日本公有地活用術(下)

四、藉由公有地的遷移交換，有效提供公益設施使用
案例(一)：廣島縣坂町縣營住宅社區
1.課題背景
1999年由縣參與投資的第三公司，針對火力發電廠設施舊址用地及海田灣護岸舊址土地，進行填海造地工程施作後，檢討此新生土地的土地使用問題。
廣島縣政府於經濟快速成長年代為滿足郊區大量人口增加的需要，以租地方式興建大批縣營住宅。目前此類住宅已呈老朽，且縣政府收支狀況惡化的情況下。擬歸還租地時，多數既存的縣營住宅必須撤除，在縣營住宅戶數急速減少的情況下，如何增加供給已成重要課題。

2.活用方針
有效運用未使用土地及民間業者的技術，開發建設町營出租住宅，妥加規劃托兒所等設施，創造符合需要的優質住宅社區。
本地區面積相當大（約1.34公頃）且位居市中心區通勤圈內，符合住宅興建條件。
事業實施採行鼓勵民間投資(PFI)手法中之BTO Build Transfer Operate 方式。

3.活用架構
(1)事業實施方式分三期，第一期採PFI手法之BTO方式，第二期採BT方式，第三期則採一般招標方式。
(2)第一期的民間事業者必須負責資金籌措、建築規劃設計及施工，建築物所有權由縣政府、町公所承購，委由事業者管理維護。縣營住宅管理及托兒所營運20年，所需營運管理費用，由縣、町負擔支付。
(3)第二期部份，建物由民間事業者設計，施工後，讓售給縣政府及町公所。
(4)採二階段評審，先資格再審查提案評審。第一期投標者必須提出整體規劃方案，於一期評選確定後，第二期實質規劃設計必須與第一期協調配和，第三期則依一期提案劃定範圍實施。
(5)決標
一期由6人委員會審查，有4個團隊參與，最後由富士田廣島分公司領銜團隊得標。主要是對托兒所營運、親子交流、育兒支援與地區連結網絡及營運費用的降低等方面，獲得委員肯定。
第二期則由6人委員中的5人參與評審，仍由富士田團隊得標。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
藉由更新事業，提供合適之縣營、町營出售住宅單位，開放型集會所、特定公共出租住宅及托兒所等設施，滿足不同需求。 托兒所委由民間事業者負責營運管理，期提供有效育兒支援服務。此外，將整體事業區分三期，提高民間是業者投標意願，降低行政部門推動風險。

6.更新前後土地使用

 
案例(二)：東京都千代田區九段第3合署．千代田區公所廳舍
1.課題背景
九段地區配合中央政府1988年開始推動的行政革新及相關辦公廳舍遷移等政策，將分散的廳舍予以整合更新。
基於行政業務量減少、建物老舊及分散各處辦公處所(向民間承租者)等因素，必須儘速研提對策，以減低財政負擔、提升行政效率及公共服務品質。
2001年指定為都市再生計畫執行據點。另千代田區公所現有辦公空間狹小且安全性、機能性欠佳，正檢討遷移，乃決定以PFI方式進行更新。

2.活用方針
將分散的中央、區屬之辦公廳舍土地集中更新，予立體高層化使用，提升使用者便利及行政效率。並藉由更新事業的推動，將九段地區創造成為防災據點。

3.活用架構
(1)將中央及區屬辦公廳舍合併，採PFI方式進行更新
(2)運用「連担建築物設計制度」之容積移轉手法將鄰接之既存廳舍的未使用容積移入，作有效使用。
(3)採BOT方式，由民間事業者籌措資金，建築規劃設計、施工監造後，將所有權移轉給公部門，設施管理維護及賣店、餐廳等，由民間事業者營運18年。公共設施所需事業費由公部門支付。
(4)採二階段審查。提案以能創造親和性、便利性、安全性的公共建築，並能確保必要機能、性能，能促進土地有效利用，創造良好都市環境為評選重點。
(5)決標：由10人評審委員，從7個參與團隊中，選定由清水建設公司領銜團隊得標。獲選主要在於所提實施計畫，各參與企業分擔之責任角色明確、動線計畫明快、業務空間具彈性且設備保全完備等，得到委員肯定。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
運用「連担建築物設計制度」就鄰接之廳舍未使用的容積移入，並將分散的辦公廳舍集中，進行整體規劃更新開發，擬提供便利的行政服務。
運用PFI手法，鼓勵民間投資，降低行政部門之更新風險及建造成本。另將福利衛生設施委由民間投資者經營，提高服務品質。
藉由更新事業實施，創造交流據點，並改善道路沿線空間景觀。

6.更新前後土地使用

 
案例（三）：秋田縣秋田市新屋比內町市營住宅
1.課題背景
此秋田市的市營住宅社區相當老舊，在安全、景觀等方面均有待改善，必須早日進行重建。
秋田市於2001年策訂「新秋田市營住宅主要計畫」，決定將5處社區住宅廢除，於新屋比內町集中興建。

2.活用方針
藉由舊有市營住宅社區之更新重建，提供多樣化住宅單元並充實社會福利設施，有效改善居住環境。

3.活用架構
(1)採PFI手法，公開徵求民間事業。
(2)將既存5處住宅社區予以整併。就新屋內町用地劃分為住宅用地及社會福利設施用地，由投資者於住宅用地興建260戶住宅單元，後交由市政府接管(BT方式)。
(3)社會福利設施部分則由民間事業者以租地方式興建後營運之。
(4)4處原住宅用地則由事業者承購進行開發建設。
(5)採二階段評審方式，第二階段的提案內容，包括定性與價格，兩項以各佔50%為評分標準。
(6)決標：組成5人評選小組，在4家提案團隊中，選定中田建設公司領銜團隊，以總事業費35.8億圓及1.8億圓的原住宅用地(1.1公頃)，價款取得投資權。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
將分散的5處市營住宅用地集中，於一處用地採PFI方式，由民間投資興建市營住宅，並配合興建社會福利設施，另4處原住宅用地售予事業者，以取得之土地價款，充當該市營住宅重建事業之特定財源，改善居住環境並解決資金籌措問題。
藉由此PFI事業的推動，減輕了29%市營住宅改建事業的財政負擔。

6.更新前後土地使用

 
五、出租公有地，鼓勵民間業者依所定條件進行開發利用
案例（一）：東京都港區南青山一丁目社區
1.課題背景
此住宅社區已相當老舊，為落實都心居住政策目標，並順應少子高齡社會發展需要，必須早日更新，以增進多元化都市機能並充實都市活動空間。

2.活用方針
藉由都營住宅、公益設施及民間持有設施的整體規劃興建，增進土地有效利用，改善居住環境。
予納入都市再生緊急整備區域範圍內，由東京都採鼓勵民間投資之PFI方式，活用公有地。

3.活用架構
(1)就6,784㎡基地，設定70年租期(含拆遷及工程施工期程)，出租給民間事業者，由其興建含複合設施之都營住宅。
(2)複合設施完成後，東京都承購都營住宅、港區公所承購社區公共服務設施，綜合中心則由醫療法人團體承購後，各自營運管理。
(3)民間事業者取得部份，則由其以出租方式經營。
(4)公開招標時，明確公佈行政部門承購樓地板上限價格。此外，要求事業者持有部份應提供都市活動所需空間500㎡以上。70年營運屆滿後，建物騰空土地歸還公部門。
(5)採兩階段公開徵選，第二階段評審，分定性(計畫、技術、財務、營運管理)及定量(租金、都營住宅承購價格等)兩部分評審。
(6)決標：6家應徵團隊中，由三井不動產領銜團隊得標。原因在於該團隊所提計畫充分呼應當地需求與環境、財務可行，所提租金最高，採高容積率開發，可確保事業成功運作。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
藉由都營老舊住宅改建，將公有地定期出租給民間業者，由其提案興建都營住宅及複合設施，促進公有地有效利用，事業者支付之租金有助於東京都之財政收支。
透過公開徵選，可充分活用民間技術、資金投入公共建設，有效改善居住環境。

6.更新前後土地使用

 
案例(二)：神奈川縣橫濱市保土谷區權太坂三丁目地區
1.課題背景
本公有地預定興建市營住宅，但因預算被削減，故興建計畫無法執行。為了活用公有地，減輕市府市有資產的管理負擔，乃積極檢討處理對策。

2.活用方針
將此公有地定期租給民間業者，由民間投資興建市營住宅，改善居住環境並藉以帶動地區繁榮。
以出租方式可藉租金收入充裕市庫。而且可依出租土地型市營住宅制度，獲得中央的資金補助。

3.活用架構
(1)要求民間投資者提案內容應包括必要設施與自由設施兩部份，必要設施土地包括市營住宅、老人優質出租住宅、社區交流館等，以50年定期租約處理。
(2)自由設施以可增進生活便利性及地區活絡為原則，以20年租約為之。惟如屬出租住宅之興建提供，則仍以50年為租期。
(3)市營住宅、交流館由市府承租20年，老人優質出租住宅由市府提供20年租金補助。
(4)採兩階段審查。提案內容評審項目，以公益性與環境配合度、營運穩定性及對地區經濟貢獻度為考量重點。
(5)決標：組成4人評審委員會進行，最後由5家提案單位中選定日立領銜團隊獲選。原因在於紮實的事業計畫，對地區貢獻等部分受到肯定。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
事業內容區分必要與自由設施兩部份，配合設定不同租期的承租契約，以達到土地的合理有效利用。
藉由土地出租的租金收入、減輕公營住宅、營運管理費負擔。透過公開徵選，可引入優良廠商及優越提案，有效帶動地區活化發展。

6.更新前後土地使用

 
案例（三）：東京都文京區下水道局後樂抽水站
1.課題背景
配合1988年地方自治法施行令及1989年地方公營企業法施行令等法令之修正，允許將行政財產出租給民間企業使用，藉以活用公有財產。

2.活用方針
係就公有地未使用之容積，出租給民間業者。東京都下水道局屬地方性公營企業機構。東京都取得用地後，就下水道局未使用之上部空間，公開招募投資者，以有效活用該土地。

3.活用架構
(1)就使用中的抽水站設施(地上2層、地下五層)之上部空間，採聯合開發方式公開招募投資者。
(2)上部空間使用必須充分呼應文京區都市主要計畫的功能定位，希望能強化該地區業務機能。
(3)要求所提建築計畫應不可妨礙抽水站設施之運作，且必須與周邊環境協調配合。同時必須改善小石川後樂園南側步行空間。此外，應利用下水熱源，納入中央冷暖氣系統規劃。
(4)建物採區分所有，民間業者持分土地部份，以30年定期租約處理。
(5)決標：計4家參與投標，由森建設集團得標。其提供之權利金為土地價格70%，其餘30%則以租金支付。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
針對低層使用中的下水道設施之上部空間的活用，增進公共設施用地的多目標使用。
該用地周邊地區之外城河沿線10層樓左右建物林立，故在文京區都市計畫主要計畫中，被定位為都心業務地區。藉由該用地的聯合開發，配合改善綠化人行空間與有名的小石川後樂園的庭園連結，提升整體地區之景觀品質。

6.更新前後土地使用

 
六、既存建物之用途變更，使其符合實際發展需要
案例（一）：德島縣那賀町蜂之巢社區
1.課題背景
2004年7月於四國地區登陸的颱風10號，使那賀町木沢地區受到極大風災。該地區進駐者許多是沒有能力復建受災住宅而移居之老年人。主管單位希望能夠早日確保此批避難住戶的定居場所。之前提供的臨時住宅再過二年將屆滿期限。而現有公營住宅並無法滿足需求的情況下，籌建新住宅有迫切需要。
該地區內之舊木沢中學的學生數近年來大幅減少，早於颱風來襲的四個月前，已處於實質廢校狀態。其騰空之校舍空間亦有必要加以有效活用。

2.活用方針
活化利用舊有校舍，予修建成為公營住宅並充實避難、防災據點等設施。修建改善所需費用，可申請中央造街經費支出。

3.活用架構
(1)整建內容：包括公營住宅(校舍修建)、避難設施(體育館修建另操場充當緊急時直升機之昇降使用)及防災據點設施(舊公民館重建、新公民館及避難所，成為一防災中心)
(2)總事業費約10億圓(40%造街支付金，60%由町公所負擔)，其中公營住宅修建約2.5億圓，體育館修建耐震設備等約1億圓，防災中心約6億圓。
(3)町公所將校舍無償提供給縣屬住宅供給公社，修建後再由町公所運用造街支付金買回。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
配合主管機關落實災害防治的目標，活用廢校的舊校舍建構防災據點。
為安置風災受災戶興建之臨時住宅，在進行河川、道路等公共設施復建過程中，必須於期限內撤遷。在緊迫時程要求下，可有效活用舊有校舍提供定居住宅及防災據點設施。
在經費籌措方面，正可運用造街支付金，減輕町公所財務負擔。

6.更新前後土地使用

 
案例（二）：福島縣鮫川村兒童中心
1.課題背景
在少子化社會進展過程中，諸多超小型中小學校面臨了廢校命運，如何活用此等廢置校舍，已成為克不容緩課題。
為振興當地農業，必須吸引年青的農業人口移居。村內現有托兒所2家、幼稚園1家，均已相當老舊，且受限於基地狹小無法就地改建。
村公所所提「里山之食品農業，自然活化之地域再生計畫」獲得中央政府核准，乃積極檢討閒置校舍之活用方法，期能充實育兒支援設施。

2.活用方針
藉由閒置校舍活用建構乳幼兒保育，教育之一體化機制。在財務籌措方面，可申請校舍修建的中央國庫補助金，並可導入更新債、過疏等，降低事業成本。

3.活用架構
(1)針對現有老舊設施及少子化問題，對未來幼兒教育體制等，結合育兒相關人員進行檢討。
(2)經過3年的檢討後，由9名相關單位職員代表組成「幼兒教育專門委員會」，針對西野國小校舍等之活用細節，進行深入探討。
(3)西野小學校舍修建於9年前係申請國庫補助實施，如依計畫提供他項目的使用則因修建未滿10年，規定必須退還補助金。但因此校舍活用係地域再生計畫之一環。故依地域再生法規定，得不歸還該補助金。
(4)既存設施轉作必要之公共設施使用，得於地域再生計畫核准後，發行地域活化事業債(Renewal債、更新債)。本案轉作幼稚園部分，透過此更新債籌措約800萬圓經費。
(5)此外，保育設施則可適用所謂「過疏對策事業債」。故藉由此事業債籌措了約5,430萬圓經費。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
利用閒置校舍，充實育兒相關設施，並採一體化營運，以降低成本，藉由必要公共設施轉用，運用相關事業債籌措必要經費，解決地方行政部門財源不足困境。

6.更新前後土地使用

 
案例（三）：新瀉縣南魚沼市舊鹽沢町議會議場
1.課題背景
此町議會議場位處市中心地段，因職員大幅減少，諸多空間閒置。曾經檢討採出租方式，但在相關設施設備無法滿足需要的情況下，極待另謀解決方法。

2.活用方針
希望藉由此良好區段設施的活用，增加就業機會並促進地區繁榮。

3.活用架構
(1)當地著名運輸業者因大幅增加東京都的運輸量，另其經營之宅急便業務亦須有郵件之集配場所，故極須尋找適當營輸空間。
(2)經該公司評估，以承租議場空間使用為最佳方案。原因在於以承租方式可降低籌設及營運成本，可運用縣市贊助制度且確保穩定的人才等因素考量，決定承租。
(3)由該公司以100萬圓/月租金，承租約625㎡空間。依縣獎助制度於開設一年內租金減半優待。

4.辦理經過

5.特色/貢獻
鹽沢町併入南魚沼市，廢除不用的議會議場，正好可推薦給有意願於市區內尋找營業地點的廠商。議場高天花板及圓盤形地面，對集配中心使用並無妨礙。
該集配中心約僱用100人，對周邊地區商業繁榮應有所助益。且該運輸公司係物流業界的頂尖廠商，該公司的進駐，對南魚沼市形象有所提升。此外，該議場轉用無須進行大規模整修，可大幅減少經費負擔。

(本文原載於都市更新簡訊第41-44期)