優質綠能住宅大樓，促進公有土地有效利用

臺北市中山區吉林路上「奧斯卡南京」都更案已在今（2018）年5月取得使用執照。本案更新前範圍內公有土地約占八成，是國防部早期興建的吉松新村，屋齡皆已超過40年，經實施者──奧斯卡建設及本基金會等團隊協助下，以權利變換方式辦理都更重建，藉以提昇地區環境品質。

更新後建物現況

公私雙方協調合作　達到雙方多贏局面
本案更新前東側有3棟屋齡逾40年加強磚造建物，西側是大面積公有土地，屬國防部早年興建之吉松新村，眷戶均已搬遷並列為「國軍老舊眷村改建計畫」的處分基地。基地內3棟窳陋荒廢的舊違章建築物閒置且雜草叢生，造成衛生環境的隱憂。

2011年6月基地公告劃定為都市更新單元，實施者──奧斯卡建設隨即啟動後續公聽會、申請分配、公私有所有權人協調溝通等相關程序，並於同年10月申請事業計畫及權利變換計畫報核，歷經兩年半審議，於2014年3月公告實施。

大面積公有土地依都市更新條例第27條規定參與都市更新，常有被私有土地「以小吃大」的疑慮，為此本案辦理都更過程中，多次函詢各級公有土地管理機關確認無主導都市更新意願，充分尊重公有土地管理機關意願；另外，內政部營建署城鄉發展分署亦協助國防部檢視事業計畫內容，以確保公有土地參與都更的權益。
 

於申請分配階段，為利公有土地參與選配，實施者與本基金會亦協助分析各種方案，並為滿足國有土地彈性處理之需求，在計畫中載明：「本案以預選房地及車位方式保障國有土地權益，但於計畫核定後仍保有辦理『標售』或『與實施者協議領取權利金』事宜之彈性及選擇」。公有土地選配部分由上往下連續集中選配於6至13層，實施者則分回低樓層單元。
 
更新單元位置圖

完善規劃人車動線與活動節點　沿續地方環境紋理
本案位於吉林路、吉林路14巷所圍街廓角地，周邊鄰近長安國中小和吉林公園，介於林森北路商圈及南京松江商圈間，隨著捷運中和新蘆線及松山新店線之連通，提高其交通便利性，逐漸帶動地區發展。為連結周邊步行動線並延續地方紋理，更新後沿街退縮留設4至6公尺無遮簷人行步道，結合複層式植栽綠化，提供舒適、優質、充滿綠意之人行空間。另為提升都市公共空間品質，臨吉林路側留設6公尺人行道後，再退縮6公尺規劃為開放廣場供周邊社區及學區使用，栽植大型喬木增加環境綠化外，結合夜間照明及街道家具設計，塑造一都市空間活動節點。
 

另外，為避免人車動線交錯，規劃以吉林路（15公尺寬）為住戶進出動線並結合無障礙使用規劃，車道出入口位於吉林路14巷側，並利用鋪面材質變化與步道明顯區隔，避免對周邊社區、學區通學等人行動線的影響，減少對周邊交通系統之衝擊。

連結人行步道，退縮留設開放廣場，塑造一都市空間活動節點

黃金級綠建築規劃　創造優質住宅品質
本案更新後建築為地上16層地下3層之鋼骨鋼筋混凝土（SRC）住宅大樓，以低建蔽率（約30%）、棟距加大、沿街退縮等方式降低建築物量體之壓迫感，調和與周邊巷弄間之空間，以提供住宅良好之採光與通風效果；立面外觀則採現代簡潔風格設計，採中高明度及中性色彩為主，以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素，配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築，塑造輕快動感之韻律。

建築物內部規劃則考量臺灣地震頻繁規劃制震設計，另配合節能減碳之規劃理念，檢討範圍內之相關規劃後，符合綠建築基地綠化量、基地保水、日常節能、水資源回收再利用、汙水排放等綠建築之指標規範，並以黃金級綠建築標章為目標，致力提升建築品質，營造一舒適安全之居住空間品質。（本案事業計畫及權利變換內容可參閱基金會都市更新簡訊第61期）。

 

(本文刊登於都市更新簡訊第79期)