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冠德三重重新路更新事業權變審議通過


落實更新地區計畫 轉變捷運生活新風貌
冠德三重重新路都更案鄰接重新路五段,與捷運新莊線先嗇宮站距離約280公尺,配合「擬定捷運新莊線頭前庄站與先嗇宮站周邊都市更新計畫」,透過大規模整體規劃開發,成為捷運先嗇宮周邊更新地區之示範,冀能有效轉變捷運生活新風貌。
基地位置圖
更新前現況

遵循更新計畫  推動傳統工業區轉型再生
新北市政府為符合都市發展的趨勢,改善新莊區中正路及三重區重新路二側周邊工業區產業外移或歇業,土地呈現低度或閒置使用情形,於2007年開始推動三重、新莊舊台一線省道沿線都市更新再發展構想規劃案、2008年進行捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新規劃案,希望利用都市更新促進工業區土地利用轉型與整體開發。

在2009年1月公告「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新地區案」,調整頭前庄站、先嗇宮站捷運周邊都市功能與定位,並於2013年4月公告「擬定捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫」,作為申請都更事業計畫之指導。

透過都市計畫個案變更  轉型住宅使用
本案基地原屬三重頂崁工業區一部分,更新前為太子汽車三重廠使用,屬乙種工業區,因重新路捷運線開通及前述都市政策發展趨勢,基地周邊許多個案皆已轉型作非工業使用,如:家樂福、IKEA及湯城企業總部等。
因此,本案配合捷運系統帶動周邊土地調整,以發展優質住宅空間為主,土地權利關係人於2008年1月循「都市計畫工業區檢討變更審議規範」申請個案變更,經新北市政府認定適用「都市計畫法」第27條第1項第3款『適應國防或經濟發展之需要時』之規定,同意續行辦理都市計畫變更之法定程序。

後於2014年3月公告實施「變更三重都市計畫(部分工業區為住宅區、公園用地、道路用地)(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)」案、同年11月公告實施「擬定三重都市計畫(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)細部計畫」案,原乙種工業區土地變更為住宅區(建蔽率50%、容積率288%)及公共設施用地(公園用地及道路用地)。
 
響應新北市政府都市更新政策
本案遵循更新計畫之指導,同時考量計畫範圍內捐贈予新北市政府之可建築土地面積為818.73㎡,不利後續新北市政府單獨開發利用,於是將其納入整體規劃開發,冀可提升地區整體景觀及環境品質。本案更新單元合計8,187.13㎡,其中10%為公有土地,於2014年12月申請事業計畫及權利變換計畫報核。

經過新北市都市更新審議委員會4次專案小組審議,其審議內容涉及社會住宅政策、優先配合新店行政生活園區公辦都市更新案之推動,以及都市計畫承諾回饋之公益性圖書館規劃、配置及管理協調等事宜,因案情相對一般開發案件繁複,導致推動過程延長進而影響建照申請時程,於2017年11月經新北市政府城鄉局同意本案展延開發期程,後實施者辦理變更都市計畫展延之法定程序,經內政部都市計畫審議委員會審定後,本案於今(2018)年8月經新北市都市更新審議委員會第80次會議審議通過。

而後10月「變更三重都市計畫(部分工業區為住宅區、公園用地、道路用地)(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)(修訂實施進度)」案及「變更三重都市計畫(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)細部計畫(修訂事業及財務計畫)」案也公告實施。本案刻正辦理事業計畫及權利變換計畫核定事宜,預計於今(2018)年12月核定公告。

本案都更實質效益
本案更新後規劃地上22、24、25層、地下5層RC住宅大樓,總戶數449戶,其中公有地參與更新部分將分為35戶,未來將作社會住宅使用。特色如下:
 
一、有助於公有土地之整體規劃利用及社會住宅政策之推動
透過都市更新事業之實施,原計畫捐贈予新北市政府之可建築土地得以納入更新單元整體開發,不僅可免於小基地建築規劃困難、公設比例偏高、停車位規劃不經濟等問題,新北市政府亦可節省社會住宅規劃設計、施工所需相關發包費用及工程時間。
預計參與都更後共可分回35戶社會住宅及車位14個,並由實施者捐贈社會住宅1年之管理維護費用,對於節省政府成本及提高社會住宅推動效率有明顯助益。
 
二、透過留設開放廣場提高地區休憩環境品質
本案更新後將留設兩處開放廣場,合計1,067㎡,其中東側開放廣場,與捐贈之公園用地區位結合,並設置U-BIKE場站據點,共20柱40台車位,可供民眾休憩及接駁大眾運輸工具使用。
三、規劃圖書館空間,作為公益設施之用
本案原依都市計畫變更協議書內容應提供圖書館空間為530㎡,因產權為新北市府所有,管理單位為新北市政府文化局,後實施者為提昇公益性,並配合後續接管單位新北市立圖書館使用需求,同意增加捐贈圖書館使用面積為1,030㎡,並捐贈管理維護經費5,439萬元及室內裝修費1,504萬元。
 
四、捐贈都市更新基金1.11億元供地區建設使用
本案屬都市計畫變更後辦理都市更新案件,依「新北市都市計畫變更後申請辦理都市更新之處理原則」規定,應捐贈都市更新基金達1.11億元,可有效用於地區相關建設使用。

帶動捷運先嗇宮站周邊的更新契機
本案原為工業用地,透過都市計畫變更為住宅區,以都市更新方式進行重建,重新路五段、捷運先嗇宮站周邊現況很多仍做工業使用,期待透過本案都市更新事業的實施,提供採光通風良善的優質住宅單元、大規模開放空間及周邊人行空間,提升捷運先嗇宮站周邊整體都市環境,帶動捷運場站周邊更新地區重建再生,並成為更新示範案例。
更新後建物模擬圖
 
計畫內容摘要
案名 新北市三重區中興段796地號等13筆土地都市更新事業計畫暨權利變換計畫案
基地位置 三重區重新路五段
實施者 冠德建設股份有限公司
基地面積 8,187.13㎡
使用分區 住宅區
更新前 產權:私有7,368.40㎡、公有818.73㎡
  所有權人:私有土地1人、公有土地1人
  占有他人舊違章:0.00㎡,0戶
  戶數:0戶 停車位:0輛
  建物面積:0.00㎡
更新後 用途:集合住宅
  實設建蔽率:29.78% 實設容積率:450.82%
  更新獎勵容積:3,898.39㎡(16.53%)
  容積移轉:9,431.57㎡(40.00%)
  允建容積:36,989.89㎡
  總樓地板面積:69,909.20㎡
  構造:RC
  樓層:地上22、24、25層/地下5層
  停車位數:汽車:515輛,機車:548輛
  總戶數:449戶 參與分配:2人
實施方式 權利變換
實施費用 37.17億元(僅認列36.78億元)
總銷金額 93.35億元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 元大聯合建築師事務所
不動產估價 宏大、第一太平戴維斯、戴德梁行
 
更新事業推動歷程
2009.01.09 更新地區公告實施
2013.04.22 都市更新計畫公告實施
2014.11.04 擬定都市計畫(工業區變住宅區)發布實施
2014.11.06 自辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.12.09 申請更新事業及權利變換計畫報核
2015.06.22 公開展覽30日
2015.07.01 舉辦公辦公聽會
2016.04.28~2017.07.17 第一~四次都更暨都設聯審專案小組
2017.12.11 召開都市更新權利及變換計畫案聽證會
2017.12.29 新北市都更審議委員會第74次會議審議
2018.08.22 新北市都更審議委員會第80次會議審議通過
2018.10.02 變更都市計畫(修訂實施進度)發布實施

(本案原載於都市更新簡訊第80期)

  • 發布日期
    2018/12/22
  • 發表人
    策略規劃部
    副主任 許育誠
    主任規劃師 蔡汝玫
    資深規劃師 曾靖蘋
  • 關鍵字