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都市更新條例子法研修方向

 
容積獎勵辦法、施行細則、權變辦法、更新會設立解散辦法
市更新條例(以下簡稱本條例)從「解決實務困境」、「強化程序正義」、「健全重要機制」等三大面向進行全面性的檢討修正下,歷經8年多來的反覆討論、折衝下,終於在2019年1月30日由總統公布施行,修法前計8章67條,修法後計9章88條,修正幅度、難度之大,前所未有,除了解決違憲的問題,並透過修法精進強制拆遷機制,建立政府協商平台消弭社會對立與爭議,同時健全強化都更機制,讓都更之實施,可以更務實、全面、有效率地推展,有助提升國人整體居住環境品質,並加速城市再生。

本次修正公布施行後,由條例授權地方政府或內政部增(修)訂之子法及配套措施相當多,地方政府計有8項子法或配套措施,包括外界關切授權地方訂定之容積獎勵及政府代為拆遷之申請、協調與執行作業之自治法規、專業估價者建議名單,以及地方政府是否同意減免房屋稅及協議合建賦稅等事項,因涉關實施者擬訂計畫、計畫執行及民眾權益等,內政部已函請地方政府加緊腳步處理。

而由內政部主管部分計有11項子法。其中,為建立政府公開評選民間都市更新業者參與實施或投資機制,提升政府主導都市更新能量,參考政府採購法、促進民間參與公共建設條例有關公開評選之規定,訂定政府主導都市更新公開評選辦法、評選組織及爭議申訴處理之辦法。

另外,參考現行本部及各地方政府訂定之都市更新及爭議處理審議會設置要點,統一由本部明定各級都市更新爭議及處理審議委員會成員組成、職掌、人數、任期、酬勞、運作、利益迴避及其他相關事項。又為落實「容積獎勵明確化」,修正都市更新建築容積獎勵辦法,統一明確規範建築容積獎勵項目、額度、計算公式及申請條件,以加速審議效率及提高更新參與者之信任感。其餘包括都市更新條例施行細則、都市更新權利變換實施辦法與都市更新團體設立管理及解散辦法,主要係配合本條例修正內容及實務執行需要進行檢討修正。

明定容積獎勵計算方式及額度 獎勵明確化有助整合實施
本次修正除了將原來建築容積獎勵辦法中容積獎勵上限規定提升到條例位階規定外,考量到都市發展特性不同,亦授權直轄市、縣(市)政府得於中央法規規定項目以外,另以自治法規訂定獎勵項目及額度等事項,而無論中央或地方訂定之獎勵項目,均需考量對都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響、文化資產保存維護之貢獻、新技術之應用及有助於都市更新事業之實施等因素。

建築容積獎勵辦法本次修正,最重要的是將容積獎勵的項目、額度及計算方式予以明確規定,以降低實務上需透過都市更新事業計畫審議,才能確定獎勵額度之不確定性,將有助於都市更新事業計畫之事前整合,提高民眾對都市更新之信任感。現行規定部分獎勵項目原有的計算公式,許多都涉及更新費用之計算,需透過不動產估價程序才能確定,此外也有部分獎勵項目之要件及額度不明確,需透過審議時才能確定,均導致都市更新事業無法於事前整合時即確定獎勵額度,影響民眾參與意願;本次修正重點即為獎勵明確化,改變部分獎勵項目的計算公式,採取「達成一定要件即給予一定額度」的修法模式,以降低都市更新事業審議過程之不確定性,將有助於都市更新之整合實施。建築容積獎勵辦法修正草案除了原有的原容積大於基準容積、提供公益設施、提供公共設施、文化資產保存、綠建築、時程獎勵、規模獎勵及處理舊違章建築戶等獎勵項目外,還新增了結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等獎勵項目;此外,考量到原有的捐贈地方政府都市更新基金、更新單元規劃設計及更新後居住水準獎勵等獎勵項目,因與都市發展特性密切相關,中央法規將刪除原規定,地方政府可依據都市更新條例之授權另訂容積獎勵項目,未來可提供都市更新事業更多元的獎勵項目,有助於改善都市環境品質與提高民眾居住安全。

強化資訊公開與民眾參與的執行細節修正
本次施行細則修正包括三大部分,第一部分是將已提升至條例規範的事項刪除,例如條例對於政府機關(構)公開評選都市更新事業機構之程序已有原則性規定並授權內政部另訂子法規範,故配合刪除公開評選程序得準用促進民間參與公共建設法之規定。另外條例對於計畫核定前主管機關應舉行聽證之情形已有明確規範,故配合刪除計畫核定前應一律舉行聽證之規定。

第二部分是強化各階段資訊公開與民眾參與,規定政府公開評選民間都市更新事業機構實施前,應舉行說明會,向擬實施更新事業範圍內之民眾說明招商之資格、條件及權益保障等相關事宜。另在都市更新事業計畫程序上,規定舉辦公聽會、公開展覽通知相關權益人時,應一併檢附相關資料,讓民眾知悉。此外,依照立法院內政委員會有關實施者所為涉關民眾權益之重要通知應予送達之附帶決議,規定重要通知或催告事項準用行政程序法有關送達之規定,以利執行並保障民眾權益。

第三部分是配合條例修正內容及實務執行需要進行修正,包括規定因繼承、強制執行、徵收或法院之判決於登記前取得所有權者,所有權人出具同意書時應檢附之權利證明文件。另外明定事業概要應表明之事項,以利審議,並將有關都市更新事業計畫完成日之認定方式納入規範。

修正實施者評定價值機制 提升實施者與地主之信任感
本次針對權變辦法也進行二大重點修正,第一部分是條例對於實施者委任專業估價者之選任方式已有規範,故刪除本辦法有關實施者自行選任三家專業估價者之規定。另新增實施者以公開、隨機選任專業估價者之作業方式,例如實施者應將選任的時間及地點事先通知土地所有權人,在選任時,要有第三人見證,並以抽籤方式來隨機選任。此外,規定地上物拆遷補償金及權利變換關係人之權利價值等查估,也應該要由實施者委任之三家以上專業估價者進行查估,讓估價的評定趨於客觀、公平、合理。

第二部分是配合實務執行需要進行修正,規定未受分配或不願參與分配之所有權人死亡時,實施者於現金補償發放或提存後,得免辦理繼承登記,逕辦理所有權移轉登記予實施者。另實施者應發放之現金補償、拆遷補償金、差額價金,如有拒絕受領或因所在地不明無法通知其受領等情事致不能完成發放,規定實施者得提存法院,以避免影響後續實施進程。此外,配合大規模都更案需要,規定權利變換之共同負擔、權利價值比率、分配比率得按分期或分區情形分別計算之,以符合執行現況。

完備自主更新團體會務運作方式
過去有不同意參與更新之所有權人不願成為會員並負擔相關運作費用,故為避免爭議,本次修正「都市更新團體設立管理及解散辦法」,規定都市更新會會員的資格及認定時點,以避免爭議。

另外,為利會務運用,規定理事長未依職權召開會員大會、理事會時,得由主管機關指定理事召集之,以避免理事長怠於行使職權而讓會務無法推展。還有對於會員大會議決的門檻,這次也作了一些修正;此外,參照公司法規定修正理事之消極資格,例如曾犯組織犯罪防制條例規定之罪並經判決確定者,規定執行完畢、緩刑期滿或赦免未逾5年者,不得擔任理事。

內政部主管之子法預定於半年內依優先順序完成發布
內政部主管的子法,已陸續召開研商會議,進行草案預告作業中,目前已有多項子法已於行政院公報公告並在內政部與營建署網站公開,有興趣的民眾可以上網查詢。 另外,為利都市更新相關作業程序可以標準化,內政部也已委託財團法人研究發展基金會配合都市更新條例及其相關子法修正內容,著手修訂「都市更新作業手冊」、「政府主導都市更新作業手冊」及「政府主導都市更新招商手冊」,供政府機關、實施者及民眾參考,以利實務銜接執行。

都市更新相關子法續處說明  (資料來源:內政部、本基金會整理)
主責機關 相關子法 進度說明
內政部 都市更新事業實施者公開評選辦法 待新增
都市更新事業實施者評選會組織及評審辦法 待新增
都市更新公開評選申請及審核程序異議及申訴處理規則 待新增
都市更新公開評選申訴審議委員會組織辦法 待新增
都市更新公開評選申訴審議收費辦法 待新增
各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法 待新增
都市更新團體設立管理及解散辦法 2019/3/14預告修正
都市更新權利變換實施辦法 2019/3/14預告修正
都市更新建築容積獎勵辦法 2019/3/26預告修正
都市更新事業接管辦法 2019/3/11預告修正
都市更新條例施行細則 2019/3/11預告修正
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法 2019/2/25預告廢止
金管會 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法 待廢止
都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法 待廢止

(本文原載於都市更新簡訊第81期)

  • 發布日期
    2019/03/29
  • 發表人
    內政部營建署