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連結新宿、代代木、千駄谷的嶄新熱絡回遊據點「Link─Square新宿」-東京都千駄谷五丁目北地區都市更新事業

前言

本地區地址雖屬涉谷區千駄谷，但距JR新宿站、代代木站兩車站均很近；且地區東側臨接環狀第5之1支1號線的明治通。本地區周邊有大型業務、商業設施（NTT DOCOMO代代木大樓及高島屋Times Square大樓等），已建構與新宿站與代代木站連接之人行步道動線。但包含本地區的街廓內卻未有貫通的空間，欠缺人行便利性及回遊性動線系統與廣場等開放空間。
近年來，新宿站南口、環狀第5之1號線（明治通的By-Pass）等都市基盤設施正急速興建中，人流、車流變化及老舊建物重建的帶動下，地區居民期待能夠配合推動環境改善，提升安全性、便利性，並創造熱鬧活力的都市再生新街區。
在解決前述課題的考量下，乃於2014年3月以本周邊地區約7.8ha面積範圍為對象，擬訂千駄谷五丁目北地區的地區計畫，並指定本都市更新事業先期實施，同時完成高度利用地區及更新事業的都市計畫核定。

案例說明


辦理經過
本地區土地所有權人與投資者一起於2008年組成學習會。之後受到東日本大震災的影響，部分會員退出。2012年，地主達成共識，以目前的更新地區範圍推動更新事業。

鄰地的「AGULI Square新宿」原本納入更新地區範圍內，但預計更新期程不同（該事業提前於2016年10月完工），但兩者均涵蓋在2014年核定的都市計畫範圍內，故將來的營運管理等將共同檢討後開始運作。

本更新事業計畫於2015年核定，2017年權利變換計畫認可後開始施工。就本更新事業的權利變換架構而言，因更新前權利價值估算並不包含建物、更新相關的認可作業採同步進行，又三菱地所之土地所有權要進行移轉，以及對房屋承租人的安置處理等作業均必須完成。在短短的期間內，由於能夠誠懇、詳盡且不斷地與相關單位人員等協商、溝通，才能讓整體實施進度沒受到影響而順利完成更新事業的推動。
更新後建物現況(圖片來源:三菱地所)
基地位置圖(圖片來源:三菱地所)

事業計畫、權利變換計畫概要
本更新事業因土地權利人數少，且更新前建物使用狀況均不相同，故必須針對（1）三菱地所更新後自行利用、（2）以出租大樓加以運用、（3）換地等事項加以檢討分析。
 
為了使土地權利人間不致產生彼此有利或不利的狀況，以及進行拆遷時各土地權利人應負擔責任與費用等，均予詳細檢討彙整。另事業費係採由個人實施者兩家公司按實施進度墊支方式，因此財務計畫未有補償費及貸款利息之編列，是屬於相當特異的案例。

土地權利人是REIT（Real Estate Investment Trust）即不動產投資信託法人，故重建期間未產生現金流量；又因有各種事業風險（合意形成、時程等問題），其很難直接參與更新事業的情況，乃由三菱地所以權利取得方式進行更新事業執行。REIT於更新後有意取得更新建築權利的考量下，僅就設定定期地上權的建物部分進行買賣，而土地權利採更新前後均由REIT持續持有的方式。
 
結合鄰地所有權人共同進行據上述所言，本更新事業權利變換係採都市再開發法第110條所規定之全體同意型。其更新前土地與更新後土地，係以等值等面積進行權利變換，亦即維持原持有狀況。更新前建物並未納入權利變換對象。更新建築全部為保留床，分由實施者兩家公司取得之。

建築計畫特徵
一、結合鄰地所有權人共同進行
1.建構舒適的人行步道系統
延伸JR新宿站新南口的既有人工地盤與更新建築的3F連通，除了可確保直接與車站間的人行動線暢通外，街區內地面層的貫通道路亦可加以興修改善，提高步行者的便利性、回遊性。尤其就鄰近基地內既存人工地盤加以延伸事宜的溝通協調，起初遭受困難，在行政部門的指導下，積極不斷地協商，最後能在都市再生的觀點上建立共識而攜手合作，才得以建構有效的人行步道動線系統。

建物間透過空橋做串聯(林宜樺攝)
空橋及地面層人行步道動線規劃(圖片來源:三菱地所)

2.廣場整體興建
與緊鄰的「AGULI Square新宿」建築物之間整合規劃一處面積約1,700㎡的廣場，此廣場亦與高島屋Times Square基地內的開放空間連通，創造一熱絡的交流空間。此外於約佔基地面積40%的廣場及人行步道通路空間，規劃了多樣化的綠化植栽，能與新宿御苑豐沛的綠色景觀結合，提供賞心悅目的綠意視野，其高樓層部分並可眺望新宿御苑的超級優越景致。
地面層規劃大面積開放空間作連通(林宜樺攝)
更新後人行步道空間(林宜樺攝)
 
二、提供地區回饋設施
於更新建物2F規劃面積約500㎡的回饋設施，提供給涉谷區及保育事業團體設置保育所使用。

三、充實強化地域防災機能
與涉谷區公所簽訂協定，將3F辦公樓層的門廳於必要時開放，提供遭遇災害時無法返家者的臨時滯留場所，約可容納345人，除設置防災蓄備倉庫，提供從業人員、顧客使用外，同時於1F設置防災倉庫提供給當地町會團體使用。
二樓規劃做商業店鋪使用(林宜樺攝)
三樓辦公樓層規劃開放空間供會議及休憩使用(林宜樺攝)


 建物剖面圖(圖片來源:三菱地所)

營運計畫
為了事務所空間能夠發揮最大的出租經營效益，其共有樓地板整批出租給三菱地所。併同三菱地所單獨持有的店舖，委由三菱地所不動產經營公司一起整體營運管理。
 
結語
在20年前三菱地所即參與本更新事業推動，在實施過程中除擔任共同實施者的日本製粉公司外，因有土地所有權人、當地町會組織、周邊土地權利人、行政機關等相關單位人員的共識和協力，才得以順利完成。期待本更新地區能結合新宿、代代木、千駄谷成為一具有熱鬧氛圍及回遊便利性的據點，並帶動周邊地區的繁榮發展。
 
事業計畫概要
所在地 東京都涉谷區千駄谷五丁目27-3
實施者 個人（三菱地所代表與日本製粉公司共同實施）
都市名 涉谷區22.9萬人（2019年7月）
地區面積 約0.5ha
辦理經過 都市計畫核定 2014年3月
事業計畫核定 2015年3月
2016年9月變更
2019年7月變更
權變計畫核定 2017年1月
2019年8月變更
完工 2019年9月
事業概要 用途：事務所、店鋪、地區公益設施、停車場
建築面積：約2,480㎡ 建蔽率：60%
總樓地板：約43,760㎡ 容積率：900%
構造 鋼骨造（部分RC、SRC造）
層樓 地上16F/地下2F
事業費：約205億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 約915㎡ 約915㎡
建築用地 約4,139㎡ 約4,139㎡
權利人數 更新前4人/更新後4人
投資者 三菱地所
 
(本文原載於都市更新簡訊第84期)