中山北路一段與長安東路、南京西路所圍街廓是台北著名的條通街，日治時期屬於大正町，是當期的現代化高級住宅社區，隨著時代演變，本區從靜巷宅邸，到燈火通明。1950年代開始沿著中山北路上的美國領事館所在地周邊，從晴光市場逐漸蔓延到大正町，為大正町開啟亮麗的夜生活型態。1964年代，佐以日本人當年留下的條通文化，成為在台日商洽公談商的重要所在。如今，本區成為台北市首屈一指的異國風情商業重鎮，但曾被貼上不公平的風化區標籤，以及逐漸老舊的建築房舍，亟需透過都市更新，重現當地原有的歷史風華。

本案位於中山北路一段83巷即為俗稱之「五條通」，曾是日治時期大正町的中心位置。與天津街交口的西南側，為369坪的商業區基地。2008年在原住戶引導下，丹棠公司開始啟動更新整合作業，2013年6月取得住戶同意比例接近100%並辦理更新事業及權變計畫的送件，終於在2017年8月由台北市政府公告核定。

更新後規劃地上18層、地下5層SC造建築

更新單元位置圖

住戶改建自宅契機 發動社區改建
本社區位於中山北路五條通與天津街的交口，距離台北車站、捷運中山站約2~300公尺，交通便利，區內現況多為3~4樓之加強磚造建物及1棟7樓之RC造建物，屋齡近50年，耐震力不足，屋況窳漏、建物外觀不佳。基地西側、北側所鄰4米及6米道路不足防災要求之8米寬度，消防救災堪慮。

2008年3月，居住於長安東路一段一棟3層樓公寓的地主，長年膝蓋不適，每日來回樓梯造成身體不小的負荷，加上屋頂漏水，想要改建自宅；經由丹棠公司的建議，將改建的範圍擴大的周邊的鄰居，開啟了五條通社區的都市更新。

力求更新範圍完整性
本案原已於2009年公告更新單元範圍，都更範圍一開始並未包含基地東北側的7層樓華廈，丹棠公司在取得原有範圍超過近8成的同意並辦於2011年申請事業及權變計畫後，該7層樓華廈表達希望一同辦理改建，於是同年4月丹棠公司考量更新範圍完整性並期望提升都市更新環境改善效益，故撤回事業計畫，投入心力整合東北角7F建物所有權人，同時辦理變更單元範圍。

新範圍於2013年1月公告劃定，事業及權變計畫於同年6月申請報核。為使地區公益性回饋與環境貢獻極大化，力求更新範圍完整性，擴大範圍多費時3.5年。

此外，範圍內有住戶表達該房是公司事業的起家厝，不願意辦理更新，並行文台北市政府，曾是本案是否得以繼續推動的重要關鍵；就在丹棠公司栔而不捨溝通協調下，加上其他住戶都同意更新情況下，終於取得該公司參與都市更新的同意，一同納入改建。

本案在2013年6月辦理事業及權變計畫送件作業，2014年9月取得全部住戶之同意，經由兩次的都市更新審議會審議後，在今(2017)年8由經市政府公告核定。

天津街現況3、4樓公寓及變更單元範圍後納入之7樓華廈

環境景觀協調 地區性公益回饋

本案委請資深的黃模春建築師親自設計，建築師本人也是生活在鄰近社區，深刻研究體會當地特殊都市特色。在設計上，規劃地上18層、地下5層之鋼骨構造大樓，並於1F留設部分商業店面，2F～4F做辦公室使用，5F以上作為住宅使用，規劃設計109戶、94部停車位，以20、30、40坪的戶型為主。色彩、量體、環境調和建築物立面色彩採用俐落明快的色調，搭配清透的玻璃欄杆及簡約的格柵造型，外觀主體以石材之垂直造型元素凸顯建築特色，以簡潔的量體塑造清新素雅的建築外觀。建築物逐層退縮降低對周邊環境壓迫，退縮屋頂露台同時搭配光箱屋突造型裝飾物，創造豐富的都市天際線。

另外，本案採綠建築設計，包括地面層、8層、12層、R1層做綠化植栽，各向開口均結合外遮陽設計以降低外周區之熱負荷影響，引入自然通風、採光，結合節能減碳趨勢，創造宜居的住宅環境提昇都市環境品質。

基地西側、北側留設留設開放空間
依循基地周遭之環境紋理，於西側、北側留設人行步道補足8米消防救災空間，鄰東側天津街留設騎樓及人行道，以串連現有北側、南側建物之騎樓動線，延續既有之人行及商業空間。

建築居中配置，四周留設開放空間可作為救災緩衝空間之用。創造舒適的都市開放空間、提升周邊社區救災機能則。開放空間地坪以無障礙斜坡道標準順平處理，坡度小於1/40 ，保持公共開放空間之連續性及完整性，以方便行動不便者出入。

社區整合：注重溝通協調，建立信任的和諧關係
都市更新不只是老屋變新屋這樣單純的舊建物重建，社區的改造，主體是人，更新得否成功，重點就在於人的溝通協調。丹棠公司具有耐心的協調、建立信任，並與社區住戶之間保持著和諧，這需要足夠的專業、經驗、耐性以及溝通能力，秉持著信念做好長期整合的準備，才能在歷時多年後完成本社區的更新改造。 丹棠公司亦了解社區曾是每個住戶的美好所在，淺藏著許多美麗回憶，於拆屋前透過社區住戶的逐戶訪談，記錄每個人曾經的美好。本案亦透過史料的研究，挖掘並蒐集地區歷史的完整記錄，編撰出本社區過去與現在的美麗樂章「時光掠影 大正町五條通蛻變物語」手冊及影片，替社區留下永遠的回憶。（詳可至http://dtrc.com.tw/project_news_detail/2/40）

結語
 
「時光掠影-大正町五條通蛻變物語」封面

「時光掠影-大正町五條通蛻變物語」內頁

「時光掠影-大正町五條通蛻變物語」電子檔/影像連結

更新事業推動歷程
2009.09.24	原更新單元公告
2010.12.07	原更新單元事業概要核准
2011.01.04	原更新單元事業計畫送件
2012.04.24	原更新單元事業計畫撤件
2012.04.25	變更單元範圍劃定申請
2013.01.28	變更單元範圍劃定公告
2013.04.22	自辦事業及權利變換計畫公聽會
2013.06.25	申請事業及權利變換計畫報核
2014.08.11~ 2014.09.09	公開展覽期間
2014.09.02	公辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.12.03	召開幹事會及權變小組會議
2015.10 12	召開幹事會及權變小組複審會議
2016.04.28	召開聽證
2016.07.18	第248次都更審議會議
2016.11.07	第261次都更審議會議
2017.08.03	事業及權利變換計畫公告實施
2017.08.14	申請拆除執照
2017.08.25	申請建造執照

 

(本文原載於都市更新簡訊第75期)