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麥金柏車站都市再開發計畫 Mockingbird Station Redevelopment Project

前言

麥金柏車站的開發案於2001年開幕,這是達拉斯市第一個大眾運輸場站混合使用類型的開發計畫,總面積約10英畝。位於麥金柏巷(Mockingbird Lane)與中央快速道路(Central Expressway)交口附近。其所在的區位類似台北的景美或是士林這種離市中心有段距離但又不是太邊緣的位置。

作者:基金會執行長丁致成

公私部門合作
本案緊鄰的輕軌捷運系統車站(DART)於開發前幾年就已經完成。德州並沒有都市更新的法令依據,在推動本案時是由開發商Ken Hughes主動進行,向市政府申請土地使用變更及德州政府STEP補助款進行基礎設施開闢。所謂STEP補助計畫指的是德州交通強化計畫(State Transportation Enhancement Program)。該計畫鼓勵大眾運系統使用及有利行人環境的基礎建設,無論任何私人開發只要有利於公共運輸之建設皆可申請補助。
本有1600部停車位,其中200部位於地下層或是車庫中。這個停車位數尚低於一般建築法規的規定(德州般建築法規定商業使用150平方呎必須設置一部停車位),但是因為是大眾運輸場站,因此容許減少設置。

Mockingbird Station Redevelopment

開發內容
複合性的開發使用包括開敞式住宅(loft), 餐館, 商場, 400房的旅館(尚未完成),電影城。這些開發項目分布於750ft步行距離範圍之內,類似傳統式的街廓。舊房子和新房子互相搭配,創造出高密度與多樣性的社區環境,達到去郊區化的目標。
本案開發有183000平方英尺(5000坪)商業設施,包括有Starbuck咖啡館、Virgin Records流行音樂行、Urban Outfitters、Angelika八廳電影院、Pub、法國餐廳等等。這個電影院所放映的片子都是所謂非主流的商業電影(類似實驗電影)。

Restaurant

211單位開敞式出租住宅,每平方英呎的月租金大約在1.5至2美元左右。這個價錢大約相當於達拉斯市中心高級出租公寓的租金,高於當地的行情,但是完工後五個月出租率高達87%。很多年輕人搬到這裡提供的開敞式公寓,因為有方便的捷運系統,這在達拉斯是一種新的生活方式。傳統的德州人一定是住在郊區的獨棟洋房中,開車上班的。

Rental Apartment

本案所提供的公益性設施除了與捷運車站的銜接天橋之外,還有自行車散步道(Katy hike-and-bike trail),這是一條舊的火車軌道後來廢除改為自行車及散步道,可連接到White Lake湖邊。

Light Rail

本案高達1億美金投資,是由RTKL洛山磯分所擔任建築師。
這個計畫對於達拉斯之所以非常獨特,不只在於提供了多樣性的複合使用,而且在建築的尺度上特殊,而且有點粗放,不像是一個開發商做出的整體協調,主題性強烈的計畫,倒像是城市中的一部分,但確很強調收斂集中與連結性。

(本文原載於都市更新簡訊第14期)

有興趣了解本案的讀者可參考網站http://www.mapsco.com