A- A A+
內湖「江南晴園」海砂屋更新事業審議通過


本基金會協助廣宇建設規劃推動危險建物改建
「江南晴園」社區位在內湖區港墘里,西南側隔瑞光路即為臺北市科技重鎮「內湖科技園區」,社區除了是臺北市政府九二一地震列管之黃單建築物外,2014年7月鑑定為高氯籬子混凝土建築物,即一般通稱之海砂屋,必須在2016年7月停止使用、2017年7月前需自行拆除完成,在實施者廣宇建設及本基金會協助下,社區在2015年10月公告劃定更新單元,次(2016)年1月申請事業計畫報核,今(2019)年3月25日經臺北市都市更新審議會審議通過。

更新後建築模擬圖

建物傾斜、牆壁剝落、鋼筋外露
「江南晴園」社區更新單元面積為1,194㎡,範圍內有4棟5層樓舊公寓,共有45戶,屋齡已超過37年,社區無電梯、停車位等設施。歷經九二一地震,建築物經公會鑑定後,屬黃單建築物,雖非屬立即危險建築,惟仍有修繕補強或重建的必要性。住戶的室內居住空間,及建築物外牆,均有嚴重的牆壁剝落、鋼筋外漏等情形,2014年7月經公會鑑定為海砂屋,因建築物混凝土氯離子含量過高,在氯離子長期侵蝕鋼筋造成腐蝕下,進而影響房屋結構體,部分住戶甚有屋頂漏水,建築本身又有傾斜問題。在幾次地震與颱風侵襲過後,屋況越來越糟,居住安全堪慮,外牆剝落亦存在著公共安全問題,有部分住戶考量居住安全,已先行搬出社區。

基地位置圖及更新前現況


區權會遴選廣宇建設作為都更實施者
社區原經幾家建商整合,卻遲能未成功,居民們期盼透過都市更新重建家園,在社區管委會持續推動與高效率執行力下,邀訪幾家建設公司至社區進行都更說明。最後,透過社區區權會投票方式,遴選「廣宇建設公司」擔任社區辦理都更實施者,開啟社區都市更新重建大門。
 
危險建物更新重建 社區居民高度凝聚
本案有別於一般都更案,「江南晴園」社區係依循臺北市都市更新自治條例第13條有關災損建物劃定規定,取得超過所有權人80%同意後,以原社區範圍辦理更新,在2015年10月13日經臺北市政府核准公告劃定為更新單元,並於2016年1月18日順利申請事業計畫報核,採事業計畫與權利變換計畫分送方式辦理。
 
以綠地為鄰 提供舒適步行環境
 本案屬於第三種住宅區,因基地形狀完整,且與文德三號公園相鄰,地理位置上位於擁擠都會中難得的綠帶公園旁,故為配合週邊環境特色,建築以植物花卉之美形塑生動優雅的外觀線條,規劃為地上14層、地下5層之鋼筋混凝土造住宅大樓。 為與綠帶公園呼應對話,更新單元鄰路部分配置人行步道及行道樹,基地南側退縮5至6公尺人行步道,改善現況社區周邊無人行通行空間的問題,地面層規劃種植大型喬木,透過綠美化使得步行空間更加舒適、便利,提昇人行空間品質,創造優質的都市生活環境。
更新後人行道、景觀、無障礙與消防救災規劃

建立無障礙、安全適居生活環境
此外,基地於西側設置無障礙緩坡道,銜接南側的5至6公尺人行步道,延伸至基地北側景觀後院,人行道與道路均順平處理,自外部到住宅,地坪均以適當的平緩坡度平順銜接,建築內部設置行動不便電梯與樓梯,每一樓層自梯廳至住戶入口,均為順平通道,為社區營造一個完整的無障礙生活環境。

由於社區本身原已為921黃單災損建築,後鑑定為海砂屋,所以,為強化地區未來防災機能,更新後規劃在基地內留設較大綠化空地,除作為緊急避難動線所需,提供作基地及周邊地區避難安置場所外,留設之綠地、空地環繞於建築物周圍構成避難空間,強化地區都市防災機能。

結語
「江南晴園」社區都更案自事業計畫申請報核後,歷經3年審議時程,並於2019年3月25日經臺北市都市更新審議會審議通過,預計於2019年第4季核定事業計畫。由於本案採權利變換方式辦理,事業計畫核定後將賡續申請權利變換計畫報核,期待本案都市更新工作順利推動,讓社區居民早日入住安全的家。
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市內湖區文德段二小段615地號1筆土地都市更新事業計畫案
基地位置 江南街71巷、江南街71巷16弄交口
實施者 廣宇建設實業股份有限公司
基地面積 1,194㎡
使用分區 第三種住宅區
更新前 產權:私有1,194㎡、公有0㎡
  所有權人:私有56人、公有0人
  戶數:45戶
  停車位:0輛
  建物面積:4,419.92㎡
更新後 用途:集合住宅
  實設建蔽率:41.77%
  實設容積率:413.58%
  更新獎勵容積:1,283.24㎡(47.77%)
  其他容積獎勵(高氯離子混凝土建築物容積放寬):968.60㎡(36.05%)
  允建容積:4,938.34㎡(413.60%)
  總樓地板面積:10,686.09㎡
  構造樓層: RC,地上14層/地下5層
  停車位數:汽車:81輛,機車:76輛
  總戶數:75戶
實施方式 權利變換
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 大壯聯合建築師事務所
不動產估價 宏大不動產估價師聯合事務所
 
推動過程
2014.07.02 市府列管為高氯離子混凝土建築物
2015.10.13 更新單元劃定公告
2015.10.27 自辦事業計畫公聽會
2016.01.18 申請事業計畫報核
2016.05.09~2016.06.07 公開展覽
2016.05.27 公辦公聽會
2016.09.02 幹事會審查會議
2017.06.22 幹事會複審會議
2017.11.08~2017.11.22 聽證公告期間
2017.11.29 舉辦聽證
2018.03.12 第319次審議會
2019.03.25 第367次審議會審議通過
2019.05.24 事業計畫核定報核
預計2019.10 事業計畫核定

(本為原載於都市更新簡訊第83期)

  • 發布日期
    2019/09/20
  • 發表人
    投資事業部
    主任 蘇士豪
    副主任 徐培奕
    資深規劃師 陳維廷