東京新地標-虎之門HILLS誕生

何芳子顧問
 

2014年6月11日開張之「虎之門HILLS」這棟地上52層超高建築，巍然矗立在東京都心的虎之門地區，此炫耀現代感十足的三角造型之複合機能建築的出現，將繼ARK HILLS、六本木HILLS及表參道HILLS之後，為森建築集團贏得許多讚譽與掌聲，更將為東京都增添一處匯集人潮的熱門觀光景點及都市再生的嶄新地標。
本項事業的正式名稱為「東京都市計畫事業環狀第二號線新橋˙虎之門地區第二種市街地再開發事業」總面積約8公頃，實施者為東京都。

東京都市計畫事業，環狀第二號線新橋‧虎之門地區第二種市街地 再開發事業（圖片來源：東京都再開發事務所http://www.toshiseibi. metro.tokyo.jp）
 
計畫緣起
貫穿東京都心地區的重要幹道環狀2號線寬度100公尺、全長約9.2公里的都市計畫道路，早於1946年核定，於1950年經過都市計畫變更縮小為寬度40公尺。其中從虎之門到神田路段約8公里，長年以來由「外堀道」替代使用。
1993年進行環狀2號線都市計畫變更，延伸約4.7公里到臨海豐洲一帶。從汐留經晴海至灣岸道路約3.3公里路段，分別以高架及平面方式完成都市計畫事業認可。其中虎之門至汐留路段，雖於1998年進行都市計畫變更從平面改以地下化方式施作，並提出環境影響評估報告，但一直未能落實執行。
2011年開始針對虎之門至豐洲約5公里路段積極進行興闢作業。完成後，對於疏解都心交通阻塞、都心與臨海地區之連通、物流系統機能之強化以及避難防災功能的提升均將發揮極大助益。目前汐留新橋與虎之門段已結合更新事業實施，已完成地下箱型隧道部分及第Ⅲ街區地面路段，其餘地面路段部分將於2014年底前完成。

整體計畫
本項道路與更新事業的整體計畫包括約1.9公里的虎之門與新橋間環狀2號線的地面與1.5公里的地下化道路工程及三個街區的更新開發事業。

整體計劃包含地面與地下道路工程

●環狀2號線道路工程部分
40公尺寬的都市計畫道路地面的景觀規劃經東京都組成「道路景觀檢討委員會」，邀請東京大學名譽教授篠原修擔任委員長，參考當地居民代表所提意見，確定以創造具魅力且充滿綠意的景觀為追求目標。
經配合地區發展現況與特色予區分6個區段，除第Ⅰ街區段以部分下沈型通道及第Ⅲ街區段以充滿綠意的廣場呈現外，中間路段分別以能充分呈現春、夏、秋、冬四季不同景致風貌的樹種植栽與鋪面、街道家具、燈飾等加以規劃設計，期塑造具季節變化及獨特風格的道路環境景觀。
40公尺路幅的路型規劃則依不同路段的意象形塑與交通需求等條件之差異，留設寬度不同的兩側人行步道搭配具特色的樹種，以提供愉悅的步行空間。
●更新事業部分
本「東京都市計畫事業，環狀第二號線新橋˙虎之門地區第二種市街地再開發事業」實施面積8公頃中，以徵收方式取得約5公頃的道路用地，均屬住宅現況使用狀態。對於遷移權利關係人必須給予妥善安置。因此有配合規劃適當街區實施更新事業之必要。更新事業共區分3個街區，公開徵選民間業者投資參與實施。
(一)第Ⅰ街區（新橋街區）
基地面積2,147平方公尺，於2002年10月與Ⅱ、Ⅲ街區同步完成事業計畫核定。2006年2月完成事業計畫變更後，同年8月第二種更新事業的管理處分計畫核定公告。於2007年10月徵選特定建築者，確定獲選廠商（西松房屋服務公司）後於2008年4月開工，2011年3月完工。
本Ⅰ街區興建鋼骨鋼筋混凝土造地上16層地下2層，高度64公尺建築，提供店鋪、住宅、事務所及停車場使用，實際建蔽率約56%、容積率498%、共計87戶、停車50位。
地下1層至地上2層及部分地上3層提供店鋪使用；其餘3層樓至13層提供住宅，14~16層為事務所使用。
本更新建築經進住權利人的問卷調查結果，決定予命名為「新橋PLAZA BUILDING」

第Ⅰ街區：新橋PLAZA BUILDING、樓層配置

(二)第Ⅱ街區（青年館街區）
基地面積2,029平方公尺，於2004年1月進行都市計畫變更後，同年4月公告管理處分計畫，同年10月徵選確定特定建築者（丸紅公司）後，2005年4月開工，2007年4月完工及進住。
本Ⅱ街區興建鋼筋混凝土免震結構，地上21層地下1層，高度80公尺建物。設計建蔽率53%、容積率527％。地上1至3層樓提供公益設施使用，由港區公所設置虎之門健康福祉館及老人住宅服務中心。4至20層規劃122戶住宅單元。21層規劃為屋頂花園。

第Ⅱ街區：虎之門青年館、樓層配置

(三)第Ⅲ街區（虎之門HILLS）
基地面積17,069平方公尺，規模相當大是本項事業核心與亮點。於2008年完成都市計畫及更新事業計畫。變更後，2009年3月公告管理處分計畫，2011年開工，2014年5月竣工。
此第Ⅲ街區由東京都徵選「特定建築者」的森建築集團負責開發建築及後續營運管理。是一公私部門密切合作完成的公共設施建設與土地開發整體規劃的成功典範。
本虎之門街區四周留設8、15、18及30公尺等不同寬度的道路。建築基地內興建高層與低層兩棟。高層棟的「虎之門Building森Tower」配置於東側，低層棟的「虎之門Hills Garden House」則座落於西南側的一隅。兩棟間及西側留設大面積開放空間，其地下2層部分為環狀2號線箱型隧道穿越。
高層棟為地上52層地下5層之多元複合機能超高層智慧建築，整體設計建蔽率55%，容積率1,150%。屬鋼骨，部分鋼骨鋼筋混凝土造，高度247公尺為東京都僅次於「東京Mid Town」（248公尺）之現代複合化超高層建築。

第Ⅲ街區配置圖

虎之門Hills規劃設計目標主要包括：
【安全】強調機能持續性，具備高度耐震性能及防災機能建物。採用3種類型，計1,218基之制震設備，於各樓層均衡設置。使用CFT（Concrete Field Tube）柱，提高耐火、耐震性能，於災害發生時，可提供約3,600人的避難收容中心。在電源供給方面，予增加重機油發電設備，於緊急時可維持保安100小時，辦公64小時的供電。同時，採用太陽光電等天然能源。

虎之門Hills入口，主要門廳延伸設置一超大屋簷頂蓋(攝影/丁致成)

【環境】強化生物多樣性，植栽綠化。運用尖端的省能技術留設約6,000平方公尺開放空間，配置小川流水、多樣性且具四季感的花草、樹木，扮演綠化跳島與風徑功能。
環狀2號線連結「濱離宮恩賜庭園」構成東京都東西環境綠軸之一環，連結日比谷 、愛宕山及芝公園等形成南北環境綠軸，而其交會點的虎之門Hills正可扮演兩綠軸的節點功能。

虎之門Hills設計目標：環境強化植栽綠化(攝影/丁致成)

【文化】確實扮演藝術文化領航中心。
於1至3層樓裝飾不少亞洲知名創作者的公共藝術。充分利用天花板、牆面等展現十足四季感、躍動感的油彩畫等作品。期望成為東京都心區的藝術文化焦點。

虎之門Hills設計目標：扮演文化領航中心(攝影/丁致成)

24萬平方公尺空間的配置利用
●最高層（47~52F）Andaz Hotel
此Andaz Hotel一向強調其尊重地區特性，發揮地方魅力、提供賓至如歸服務的所謂「Life Style Hotel」。因此，在室內裝修方面則延聘世界著名的旅館餐廳設計師東尼˙基氏搭配熟知日本文化、風俗精髓的緒方植一郎氏合作進行規劃設計。
佔據最高的6層樓空間，提供164間客房，每間客房均可滿足享受東京街景的眺望。最高樓層52樓配置－獨立型教堂，外觀裝修、家具等均採用天然素材，創造嚴肅，但富溫馨感的氛圍，是結婚互誓終身領受上帝祝福的絕佳場所。

●住宅單元（37~46F）172戶
此稱為「虎之門Hills Restence」的住宅格局為面積44.8平方公尺至239.8平方公尺的1房至3房單元配置。每戶都能有具魅力的最佳眺望視野，如東京鐵塔、彩虹橋、Sky Tree、皇居綠地等著名景點。
森建築集團將創造一種嶄新的東京生活樣式（Life Style）品牌。「MORI LIVING」並與「Andaz東京」的服務模式結合，深化為一具特色的Life Style。

●辦公空間（6~35F）
總出租辦公面積達30,000坪，標準層約1,000坪均屬淨高2,8公尺的無柱寬闊空間，可創造富彈性、舒適性辦公環境。無論就結構安全性、節能等，其環境性能評價「CASBEE」均取得「S」最高等級。
尤其在區位上鄰近6個車站，可利用11條捷運路線及對羽田機場的可及便利性，乃具國際化業務據點的最佳區段。

●店鋪、會議場所（1~5F）
4、5層樓出租面積達2,180平方公尺，是新橋˙虎之門地區最具規模會議空間。森建築集團將運用以往10年來從六本木Hills對學術交流活動所累積的營運Know How並與周邊地區的緊密交流，加強對多樣化會議與活動的適應能力，於10年內建構該地區成為東京都最大規模的「Smart Center」。
1~4層樓的商業空間，將以「Communicatiom Hub」為理念引入世界各地廣受歡迎餐飲業，提供具四季不同感受的料理，以滿足國內外顧客的需要，也希望能吸引鄰近居民，成為彼此交流最佳場所。

●地面與地下5層
地面層廣大的綠化開放空間，將塑造成為具不同季節變化、親子同樂、人們愉悅交流的都市中心綠洲。其豐富的生物多樣性規劃經取得日本生態協會最高等級「AAA」認證。
地面層由建物主要門廳延伸設置一超大屋簷頂蓋，為進出人們提供一處可遮風避雨防曬場所。地下1~3F共提供了544部停車位。
本虎之門Hills座落之港區新橋附近地區正是森建築集團發展的根基地。既存不少由該集團開發的建築計畫。因此，該集團將用心打造該地區成為東京的明日之城（TOMORROW TOKYO），為商業、業務、文化、交流、觀光之核心據點。

虎之門Hills各層設施配置圖

本事業計畫特點
●道路地下化闢建與更新事業併同實施
日本「都市再開發法」於1969年訂頒，於推動更新計畫為求達到「人車分離」有效帶動鄰近地區繁榮發展，往往必須結合道路對側基地納入整體規劃。因此，在再開發法實施20年後的1989年確立「道路立體化制度」。依此制度，除道路用地本身可採高架或地下化使用外，在私有土地上亦可由道路立體化穿越，提供車行（汽機車或捷運等）使用。
本計畫內第Ⅲ虎之門街區，即運用此制度讓環狀2號線以雙隧道方式由基地東南朝西北以弧形線路穿越，使約1.7公頃建築基地能夠創造最大使用效益。

●採用「特定建築者制度」
日本更新事業推動主體以由單元內土地權利關係人自組更新會實施方式居多。因權利人並非更新專業背景，對實施過程的規劃設計、建物興建、處分「保留床」等必要作業，往往遭遇困難。因此，1980年都市再開發法修正時，將「特定建築者」可扮演角色功能納入規範。惟欲擴大「特定建築者」的功能，於1999年修法時規定徵選為「特定建築者」的民間業者不限於「保留床」尚可將「權利床」納入執行範圍。讓實施者更能有效運用民間業者所擁有的開發Know-How、資力、經驗等。本事業實施者之東京都乃活用此一制度，將3個更新事業街區均公開徵選民間業者參與投資興建，使整體更新工作更具效益。

●設立環狀2號線地區都市再生協議會
環狀2號線道路於1946年都市計畫核定，1950年變更道路寬度。經過約半世紀之漫長歲月，為協調落實推動，乃於1996年成立該地區都市再生組織，積極與行政部門等協商。
1998年更新事業都市計劃及道路闢建方式改為地下化計畫核定後，於2002年設立「環2地區再開發協議會」由權利關係人與東京都、區公所、特定建築者等組成。但為有效彙整權利人意見，乃依不同街區各組分會。據2014年2月統計，已召開會議計協議會總會34次，第Ⅰ街區35次、第Ⅱ街區25次、第Ⅲ街區最多達55次，足見共識建立與意見整合，必須藉由鍥而不捨的不斷溝通，始可達成。

●擬訂街區再生準則
港區公所為了有效闢建環狀2號線、增進交通便利性、提升地區魅力。於2012年策訂「環狀2號線周邊地區再生準則」，經東京都於2013年指定「環狀2號線沿線新橋地區」為景觀再生地區，指示其景觀再生方針，包括：
(一)形塑統一感與熱絡氛圍的街區景觀
(二)落實土地有效合理使用
(三)落實具魅力、活力之永續發展理念
依循上述再生方針，訂定道路沿線地區建築設計準則，規定最小基地面積、牆面線、車道出入口等，並載明得依建築計畫對環境景觀貢獻度，酌予放寬容積率限制。
綜而觀之，本環狀2號線都市計畫於二次世界大戰結束的翌年，經納入東京戰後復興計畫內訂定核頒。計畫內以宏觀之格局將2號線道路塑造成百米寬的林蔭大道，但想必受限於戰後當時日本社會經濟貧困環境的現實條件，不得不捨棄理想，雖經大幅縮小道路寬度，但仍無法開闢。經過將近半世紀後，汐留與虎之門間路段亦經檢討調整改為地下化方式，但仍遲遲無法開通。為開闢計畫道路徵用道路用地之同時，對於原來用地上的現住戶之妥善安置，必須備妥配套措施，乃本項道路興建與更新事業併同實施的必要關鍵所在。在道路劃定68年後的2014年3月完成闢建通行。此項壯舉將為東京都帶來多贏成果與莫大效益。
 
本文參考資料：
1.東京都再開發事務所(http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp)

2.環狀第二號線新橋˙虎之門再開發事業/道路事業(http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/tikubetu/kanjyounigou/pdf/ko01.pdf)

3.虎之門Hills設施概要 (http://www.mori.co.jp/img/article/140604_1.pdf)
 
(本文原載於都市更新簡訊第63期)