丹棠協助傳統產業50餘年寶清街土地事業權變核定
寶清街、麥帥一橋及正氣橋所圍基地原來是富達鋼鐵公司家族成員自宅，因屋頂塌陷而廢棄閒置，部分土地出租做為停車場使用，建物頹圮、土地低度利用，因此，採用都市更新方式進行重建。自2006年起申請自行劃定更新單元起，歷經申請台北好看看系列二、事業概要、事業計畫及權利變換計畫申請，終於在2018年3日事業計畫及權利變換計畫核定公告。

鄰近建物已建築完成 致更新單元範圍不方整
本案基地為跨街廓更新單元，Y字型八米未開闢計畫道路分隔南北側建築基地，道路用地面積為615㎡；北側B基地面積為535㎡、南側A基地面積為2,059㎡，全案面積為3, 209㎡，屬於第三種商業區。

基地位置圖
更新前現況

2006年自行劃定更新單元時，因基地周邊皆為已建築完成建物，且大多為十一層以上建物，故本案更新範圍便將剩餘的土地及建築畸零地納入更新單元範圍，並將原有建物橫跨之計畫道路一併納入協助開闢，導致基地範圍呈現不方整的情形。

原本2008年公告更新單元範圍包含北側353地號土地，但因所屬財團法人天主教會台北教區表達不願參與都更意願，故於2009年變更劃定更新單元將其排除，致北側建築基地僅剩535㎡，設計上多受限制。
 

雖然本案屬於第3種商業區，建蔽率為65%，容積率為560%，但依據「臺北市土地使用分區管制規則」第25條規定：「…容積率不得超過其面臨最寬道路寬度乘以50%之積…」，故北側B建築基地容積率為400%。全案在2011年5月事業計畫及權利變換計畫申請報核，配合臺北好好看系列二計畫，建築物已先行拆除綠美化，本案申請更新獎勵容積為29%、好好看二獎勵容積6.77%，惟受限北側B基地面積及容積率，僅能容納基準容積及好好看二6.8%獎勵，其餘更新獎勵容積皆調派至南側A基地。

建物拆除配合好好看系列二綠美化情形

協助開闢數十年未通行之計畫道路 串連社區人行空間
單元範圍內中間Y字型八米計畫道路因原有建物橫跨其上，公私地主長期持有，但未妥善利用，數十年仍未開闢，影響寶清街與基隆路一段、南京東路五段之連繫。實施者遂藉由本次都市更新，將未開闢路段計畫道路一併納入更新範圍。道路土地之公有土地管理機關以參與權利變換方式處理，其中國有財產署表明以領取權利金方式參與更新，臺北市政府財政局則選配北側B基地建物及車位單元。單元內計畫道路更新後將由臺北市更新處囑託地政機關登記為臺北市工務局新建工程處管理，讓計畫道路得以順利開闢。

除了單元內計畫道路外，亦捐贈單元外354-4地號計畫道路用地，冀未來開闢後可提升本地區交通便利性，兼顧地區防災需求，且配合本案人行空間留設，除了改善目前居住環境外，更能進一步帶動周邊地區的發展。

協助開闢更新單元內外計畫道路

配合都審及都更審議設置商業空間及騎樓
本案更新後北側B基地將興建地上13層、地下3層SRC住商混合大樓、南側A基地將興建地上26層大樓、地下5層SRC住商混合大樓，屋頂高低層次讓整體天際線變化更明顯，新古典樣式的連續線條讓都市環境的藝術感提升，並展現出人文藝術涵養。

更新後建物模擬圖(左側B棟、右側A棟)
 

原本更新後跨街廓的A、B基地沿計畫道路側皆規劃配合留設人行步道，希望串連社區整體人行空間，但因都市設計審議委員建議應考量延續寶清街原有都市騎樓紋理，而將原本於寶清街留設之六米無遮簷人行步道改為設置騎樓。原本因基地位處高架橋邊，商業活動不佳，更新後產品定位為住宅大樓，但考量都市設計審議及都市更新審議意見後，配合在A基地一、二樓及B基地一樓設置商業空間。

審議通過前處理完成土地占用及陳情意見本案雖大部分為家族成員土地，但剩餘其他土地仍涉及遭違法占用及土地永久使用權等問題，尤其是原本有位遭法院假扣押之地主，報核後因土地遭法院拍賣移轉至新地主，原地主因應分配價值未達最小分配單元價值，無法分配，係領取現金補償，但新地主不願繼受，不斷陳情要求參與選配高樓層大坪數，造成本案延宕。針對這些種種困難，實施者努力溝通處理，在審議通過前取得私有地主百分百同意，在今（2019）年3月順利事業計畫及權利變換計畫核定公告。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第82期)