2019年都市更新最大的一件事就是更新條例終於在去（2018）年12月28日三讀通過了！歷經漫長修法協商過程，第9次修正草案全文88條內容終於確定，並在今年1月30日公布，相關配套子法、授權地方政府應訂定的自治法規也將在更新條例修正公布施行日後6個月內修訂完成。營建署自農曆年前就開始啟動子法修訂工作，召開多場研商會議進行子法的討論。但是，此次更新條例修正幅度之大，對於台灣的都市更新來說可說是又邁向另一個新的紀元。

更新條例修正檢討八大面向
更新條例2010年5月12日第8次修正後，都市更新歷經2011年文林苑都更案拆遷抗爭、2013年大法官釋字第709號都市更新事業概要與計畫審核案，台灣都市更新面臨嚴峻的挑戰，執行面需要更縝密的做法，考慮層面需要更為廣泛。此次修訂除主要排除部分條文違憲失效狀態，踐行正當政程序外，也通盤檢討「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」等八大面向。

增強都更信任、協助更新整合、精進爭議處理
實施者與地主間缺乏信任一向是都更案無法順利進行的關鍵，因此，此次更新條例修正首要任務就是要「增強都更信任」，修正權利價值鑑價規定，增訂權利變換專業估價者由實施者與土地所有權人共同指定，無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中選任之，並建立主管機關得委任專業估價者協助複核機制，希望減少民眾對權利價值查估機制的疑慮（修正條文第48條）。但有關共同指定文件、主管機關建議名單、選任之估價者是否適任等後續執行皆須再密切注意。

另外此次修正也將都更容積獎勵標準明確化，授權由中央主管機關訂之，並保留於基準容積20%範圍內授權由地方政府以自治法規另訂獎勵項目，以保有因地制宜之彈性（修正條文第63條）；此外，為增加所有權人參與更新意願，減輕負擔，修正延長更新後房屋稅減半課徵期限至喪失所有權為止，但以十年為限；另為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新，增訂因協議合建辦理產權移轉時，得減徵土地增值稅及契稅40%。（修正條文第65條）

因應大法官釋字第709號，事業概要應適當規定提出申請時應具備之同意比率、設置適當組織以審議都市更新事業概要，且確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，以符合憲法要求之正當行政程序，故此次修正也將事業概要申請同意門檻提高至二分之一（修正條文第22條）；此外，其餘都市更新事業計畫申請報核的同意比率也予以提高，由主管機關或其他機關(構)透過公開評選程序委託事業機構為實施者實施者，亦須徵求私有土地及私有合法建築物所有權人過半之同意，確保民眾行使同意之權益（修正條文第37條），以「協助更新整合」。

在「精進爭議處理」部分，過去所有權人得於公開展覽期滿前，撤銷其同意，但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。造成實務上難以認定，執行上屢有爭議，故此次修正，所有權人對於主管機關公開展覽之計畫所載之權利價值比率或分配比率有低於出具同意書當時獲知之情形時，所有權人始有於公開展覽期滿前撤銷同意書之權利，希望得以兼顧保障民眾權益及事業計畫的安定性（修正條文第37條）。也因為需要有權利價值比率或分配比率的數字，整合端必須在完整分析後始能進行同意書之簽訂工作，扭轉目前的作業習慣，需特別注意。

另外，也精進代為拆遷機制，除授權地方政府訂定辦理拆遷及協調等事項之自治法規外，也規定代為拆遷前，實施者應就拆除或遷移之期日、方式、安置或其他拆遷相關事項，本於「真誠磋商精神」予以協調，新增「真誠磋商精神」如何界定，是未來執行觀察重點。（修正條文第57條）。

強化政府主導、連結都市計畫
此外，此次更新條例修正更特別「強化政府主導」的部分，增訂「第三章政府主導都市更新」專章，修正各級主管機關得設專責法人或機構，經主管機關委託或同意，協助推動都市更新業務或實施都市更新事業（修正條文第30條），擴大政府主導都更能量，更建立完備的公開評選民間都更事業計畫實施都更之機制。另本次修正施行後擬訂報核的事業計畫範圍內公有土地面積或比率達一定規模以上者，應依第12條第一項規定方式之一辦理，課予政府主導大規模更新責任。

另外，也特別強化「連結都市計畫」的部分，修訂優先劃定更新地區及策略性更新地區劃定應提出都市更新計畫，迅行劃定更新地區則視實際需要訂定都市更新計畫，劃定程序除全區採整建或維護方式處理，或迅行劃定更新地區外，須依都市計畫程序辦理。可預期的是，各地方政府須花工夫補足缺乏之都市更新計畫，希望未來更新計畫更能確實符合地區發展需求，引導更新地區發展，真正作為擬訂後續都市更新事業計畫的指導。

徒法不能以自行 待配套子法落實理念
 如前述，此次更新條例修正幅度之大，相關配套子法、地方法令均須配合修訂，例如：估價機制調整、同意書載不載分配比率等如何執行，在更新條例通過後，各界也在殷殷期盼，冀能有更明確的政策指導。但其實修法過程中經過冗長的政黨協商程序，若干內容也有所折衝，如原先中央擬權利變換計畫應併同都市更新事業計畫取得所有權人一定比率之同意後報核，以減少爭議，但最後也未獲通過，維持現況，事業計畫、權利變換計畫分送為主，併送為例外。

但值得肯定的是，漫長的更新條例修正終於完成，解決多年來更新條例部分條文失效的窘境，尤其對於更新地區應有都市更新計畫的引導、健全政府主導都市更新機制、呼應違憲提高同意比率、簡化聽證程序等，都修訂至新法中，也為避免新舊法適用造成個案衝擊，對於已報核或已核定之都市更新事業計畫，其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂、審核及變更，除新增之聽證程序規定外，得適用修正前之規定，並規定應於一定期限內為之，以維持計畫及法規穩定性，肯定中央主管機關的努力。

持續關注子法、地方法規、作業手冊修訂
更新條例施行後，後續相關子法及地方法規，也將陸續修正，需密切注意修法動態，本基金會很榮幸接受營建署委託進行都市更新作業手冊之修訂，刻正配合更新條例及相關子法修訂及實務執行經驗，修訂作業手冊，各界若有修正建議，也歡迎提供意見給予指正，讓更新法令機制更為完善。

(本文原在於都市更新簡訊第81期)