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冠德松齡新村案事業計畫核定
活化老舊眷村資產 敦化北路國際門戶新亮點
距松山機場南側約300公尺，位於敦化北路的國軍眷村改建之閒置土地，在2014年1月徵求都市更新事業機構，辦理都市更新。此塊基地屬於松山機場門戶周邊精華地帶，為了活化眷改土地提升公益性，使基地發展能符合臺北市入口門戶意象，依行政院國有土地清理活化督導小組會議結論，同意國防部以設定地上權方式辦理都市更新，之後國防部委託內政部營建署城鄉發展分署代辦徵求都市更新事業機構，在2014年1月公告冠德建設股份有限公司為最優申請人。
更新後建物模擬圖
創新設定地上權方式 引領松山區再生
本更新單元位於敦化北路及富錦街交口，分為南北兩街廓，計畫面積6,072㎡，屬於敦化南北路特定專用區，99.99%為國有土地，權屬單純。基地內原有眷舍已完成拆遷安置，並已騰空舊有建物，臺北市政府在2014年6月23日，依據都市更新條例第7條第1項第3款規定，公告「劃定臺北市松山區民生段134-6地號等13筆土地為更新地區」，本基金會協助冠德建設在2015年6月申請事業計畫報核，後續更為加速辦理2016年10月申請轉軌168專案。開發方式則採設定地上權方式，存續時間以50年為原則，地上權將不分讓不出售。
從2008年開放兩岸直航及後續開闢東北亞各城市航線後，松山機場儼然成為東北亞區域機場的新據點。本基地位處松山機場沿敦化北路進入台北市的首要門戶區域，因此，配合交通部民用航空局、台北市政府推動「松山機場整體規劃」計畫，本案如何成為地區再生觸媒，強化國際機場門戶意象及城市印象，成為本都更案首要的課題。
更新單元位置圖
企業總部+公益圖書館 敦化北路質感加倍
延續敦化北路沿線之商務辦公型態，基地規劃兩棟鋼骨造辦公大樓，北區段地上17層、地下3層，未來將由冠德建設企業總部進駐，並導入其相關企業資源；南區段地上11層、地下3層，規劃做為青年創業辦公空間，鼓勵本土企業創新、提供辦公空間扶植年輕企業創業，走向國際舞台。
同時依本案招商文件規定「提供主建物面積至少300 平方公尺作為公益空間，並由都市更新事業機構自行管理維護」，為符合該公益設施為國際觀光、文化交流或有住於提昇國門入口意象等機能，本案加倍提供408平方公尺公益空間作為文化交流人文養成空間，引入「遠見‧天下文化事業群」架構人文格局，同步國際發展。除定期更新藏書，提供市民最新的文化知識外，也將結合玉山講堂提供互動教室空間、舉辦國際論壇以及產學合作的空間，作為企業的培訓場地，培訓未來人才，以充實國內人才之供應，提升企業的升級與發展，創造更高價值之效益與服務。
協助開闢計畫道路 建構完整區域路網
南北基地中間有一寬8 公尺、長約61 公尺之未開闢計畫道路，本案將透過都市更新協助開闢計畫道路，建構完整區域路網，增進地區交通及防災等公共安全。
經過整體規劃後，將既有人車混雜之情況改善為人車分道，大幅提高用路安全，並於敦化北路與未開闢8公尺計畫道路交叉路口留設街角廣場，街角廣場鋪面與周邊環境調和，與人行道高程齊平，搭配公共藝術與街道傢俱設置，結合綠美化，塑造地區節點特色。
開闢都更範圍內8米計畫道路，基地周邊退縮留設人行步道
尊重區內老樹 全數原地保留
此外，本基地東南側與西南側分別有四株列管榕樹與二棵樟樹，在設計的考量上因基地內六棵經台北市政府列管保護的大樹分據兩側街角處，且均屬深根性喬木種類，移植保存難度頗高，且此老樹群經歷數十載於此基地屹立不搖，深具本基地的「守護神」的精神象徵。 本案以「以樹為先、配置集中」的觀念，將本案範圍內之老榕樹原地保留，空地作最大的退縮與留設綠地，利用建築設計規劃避免影響老樹，以營造多樣性的市容景觀，將老樹的保存視為自然之延續、共同記憶的再活化。
基地內六棵受保護老樹全數原地保留關注都市環境 公益加倍升級
本案除採用黃金級綠建築，塑造基地植栽最多樣性及最高節能性外，並積極爭取LEED 認證標章，兼顧本案「生態、節能、減廢、健康」永續發展，並承諾開闢八米計畫道路聯繫南北基地，提升社區防救災能力，同時提供公益性空間，提升公有土地活化後對地區貢獻。
區內現有老樹原地保留外，同時配合景觀視覺設計穿越性步道，並以透水性鋪面為主，透過複層式植栽的景觀手法創造帶狀綠帶，增加整體空間的層次感，並退縮大片綠地及人行步道空間延伸敦化北路綠意之延伸。整體環境以最低建蔽率27%設計，留設最大開放空間，供鄰里使用，改善都市環境並提升公益性。
本案事業計畫於2017年8月24日公告核定，預計2020年完工，期待藉由公辦都市更新的機會，透過整體規劃及落實對區域整體發展為主的公益性考量，作為公辦都市更新的最佳典範。
區內現有老樹原地保留外，同時配合景觀視覺設計穿越性步道，並以透水性鋪面為主，透過複層式植栽的景觀手法創造帶狀綠帶，增加整體空間的層次感，並退縮大片綠地及人行步道空間延伸敦化北路綠意之延伸。整體環境以最低建蔽率27%設計，留設最大開放空間，供鄰里使用，改善都市環境並提升公益性。
本案事業計畫於2017年8月24日公告核定，預計2020年完工，期待藉由公辦都市更新的機會，透過整體規劃及落實對區域整體發展為主的公益性考量，作為公辦都市更新的最佳典範。
| 更新事業推動歷程 | |||||
| 2014.06.23 | 更新地區(單元)公告 | ||||
| 2014.11.07 | 自辦事業計畫公聽會 | ||||
| 2015.06.10 | 申請事業計畫報核 | ||||
| 2015.11.11~12.10 | 事業計畫公開展覽期間 | ||||
| 2015.12.01 | 公辦事業計畫公聽會 | ||||
| 2016.01.19 | 召開幹事會 | ||||
| 2016.09.21 | 召開幹事複審會 | ||||
| 2016.10.17 | 召開168專案複審會 | ||||
| 2016.12.28 | 召開聽證會 | ||||
| 2017.02.24 | 第271次都更審議會 | ||||
| 2017.08.24 | 事業計畫公告核定 | ||||
| 計畫內容摘要 | |||||
| 案名 | 擬訂臺北市松山區民生段134-6地號等5筆土地都市更新事業計畫案 | ||||
| 基地位置 | 敦化北路以東、民生東路四段以北、富錦街以南、富錦街12巷及民生東路四段55巷所圍街廓內 | ||||
| 實施者 | 國防部政治作戰局 （受託民間機構：冠德建設股份有限公司） |
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| 基地面積 | 6,072.00㎡ | ||||
| 使用分區 | 敦化南北路特定專用區 | 建蔽率 | 容積率 | ||
| 北區段 | 65% | 200% | |||
| 南區段 | 50% | 200% | |||
| 更新前 | 產權：私有0.88㎡、公有6,071.12㎡ | ||||
| 土地所有權人：私有1人、公有1人 | |||||
| 占有他人舊違章：0戶 | |||||
| 戶數：0戶 | |||||
| 停車位：0輛 | |||||
| 建物面積：0㎡ | |||||
| 更新後 | 區段面積 | 北區段 4,996.00㎡ |
南區段 1,076.00㎡ |
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| 用途 | 辦公 | 辦公 | |||
| 實設 建蔽率 |
27.66 % | 39.42 % | |||
| 實設 容積率 |
299.99 % | 300.00 % | |||
| 更新獎勵容積 | 4,996.00㎡ (50%) | 1,076.00㎡ (50%) | |||
| 允建容積 | 14,988.00㎡ | 3,228.47㎡ | |||
| 總樓地板面積 | 29,156.18㎡ | 6,466.92㎡ | |||
| 構造樓層 | 鋼骨，地上17層/地下3層 | 鋼骨，地上11層/地下3層 | |||
| 停車位數 | 汽車180輛，機車231輛 | 汽車47輛，機車50輛 | |||
| 商業單元 | 24單元 | 20單元 | |||
| 實施方式 | 設定地上權 | ||||
| 實施費用 |
A區段：1,441,110,847元 B區段：297,160,546元 (以臺北市政府核定公告為準) |
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| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 | ||||
| 不動產估價 | 瑞普不動產估價師聯合事務所 | ||||
| 建築設計 | 上圓聯合建築師事務所 | ||||
(本文原載於都市更新簡訊第75期)
