期待再次蛻變的吉林路美食商圈-財團法人都市更新研究發展基金會

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期待再次蛻變的吉林路美食商圈

基金會協助國揚建設吉林路案事業核定

吉林路商業大樓林立、霓虹燈閃爍，過去為理髮、理容院聚集地區，80年代臺北市政府強力掃蕩色情行業，吉林路逐漸沒落，如今蛻變後的吉林路已然變成為臺北頗負盛名美食商圈之一，夜晚恢復霓虹燈閃爍，取而代之的是一間間充滿美味而具有特色的小吃餐廳，耳熟能詳的好記擔仔麵、阿美飯店、各式熱炒、火鍋等，使吉林路側美食街夜晚－由其是周末－光鮮亮麗、人聲鼎沸。也因為有名的美食商圈帶動此區發展，卻也相對人潮及店面的湧入，造成路邊臨停情形嚴重，讓原本就狹小的巷弄更顯擁擠，建物逐漸老舊，消防、耐震等強度不足等，潛藏公共安全問題皆成為隱憂。

蘇里長啟動都更
吉林路168巷至174巷間至中原街街廓，多為30年以上的3樓鋼筋混凝土建物，因屋齡老舊，現有巷道狹小，所有權人之一蘇國昌里長遂與另一位陳姓地主共同申請劃定更新單元，希望透過都市更新，改善現有的居住環境。

更新單元劃定在2009年3月4日公告，包括臺北市中山區吉林段四小段63-1地號等23筆土地，面積為1,887㎡，後因97地號辦理地籍分割為97、97-3、97-4等3筆土地，更新單元土地筆數由23筆變更為25筆，更新單元範圍面積維持不變。

更新單元劃定公告後，蘇里長繼續進行地主整合工作，在次(2010)年3月，由蘇里長為代表，向臺北市政府申請事業概要，並由國揚實業股份有限公司擔任未來事業計畫之預定實施者，事業概要在同(2010)年11月12日公告核准。概要核准後，蘇里長與實施者、本基金會持續努力進行整合工作，達到更新門檻後，在2011年7月29日，申請事業計畫報核。

審議歷時五年建物100%同意參與都更
自2011年事業計畫報核後，歷經了次（2012）年3月士林文林苑拆遷之爭議，大法官於2013年4月26日提出729釋憲，使得許多案件延宕，本案歷時2年(2013年12月)終於開始公開展覽。同意比例於送件當時約80%左右，過程中經歷實施者努力溝通，同意比例也不斷的增加，審議過程也從公開展覽後經歷了都市更新幹事會、都市設計審議等程序，至2015年召開完聽證會程序後，仍尚有3戶未同意戶。部分地主開始不安，加上文林苑事件影響，部分地主提出目前仍有3戶尚未同意請實施者考慮變更範圍，讓本案可以順利推動，避免未來拆不了屋也蓋不了房，使大部分同意戶回不了家。實施者一方面仍盡力協調不同意戶，又需給同意戶一個交待，因此於同年7月召開第一次審議會擬討論縮小範圍事宜。

皇天不負苦心人，終於到會議的前一刻，原本未同意戶終於簽屬同意書同意參與本案，本基金會亦趕緊協助修正簡報等事宜，審議會簡報內容也從擬縮小範圍提請審議會確認，改成已達建物100%同意參與更新，也協助於同年10月召開第二次審議會並審議通過且於2016年6月16日事業計畫核定公告。

退縮人行步道留設並開放基地內小公園友善行人空間加強消防救災
吉林路沿線地面層多做為店面使用，吉林路兩側有許多小巷弄，加上周邊老舊公寓及住商大樓林立，人行空間缺乏，原已狹小之巷弄布滿違停汽、機車，人車動線混雜。藉由本案都市更新的發起，規劃南北兩側皆退縮2~6米不等人行步道，供消防救災通行及周邊鄰里通行，東側臨吉林路側則留設3.64米騎樓，延續吉林路側商圈既有紋理，考量人行步道一致性及整體美觀，擬透過人行步道平整及鋪面整體規畫並認養基地外人行步道，費用由實施者自行吸收，將對都市景觀、公益性、空間開放性等皆有效提升。

建物配置上，規劃地上21層地下4層之黃金級綠建築住宅大樓，考慮基地形狀、棟距、物理環境等，建物量體集中於臨20米之吉林路側，以方正安全結構體為原則，將基地西側留置大面積綠化空間，以減輕建築量體對周邊巷弄內住宅社區造成之壓迫感。增加綠化面積除對都市氣候有正面助益外，其中一部分規劃成鄰里小公園，開放給周邊社區居民使用，共同創造出美好的鄰里交誼空間。

吸納周邊停車需求還路於民
由於位於吉林路美食商圈，加上附近辦公大樓及周邊住宅多為老舊公寓，本身缺乏建物附設停車空間，主要依賴路邊停車空間，且基定周邊巷道現況多無停車管制，導致巷道兩側長期停滿附近居民車輛，部分6米巷道實際可通行寬度縮減至2~3米，卻又需提供車輛通行，不僅妨礙巷道內行人、車輛通行順暢，對消防車、救護車等救災工作亦造成影響，加上根據停管處調查報告及交通技師實際調查資料顯示，基地周邊確實有汽車供給不足之情形。

為了紓解基地周遭停車位不足之情形，本案更新後依法設置法定停車位外，另增設46部開放公眾使用之停車位及23部機車停車格，期望在本案更新重建後，除了滿足自身住戶停車需求外，也能提供周邊居民、辦公、暫停等需求，改善基地周邊道路路邊停車之情形。

簡潔俐落的建築適切的融入鄰近環境打造黃金級綠建築大樓
本地區因屬早期開發地區，區域內有多元的在地商業活動等，本案為順應本區的環境脈絡延續地區原有活動，於地面層規劃店面及留設騎樓，將建物量體集中留設，建物量體以外部份將集中綠化並將社區庭院結合周邊人行步道的綠意整體配置，成就內外共享的綠化景觀，以減少建築量體對周邊住宅社區的負面影響。另開放提供人行步道及基地內部分綠化空間，供大眾健康休閒之用，此利用大量綠化植栽成為生活之一部份，為本更新建築的重要概念，對都市熱島效應的改善盡一份心力，並為昆蟲、鳥類等生物提供棲息處所，也對都市鄰里關係有所貢獻展現公益性。

配合本更新單元周圍環境，呼應鄰近住宅與周邊自然地景，建築色系選擇以具有人文生活感的暖色系為主軸色調，並輔以簡潔俐落開窗，加上富有變化的雨遮飾板及格柵，謹慎處理立面與鄰近建築色彩之融合，藉由生氣蓬勃的綠化點綴量體，建築色系以寧靜、沉穩能烘托自然綠意的深色系，達到都市、社區、環境周邊顏色之協調。

結語
本案後續仍有權利變換仍須努力，但相信建物100%同意參與事業計畫核定，已為本案注入重要之強心劑!期待能夠早日完成更新，讓住戶早日搬回期待已久的新家。

計畫內容摘要

案名	擬訂臺北市中山區吉林段四小段63-1地號等25筆土地都市更新事業計畫案
更新後案名	-
基地位置	中山區吉林路以西、吉林路168巷以北、中原街以東及吉林路174巷以南所圍街廓內東側，非完整街廓
實施者	國揚實業股份有限公司
基地面積	1,887㎡
使用分區	住三、商二(特)(原屬住三) （建蔽率45%、容積率225%）
更新前	產權：私有土地1,711㎡、公有土地176㎡所有權人：私有土地31人、公有土地1人戶數：27戶建物面積：2,372㎡
更新後	用途：一般零售業、一般事務所、集合住宅實設建蔽率：44% 實設容積率：348% 更新獎勵容積：1,646㎡(38.78%) 停車獎勵：690㎡(16.25%) 允建容積：6,582㎡總樓地板面積：14,120㎡構造樓層：RC，地上21層/地下4層停車位數：汽車：119輛，機車：108輛總戶數：64戶
實施方式	權利變換
更新實施費用	1,232,054,885元
總銷金額	3,308,483,050元
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	金以容建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價聯合事務所、中華徵信不動產估價聯合事務所、宏邦不動產估價聯合事務所
施工

更新事業推動

2009.03.04更新單元公告
2010.03.02事業概要申請報核
2010.11.12事業概要核准
2011.07.26自辦事業計畫公聽會
2011.07.29申請事業計畫報核
2013.12.13開始公開展覽30日
2014.01.02公辦事業計畫公聽會
2014.02.12召開幹事會
2015.04.20召開聽證
2015.07.24召開第一次審議會
2015.10.05召開第二次審議會
2016.06.16 事業計畫核定公告

(本文原載於都市更新簡訊第71期)