ARK HILLS 仙石山森TOWER

本更新基地位於「東京都心。臨海地域」經指定為「特殊都市再生緊急整備地域」內。處於2002年指定「都市再生緊急整備地域」內、「環狀二號線新橋周邊、赤阪‧六本木地區」之中央位置。即通稱「大街區」—由外堀、櫻田、外苑東及放射1號線等幹道所圍地區，總面積約75公頃。而其中本更新地區面積為2公頃。

周邊區域

該「東京都心。臨海地域」經指定為「強化國際競爭力、帶動經濟成長」的「國際戰略綜合特區」即「亞洲總部特區」，期待藉由都市再生事業的推動達到增進國際競爭力及帶動經濟成長之目標。

目前，「環狀二號線新橋周邊、赤阪‧六本木地域」內，除由東京都執行的第二種更新事業外，在緊急整備地域及綜合特區計畫之指導下，多項事業依序規劃，或已施行中。

其中在大街區內，美國大使館等多國使館聚集、國際級旅館、高級文化設施等?集之都心地區，尤其是具備豐富國際性、文化性設施之「赤阪‧六本木地區」，已有ARKS、泉花園等大規模更新事業完成，故無論是道路系統、綠地公園等開放空間或高規格辦公大樓、優質住宅社區、商業、文化交流設施等，均複合式、整體性進行開發建設；顯然已成為此一帶地域之核心據點，「ARK HILLS 仙石山森 TOWER」的完成，也將成為該地區新地標。

全區施行區域

本事業於2009年經國土交通省認定為民間都市再生事業計畫後，於2012年經指定為「亞洲總部特區」，將承擔「確保BCP業務環境建構之功能角色」。
 

本事業配合發展政策及實際需求，定位為都市再生示範事業。必須以克服難題、創造安全、安心、舒適都市環境為目標，且必須持續與權利人、相關機關、顧問團隊及投資者密集、溝通、協商，始能順利完成。

本地區於1987年策訂之港區六本木、虎之門地區更新基本計畫內定位、復於1989年經指定為「再開發誘導地區」後，即成立都市再生協議會。於1993年結合鄰接之虎之門、麻布台地區成立更新籌備會，積極進行檢討推動事宜；但在泡沫經濟崩潰後，僅該地區面積2公頃部份進行更新。目前，該虎之門、麻布台地區已展開各項調查、檢討作業，並與相關權利人進行合意形成中。

本地區於更新前，包括北側停業之住宿交流設施（舊麻布GREEN會館）的廣大土地及面臨狹窄道路的透天住宅；北側、南側有擋土牆，存在約7~10m的高低差，阻隔了鄰接的虎之門、麻布台地區。

就公共設施來看，除部份道路外，幾無任何通路，也因受地形限制，住宅僅依賴一條東西向私設囊底路進出；致使該地區存在嚴重防災課題，有必要儘速進行更新、以增進土地合理利用，促進健全發展。主要辦理經過如下：
 

 

C-1與C-2地區為扮演強化東京國際競爭力功能，特別提高耐震、防災功能與環境承載性能，提供辦公、店舖、住宅等使用。

C-1地區包括地上47層、地下4層及23層之辦公大樓。另47層超高層複合建築，提供243戶住宅與店舖使用，以及6層的住宅棟，包括33戶住宅及店舖。

C-2地區則提供防災蓄備倉庫，納入港區防災設施之重要一環。就建築計畫而言，具備二項特徵：
 

複合棟、住宅棟依其結構特性需要，超高層複合棟採兩種制震裝置結合方式，低層棟則以複數之支架及制動閘組合之免震構造為之。如此，應可減輕震災之損害。

此外，考量東日本震災後之停電困擾，乃大幅進行變更設計，其自動發電設備，於遭遇停電時，讓店舖、辦公室仍能繼續作業。因此，增加重油燃料之蓄備，並採用雙軌式高耐震性能的中壓瓦斯，形成兩用式能源，使連續使用時間儘可能拉長。其可負荷量不僅達到防災保安目標，所有設備、萬能插頭等均能達到最高需求量85%之電力供給水準。防災蓄備倉庫除了上述港區整體部分外，另設蓄備倉庫及防災井，以及留設災害時無法回家者之收容空間。
 

本地區之植栽綠化並不考量採用園藝種、外來種，而是朝向生物多樣性，以當地原生植物及生態系再生之手法進行植栽綠化，本植栽計畫經公益團體財團法人日本生態系協會所作之評估認證（JHEP），獲得日本首創的最高評價（AAA）。
 

對於工程發包要求全面採用RC預鑄化，並由施工單位提出能夠確保性能、品質的技術提案，大幅進行價格評估、設計變更，在容許限度內予降低造價。

此外在財務計畫方面，則積極尋求公部門的金融協助，徹底檢討財源籌措方式。包括引入SPC參加更新會員，向公部門都市再生基金融資、或尋求住宅金融等機構之支援。

原擬訂財務計畫，係以更新會在事業實施過程中，逐步融資方式，再搭配向都市再生基金融資方式執行。但考量如果參加更新會員的負擔金能大幅提前到位，則更新會融資利息負擔，即可大幅降低而能減輕負擔。如此對已加入參加更新會員的森建設公司而言，對事業推動會較有信心，財務計畫亦可更趨穩定。因此，都市再生基金亦以金融支援角色的SPC方式參加成為新更新會員。

權變計畫

權利人分回的可收益資產的辦公樓地板以共有持分方式，由參加更新會員的森建設公司承租，納入整體經營，使自用住宅部分的管理費能穩定並減輕住戶負擔。
 

本更新建築為一複合機能建物，包括複合棟及住宅棟；故除整體共用部分管委會外，更就住宅棟及複合棟之事務所、店舖、住宅等部分，另組管委小組。同時，為能有效地營運管理並減輕管理費負擔，乃選擇有豐富經管經驗之參加更新會員森建設公司負責整體營運工作。