會員登入
基金會協助將捷木柵公辦更新案事業核定
木柵公車總站旁嶄新地標
本案基地位於臺北市文山區木柵路二段與興隆路四段交口東南側，緊鄰公車總站，附近地區公共設施完備，區位環境良好，加上又為捷運環狀線南環段Y3 車站預定捷運出入口位置，交通便利，生活機能充足，具有極佳的土地使用條件。
因更新單元範圍廣達8,176 ㎡，公有土地面積約佔74％，公有土地閒置雜草叢生，長年閒置未作利用，故由臺北市政府捷運工程局依據更新條例第9 條採政府公開評選程序委託都市更新事業機構實施，經公開評選由將捷股份有限公司擔任實施者，2010年7月申請事業計畫報核，在本基金會及實施者團隊努力下，在今（2019）年1月核定公告。
.jpg)
更新後建物模擬圖
因更新單元範圍廣達8,176 ㎡，公有土地面積約佔74％，公有土地閒置雜草叢生，長年閒置未作利用，故由臺北市政府捷運工程局依據更新條例第9 條採政府公開評選程序委託都市更新事業機構實施，經公開評選由將捷股份有限公司擔任實施者，2010年7月申請事業計畫報核，在本基金會及實施者團隊努力下，在今（2019）年1月核定公告。
更新後建物模擬圖現況窳陋 列為更新示範計畫
本案基地總面積共8,176 ㎡，屬於住三及商一特（原屬住三），基地內建物老舊破敗，公有土地閒置雜草叢生，沿木柵路二段多為地區性傳統店舖，包含麵包店、汽機車修理店、藥局、自行車店等，均屬1至4層近40年的老舊公寓，還有14戶舊違章建物及7戶其他地上改良物，整體區域品質低落，存在公共衛生與安全問題，有急迫更新的必要。
臺北市政府在2009 年7 月 28 日公告為「劃定臺北市文山區木柵段三小段623 地號等38筆土地為更新地區」，又指定為推動臺北市都市再生方案南區都市更新示範計畫基地，2010 年6 月臺北市政府捷運工程局公開評選實施者由將捷股份有限公司取得投資人資格並完成都市更新事業實施契約書之簽署，並於同年7月申請事業計畫報核，正式啟動更新辦理程序。期間經過老公寓專案轉軌、處理舊違章建物協調、公共住宅政策調整等，在8年後事業計畫終於在今年核定公告。
更新單元位置圖
A基地四樓老舊公寓
B基地公有土地閒置荒廢三基地、兩重建區段
因此，本案基地為了配合捷運系統預留環狀線Y3站捷運設施用地，共分為位於木柵路二段138 巷東側第三種住宅區之A1 基地（面積4,750㎡）、A2 基地（面積1,001㎡，未來將設置車站出入口及通風口等捷運設施）以及西側第一種商業區（特）之B基地（面積2,425㎡）。更新單元區段劃分為甲（A1、B基地）、乙（A2基地）兩區段，事業計畫核定後將分別申請兩區段的權利變換計畫報核。
甲區段中，A1基地規劃一般住宅，由實施者及公私有地主分回、B基地規劃公共住宅，由財政局分回；乙區段A2基地規劃為一般住宅，由財政局及實施者分回，未來將設置車站出入口及通風口，臺北市都市更新及爭議處理審議會同意A2基地規劃設計圖說，未來得配合捷運施工計畫，再辦理變更事業計畫及擬訂權利變換計畫報核。
轉軌老舊公寓專案 協助處理舊違章
本更新單元範圍內更新前共有63戶，合法建物43戶，其中四層樓建築物戶數為33 戶，已達更新單元總戶數1/3 以上，適逢老舊中低層建築專案獎勵2010年8月公告，實施者為增加地主更新後分配面積，遂於事業計畫報核同年10月申請轉軌老舊公寓專案。
在公共設施補充原則上，配合留設6公尺以上人行步道，於A1基地東側留設淨寬5公尺以上之通勤步道，因應地形高差變化，大幅增加複層綠化，提供視覺通透、安全的休憩遊戲空間。在適度規模住宅誘導原則上，實施者分回房地提供20％室內坪數在18～30坪的合適規模住宅單元，並提供高齡者住宅服務及居家照顧空間。在防災機能加強方面，規劃設置滯洪池，透過於地下筏基設置雨水滯留設施及雨水回收池，可吸納6小時降雨量並作雨水回收再利用。而在既有容積保障原則上，因只有A1基地有四層樓建物，故僅A1基地提出申請該項獎勵值。
此外，更新單元範圍內有13戶占有他人土地之舊違章戶及其他土地改良戶7戶，針對違章戶之拆遷、補償或安置及拆除等事宜，實施者皆願意與地上物持有人溝通，但有部分建築物為早期占用公有土地之違章戶（含臺北市政府/財政局及中華民國/財政部國有財產署），其中若干違占戶曾於1996年間與臺北市政府發生拆屋還地民事訴訟，嗣經訴訟上和解簽署和解筆錄，要求違占戶配合拆除建物及地上物返還占有土地、繳交不當得利損害賠償金。
配合政策規劃公宅
臺北市政府財政局持有土地比例約占72%，依當初與實施者於2010年簽署之契約中約定分回房地將採標售處分，但審議過中，為配合公宅政策，財政局來函表示分回房地欲改作公共住宅出租使用。但當時本案私地主認為公宅進駐將影響居住品質及銷售價格，出現反對聲浪。
為此，本案實施者為妥適處理公私地主需求，評估財政局分回價值恰得選配B基地整棟住宅單元，經捷運局與財政局研商後達成協議，其A基地分回房地將採標售處分、B基地則規劃為公共住宅，使公宅能集中配置，方便後續出租管理，共計171戶公共住宅，多為20坪、25坪及29坪等二至三房規劃，建築設計上均符合公宅規劃需求及無障礙設計基準。
公宅規劃策略定案後，實施者極力與B基地私有地主溝通協調，多數所有權人表示為考量避免居住生活品質受到干擾，除原一樓店面所有權人仍續留B基地外，其餘皆願意配合跨區選配A1基地的住宅單元，相關選配方式皆載明於事業計畫選配原則中。
本案提供171戶公共住宅，加上基地東南側興建完成的興隆公共住宅2區及未來公共住宅第3期，將可提供年輕租屋族及低收入戶平價租屋市場。
更新後量體與周邊關係圖
歷經都委、都審、都更三關考驗
轉軌老舊公寓專案 協助處理舊違章
本更新單元範圍內更新前共有63戶，合法建物43戶，其中四層樓建築物戶數為33 戶，已達更新單元總戶數1/3 以上，適逢老舊中低層建築專案獎勵2010年8月公告，實施者為增加地主更新後分配面積，遂於事業計畫報核同年10月申請轉軌老舊公寓專案。
在公共設施補充原則上，配合留設6公尺以上人行步道，於A1基地東側留設淨寬5公尺以上之通勤步道，因應地形高差變化，大幅增加複層綠化，提供視覺通透、安全的休憩遊戲空間。在適度規模住宅誘導原則上，實施者分回房地提供20％室內坪數在18～30坪的合適規模住宅單元，並提供高齡者住宅服務及居家照顧空間。在防災機能加強方面，規劃設置滯洪池，透過於地下筏基設置雨水滯留設施及雨水回收池，可吸納6小時降雨量並作雨水回收再利用。而在既有容積保障原則上，因只有A1基地有四層樓建物，故僅A1基地提出申請該項獎勵值。
此外，更新單元範圍內有13戶占有他人土地之舊違章戶及其他土地改良戶7戶，針對違章戶之拆遷、補償或安置及拆除等事宜，實施者皆願意與地上物持有人溝通，但有部分建築物為早期占用公有土地之違章戶（含臺北市政府/財政局及中華民國/財政部國有財產署），其中若干違占戶曾於1996年間與臺北市政府發生拆屋還地民事訴訟，嗣經訴訟上和解簽署和解筆錄，要求違占戶配合拆除建物及地上物返還占有土地、繳交不當得利損害賠償金。
配合政策規劃公宅
臺北市政府財政局持有土地比例約占72%，依當初與實施者於2010年簽署之契約中約定分回房地將採標售處分，但審議過中，為配合公宅政策，財政局來函表示分回房地欲改作公共住宅出租使用。但當時本案私地主認為公宅進駐將影響居住品質及銷售價格，出現反對聲浪。
為此，本案實施者為妥適處理公私地主需求，評估財政局分回價值恰得選配B基地整棟住宅單元，經捷運局與財政局研商後達成協議，其A基地分回房地將採標售處分、B基地則規劃為公共住宅，使公宅能集中配置，方便後續出租管理，共計171戶公共住宅，多為20坪、25坪及29坪等二至三房規劃，建築設計上均符合公宅規劃需求及無障礙設計基準。
公宅規劃策略定案後，實施者極力與B基地私有地主溝通協調，多數所有權人表示為考量避免居住生活品質受到干擾，除原一樓店面所有權人仍續留B基地外，其餘皆願意配合跨區選配A1基地的住宅單元，相關選配方式皆載明於事業計畫選配原則中。
本案提供171戶公共住宅，加上基地東南側興建完成的興隆公共住宅2區及未來公共住宅第3期，將可提供年輕租屋族及低收入戶平價租屋市場。
更新後量體與周邊關係圖歷經都委、都審、都更三關考驗
本案因申請老舊公寓專案，依規定需變更細部計畫並提都市計畫委員會審查，建築設計需經都市設計審議委員會審查，其餘都市更新獎勵及相關事業計畫內容則由都市更新審議會審查。
都委會審查時，委員會認為在交通系統便捷、公共設施完備、地區環境容受力允許前提下，其容積率得適度增加，並得增加相關公共性及公益性空間。在都審大會上針對老舊公寓更新專案獎勵部份，同意三塊基地皆給予提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施獎勵2％、防災機能加強獎勵2％。
都市更新審議部分，本案除房屋、車道及高層緩衝空間外，其餘皆已開放供公眾使用，且於A1與A2基地間留設連通步道，開放面積佔基地面積50％以上，加上配合政策規劃公共住宅，在∆F5-1建築設計獎勵爭取到上限10％；此外，本案沿計畫道路均留設4公尺以上無遮簷人行步道、綠建築銀級標章，加上更新時程規模獎勵及△F6處理舊違章建築獎勵，三塊基地更新獎勵爭取到上限50%。
都委會審查時，委員會認為在交通系統便捷、公共設施完備、地區環境容受力允許前提下，其容積率得適度增加，並得增加相關公共性及公益性空間。在都審大會上針對老舊公寓更新專案獎勵部份，同意三塊基地皆給予提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施獎勵2％、防災機能加強獎勵2％。
都市更新審議部分，本案除房屋、車道及高層緩衝空間外，其餘皆已開放供公眾使用，且於A1與A2基地間留設連通步道，開放面積佔基地面積50％以上，加上配合政策規劃公共住宅，在∆F5-1建築設計獎勵爭取到上限10％；此外，本案沿計畫道路均留設4公尺以上無遮簷人行步道、綠建築銀級標章，加上更新時程規模獎勵及△F6處理舊違章建築獎勵，三塊基地更新獎勵爭取到上限50%。
規劃休憩駐足空間 打造生態跳島
在建築規劃設計方面，本案更新後建物均為鋼筋混凝土造，臨木柵路二、三段交接路口，屬文山區主要商業區，一樓規劃店面，以延續地區商業行為，其餘均作住宅使用，A1基地規劃AB棟地上22層、地下4層，CD棟地上21層、地下4層，共計292戶；A2基地規劃地上14層、地下4層，共計83戶；B基地為地上20層、地下4層，共計176戶。
另外，三個基地間，因需保留捷運出入口及通風井等設施用地，規劃暫時性都市商業活動廣場，全區規劃景觀花園，並於街角、步道轉折處，皆預留人行休憩駐足空間，並規劃大量覆土綠化人工地盤，利用蒸發散熱的自然方式，幫助環境降溫，降低都市高溫化的現象。
在建築規劃設計方面，本案更新後建物均為鋼筋混凝土造，臨木柵路二、三段交接路口，屬文山區主要商業區，一樓規劃店面，以延續地區商業行為，其餘均作住宅使用，A1基地規劃AB棟地上22層、地下4層，CD棟地上21層、地下4層，共計292戶；A2基地規劃地上14層、地下4層，共計83戶；B基地為地上20層、地下4層，共計176戶。
另外，三個基地間，因需保留捷運出入口及通風井等設施用地，規劃暫時性都市商業活動廣場，全區規劃景觀花園，並於街角、步道轉折處，皆預留人行休憩駐足空間，並規劃大量覆土綠化人工地盤，利用蒸發散熱的自然方式，幫助環境降溫，降低都市高溫化的現象。
整體規劃上本案充分考量對於都市環境的關注，設計中納入綠建築提倡的生態、節能、減廢、健康等觀念，期盼透過本案改善目前地區環境外，更能進一步帶動周邊地區全面性更新，為公私合作帶動地區發展，創造多贏之良好典範。事業計畫核定後，預計於2019年賡續擬訂A1、B基地權利變換計畫，希冀權利變換計畫能儘速審議通過，讓住戶及早迎接嶄新的優質家園。
開放空間示意圖
南北側連通開放步道
開放空間示意圖南北側連通開放步道| 計畫內容摘要 | ||||
| 案名 | 臺北市文山區木柵段三小段623地號等39筆土地都市更新事業計畫案 | |||
| 基地位置 | 文山區木柵路二段、興隆路四段交口 | |||
| 實施者 | 將捷股份有限公司 | |||
| 基地面積 | 8,176.00㎡ | |||
| 使用分區 | 住三：5,751㎡、商一特(原屬住三)：2,425㎡ | |||
| 更新前 | 產權：公有6,020.00㎡、私有2,156.00㎡ | |||
| 所有權人：公有土地2人、私有土地48人 | ||||
| 戶數：合法建物43戶、占有他人土地舊違章戶13戶、其他土地改良戶7戶 | ||||
| 停車位：0輛 | ||||
| 建物面積：8,036.55㎡ | ||||
| 更新後 | 用途 | 一般零售業、集合住宅 | ||
| A1基地 | A2基地 | B基地 | ||
| 實設 建蔽率 |
39.15％ | 44.67％ | 33.40% | |
| 實設 容積率 |
384.56％ | 361.68％ | 362.29% | |
| 更新獎勵容積 | 5,343.59㎡(50%) | 1,126.28㎡(50%) | 2,728.13㎡(50%) | |
| 老舊公寓獎勵 | 2,235.31㎡(20.92%) | 242.12㎡(10.75%) | 601.75㎡(11.03%) | |
| 允建容積 | 18,266.09㎡ | 3,620.97㎡ | 8,786.13㎡ | |
| 總樓地板面積 | 34,646㎡ | 8,171㎡ | 17,456㎡ | |
| 構造RC/樓層 | 地上22層/地下4層 | 地上14層/地下4層 | 地上20層/地下4層 | |
| 停車位數(輛) | 汽車：258 機車：224 |
汽車：29 機車：0 |
汽車：122 機車：109 |
|
| 總戶數 | 292戶 | 83戶 | 176戶 | |
| 實施方式 | 權利變換 | |||
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 | |||
| 建築設計 | 林長勳建築師事務所 | |||
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價聯合事務所 | |||
| 更新事業推動 | |
| 2009/07/28 | 更新地區公告 |
| 2010/06 | 將捷取得投資人資格 |
| 2010/07/10 | 事業計畫自辦公聽會 |
| 2010/07/22 | 事業計畫申請報核 |
| 2011/11/03~12/02 | 公開展覽 |
| 2014/12/15 | 提都更審議會討論重建區段變更 |
| 2015/05/15 | 事業計畫重新公展版送件 |
| 2015/10/21~11/19 | 重新公開展覽 |
| 2015/11/12 | 公辦事業計畫公聽會 (重新公展) |
| 2016/01/11 | 事業計畫幹事會 |
| 2017/08/29 | 都市更新幹事複審會議 |
| 2018/06/21 | 聽證會 |
| 2018/09/17 | 第343次都更審議會 |
| 2019/01/31 | 事業計畫核定公告 |
(本文原載於都市更新簡訊第81期)
