更新事業改善完成的日本橋川步行專用的「龍閑櫻橋」,與大手町站連結的地下通道,以及在建築物內低層部規劃留設的中央步行通廊,藉由步行專用道的有效貫連,使得人行步道動線更具迴遊性、便利性、舒適性,此乃本更新事業對周邊環境的具體貢獻。
 
本地區將扮演人們交流場域與東京站、神田地區、日本橋地區等有效連通的交通節點等重要功能角色,讓大手町地區的未來更具魅力及吸引力。
 
事業計畫概要
所在地 東京都千代田區大手町二丁目一番17-34
實施者 UR都市機構(實施者代表)
都市名 千代田區約63萬人(2018年9月)
地區面積 約2.0ha
辦理經過 都市計畫核定 2013年6月
事業計畫核定 2013年8月
權變計畫核定 2014年3月
完工 2018年8月
事業概要 用途 事務所、店舖、國際會議廳、INTERRNET中心
建蔽率 70% 容積率 1,570%
建築面積 約13,700㎡
總樓地板 約354,000㎡
構造 SC、SRC、RC造
層數 地上35F/地下3F(西塔樓)
地上32F/地下3F(東塔樓)
事業費 約1,750億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 0 0
建築用地 19,900㎡ 19,900㎡
權利人數 更新前8人/更新後7人
主要承租人 住友商事、NTT、Communitation公司
管理單位 NTT都市開發Building Service JP Build Management公司
 
(本文原載於都市更新簡訊第82期)