本基金會協助璞真建設展續慶城街風采

本更新單元面臨20公尺慶城街，距離捷運南京復興站150公尺，往東銜接敦化北路林蔭大道，向南通往南京東路繁榮商圈，具備良好的交通區位與生活機能。更新前範圍內坐落2棟53年所興建的2層樓房，由於建物老舊且有傾頹朽壞之虞，有礙都市環境並潛藏公共安全問題，更使慶城街沿街景觀無法串聯延續，捷運站周邊商圈無法發揮整體加乘效果。透過本案更新重建完成，可有效改善窳陋環境，促使土地有效利用，帶動週遭地區整體發展。

重測導致畸零地
單元面積約1,069平方公尺，因早期臺北市政府辦理地籍重測之結果，超過90%土地未臨建築線，剩餘臨路土地亦為畸零狹長、寬深度不足，致使全體所有權人均無法自行申請建築，不僅相互影響使用權益，造成權利人間歧見糾紛，更增加開發整合難度。
本案召開自辦公聽會、申請分配期間，土地所有權人數高達208位，其中201位屬臨建築線土地之所有權人，半數以上申請選配全棟住宅單元及車位，惟每位所有權人更新後應分配價值過低，且未採取合併分配方式，因未達最小分配單元而無法選配。另未臨建築線土地之7位所有權人，皆同意推動本案更新重建，雖人數比例較低，卻持有九成以上土地及全部合法建築物之面積。故本案依2008年1月修正公布之都市更新條例第22條，以私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意，所有權人數不予計算之法定同意門檻方式，於2009年3月提送事業計畫及權利變換計畫申請。
此外，單元北側鄰接704、705-2地號等2筆土地，早期興建長春商務旅館時留設有保留地，於本案申請自行劃定都市更新單元階段，經臺北市都市計畫委員會考量避免形成畸零地情事，決議將保留地納入更新單元範圍，一併進行更新開發；計畫審查期間，因保留地所有權人尚未完成遺產繼承程序，且與其他權利人仍針對地籍重測認定有所疑義，遲未以土地所有權人名義辦理地籍分割作業，故申請報核計畫內容係以704地號與705-2地號部分土地表示；嗣有賴臺北市政府協助調閱使用執照內容確認保留地面積，再協處依都市更新權利變換實施辦法第23條規定，於2012年9月權利變換計畫核定公告後，以主管機關囑託登記機關方式，完成更新單元範圍內保留地分割複丈及登記作業。

時尚氛圍融合綠意 更新再生慶城風采
本更新單元位處敦化北路及南京東路商圈交界核心地帶，周邊多為8至11層建築，除老舊住宅外，有旅館、餐廳、咖啡廳等商業空間，適合發展時尚潮流融合綠意人文之建築設計。為爭取以最大面寬與慶城街鄰接，建築物坐落方位採坐西北朝東南，正面入口配置於慶城街，配合外部空間架構，創造整體流暢的空間關係，基地臨街面退縮留設4公尺人行步道，結合既有人行步道，兼顧街面延續性，增加街道尺度開闊感，除沿街種植喬木樹列增加綠意外，更提供公共活動與休閒空間，連接建築與行人的尺度，構成和諧富有綠意的都會街道，降低對鄰近環境的壓迫感。
由於基地周邊建築色彩以淺色為主，為維護都市立面延續性，本案興建地上10層住宅大樓，整體造型以米白色框架為概念，深色垂直裝飾柱搭配橫向貫穿，水平向採取白色雨遮板突出於深色金屬裝飾框上，以細節修飾使立面印象更加鮮明，運用幾何模矩手法搭配材料的變化，將45公尺面寬的立面予以段落化，減弱建築物量體感，輔以輕透的大面開窗與陽台的玻璃扶手，創造本案建築特屬的簡練時尚之外觀風貌，亦延續周圍既有建築的街面視覺效果，與原街面的都市紋理融合一體。
基地臨街面以寬疏有致的開窗韻律，配合立面設計前後串通，俾利空氣自然對流，正向立面設置景觀綠化陽台，對外以立面垂直向綠化，增加繁忙都會中綠化面積與向度，對內則引進慶城街時尚氣息，景觀配置考量到現今都會繁忙的特性，期能創造緩衝、疏壓的健康環境，運用步移景異之手法，從人行步道、出入口、前院、門廳、後院以綠化串聯，透過節能概念手法將陽光、陰影、風等自然元素透入室內，型塑內外相互連結的宜人室內環境。

實施者與地主攜手 帶動地區整體發展
本案開始推動更新迄今已有十年時間，實施者璞真建設秉持著增進地主權益、改善地區環境之堅持，持續努力促使單元內所有權人相互溝通協調，加以實施者對於建築品質之自我要求，採取增加綠化量等節能省碳手法之綠建築設計，以增設公用停車位方式舒緩地區停車需求，充分表達對於都市環境之關注，終與土地所有權人攜手完成本案更新重建，進而帶動地區整體再生發展。

 

2006.10.23  更新單元劃定公告
2007.02.14  申請事業概要
2007.03.13  事業概要核准
2008.02.20  事業計畫報核期限第一次展延
2008.09.03  事業計畫報核期限第二次展延
2009.02.10  事業及權變計畫自辦公聽會
2009.01.21~2009.02.23  申請分配期間
2009.03.10  事業及權變計畫申請報核
2009.12.10~2010.01.08  公開展覽期間
2009.12.30  事業及權變計畫公辦公聽會
2011.12.19  事業及權變計畫審議通過
2012.09.10  事業及權變計畫核定公告
2014.10.02  申請變更權利變換計畫
2015.07.27  變更事業及權變計畫審議通過
2015.10.13  變更事業及權變計畫核定公告
2015.11.05  使用執照核發



更新單元範圍圖
 

更新前為二棟二層樓住宅

更新後為兩棟十層大樓，符合綠建築設計
 
(本文原載於都市更新簡訊第69期)