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國泰昕春老舊公寓更新完成


臺北市首件老舊公寓專案重建完工
1974年,國泰建設於忠順街一帶陸續興建了五批公寓社區,採棋盤式規劃,皆為4層樓公寓設計,總計有504戶之多,當地人稱這個地方為「國泰新村」。本案更新單元內的老舊公寓部分就是「國泰新村」一部分,仍由國泰建設擔任實施者。更新後大樓仍命名為「國泰昕春」,歷經5年多努力,在今(2019)年2月18日取得使用執照,住戶可以順利搬回新家!
更新後(丁致成攝)

申請老舊公寓專案 分回面積趨近「室內一坪換一坪」
「國泰昕春」重建從2011年開始,國泰建設就開始多次舉辦說明會與住戶交換意見,到2013年已經獲得大多數住戶同意,並委託本基金會辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫法定程序,在該年12月擬訂事業計畫及權利變換計畫報核。

申請報核時符合「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一:以都市計畫專案變更方式協助更新重建(以下簡稱老舊公寓專案)」申請要件,除都市更新容積獎勵外,另外申請21.88%老舊公寓專案容積獎勵,讓住戶更新後分回面積非常趨近「室內一坪換一坪」。
更新前

協助開闢計畫道路 認養基地外人行道
除了滿足住戶的更新重建需求外,本案也協助開闢計畫道路,取得忠順街一段26巷計畫道路私有土地;在人行步道規劃上,在基地臨計畫道路部分皆提供友善的人行步道,採無障礙空間規劃,順平方式處理,有助於防災動線之串連。

另外,更新前忠順街一段公有人行步道僅有1.5公尺寬,上面還有台電配電箱,阻礙行人通行,經過本案整體規劃,更新後忠順街一段的人行步道淨寬可達到5.3公尺,不僅寬敞且富有綠蔭,原舊有台電配電箱亦會辦理遷移,人行道地坪採10cmX10cm窯燒花崗石地坪,延續周邊街道地坪用路質感,公有人行步道也由本案實施者主動辦理整修及認養。
忠順街一段更新前之1.5公尺寬公有人行步道於更新後拓寬至5.3公尺寬

規劃合適規模住宅及通用設計戶
「國泰昕春」為兩棟地上14層地下4層、地上12層地下4層鋼筋混凝土建物,建築設計採取工整簡潔為設計概念。為融入附近原有中低層老舊公寓,高度與鄰近環境建築物協調,新建物延續原有建物外觀色系—米黃色與咖啡色,呼應整體環境容易分辨性質,運用框架及洞窗之堆疊意象來鋪陳立面語彙,外牆穿插金屬板與格柵,展現垂直水平框架線性組合關係,延續調和鄰近環境風格。

考量文山區老年人口比例已逾10%,所以特別在B棟3~8F規劃共12戶通用設計住宅戶,符合臺北市居住空間通設計指南「室內環境」設計原則,包含出入口、走道與各室內空間皆配合該指南規劃設計,非但能滿足年長者和其他弱勢使用族群,也可顧及一般人的使用情況及需求。

此外,本案實施者分回部分規劃了多戶中小坪數的產品,其中符合臺北市合適規模住宅(主建物面積18坪~30坪)戶別超過20%,相較套房與豪宅設計,更能貼近一般民眾的購屋需求。「國泰昕春」事業計畫及權利變換計畫內容詳參本基金會都市更新簡訊第65期。

計畫報核到完工僅花費6年
「國泰昕春」除都市更新審議外,同時需經都市計畫與都市設計審議,程序雖較一般都更案複雜,但因實施者及基金會的專案管理與審議經驗,推動過程中實施者與居民高度共識,從事業計畫與權利變換計畫2013年12月報核到2014年12月審議通過僅花費1年,配合次(2015)年2月都市設計審議核備,4月事業計畫或權利變換計畫核定;另外,計畫核定後,整體規劃圖面完整也未再辦理一般事業計畫或權利變換計畫變更程序,「國泰昕春」順利於2016年3月29日取得建造執照,經過近三年興建工程,在今(2019)年2月順利取得使用執照。
 
計畫內容摘要
案名 臺北市文山區實踐段一小段461地號等7筆土地都市更新事業及權利變換計畫案
基地位置 忠順街一段.忠順街一段26巷交口,臺北市實踐國小東側
實施者 國泰建設股份有限公司
基地面積 2,069㎡
使用分區 第三種住宅區(特) (原屬第三種住宅區)
更新前 產權:私有2,069㎡、公有0㎡
  所有權人:私有45人、公有0人
  戶數:40戶
  停車位:0輛
  建物面積:3,608.72㎡
更新後 用途:一般零售業、集合住宅
  實設建蔽率:43.99%
  實設容積率:383.55%
  更新獎勵容積:2,261.74㎡(48.58%)
  老舊中低層建物專案獎勵容積:
1,018.69㎡(21.88%)
  允建容積:7,935.68㎡
  總樓地板面積:15,476.53㎡
  構造樓層:RC,一棟地上14層/地下4層,一棟地上12層/地下4層
  停車位數:汽車:106輛,機車:92輛
  總戶數:81戶
實施方式 權利變換
實施費用 1,017,207,059元
總銷金額 2,522,209,420元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 葛介南建築師事務所
不動產估價 麗業不動產估價師聯合事務所、瑞普國際不動產估價師事務所、歐亞不動產估價師聯合事務所
 
更新事業推動
2013.06.06 更新單元劃定公告
2013.10.15 事業及權變計畫公聽會
2013.12.02 事業及權變計畫申請報核
2014.05.29~2014.07.07 公開展覽
2014.06.20 公辦公聽會
2014.08.28 都市計畫變更審議通過
2014.09.25 都市設計審議通過
2014.10.30 都市計畫變更公告
2014.11.14 召開聽證會
2014.11.24 第一次都更審議會
2014.12.01 第二次都更審議會審議通過
2015.02.06 都市設計審議核備
2015.04.14 事業及權變計畫核定
2016.03.29 取得建造執照
2019.02.18 取得使用執照
 
 
(本文原載於都市更新簡訊第82期)

  • 發布日期
    2019/06/27
  • 發表人
    社區更新部
    主任 張志湧
    副主任 鄧梅姬
    規劃師 詹宛庭