舊金山爾巴博納中心開發案 Yerba Buena Center, SFO, USA

胡琮淨 （台北科技大學建築系 講師）
 

位於舊金山SoMA區(South of Market )的Yerba Buena Center再發展計畫，是舊金山近十年來相當重要的、也是最佳的一個都市更新開發案。該更新計畫的成功，完全一掃舊金山市場街（Market Street）以南地區長期經濟發展與環境品質一蹶不振的陰霾。該案在推動將近40年的奮戰過程中，對於社會、文化、教育、都市經濟、就業機會、發展、住宅、都市空間等議題的投注，公私部門的合作，如今終於開花結果。

在本更新計畫展開前，舊金山市區之都市發展大致以市場街為分野。市場街以北是主要的金融區、商業區核心，往北連接山上的高級住宅區。在舊金山人口中，“North of Market”代表中、上階級的生活街區，舊金山市中心主要的商業活動以市場街為南界。
市場街以南是所謂的SoMA區(South of Market )，因靠近港邊，長久以來一直作工業使用，多半是碼頭卸貨區、工廠、巴士總站調車廠等等，有許多的成衣工廠與鞋廠，屬於藍領勞工生活的活動圈。環境破敗，一直以來地區發展不佳，成為金融區旁的環境毒瘤，環境安全與品質亦遭受威脅。

本案早在60年代即開始進行更新構想，1966年通過再開發計畫，再發展局以徵收方式取得計畫區土地。然而在1970年代，因市民並不完全認同計畫內容，提出訴訟官司纏訟數年，使該計畫在當時無法出售公債籌措財源，只得暫時作為停車場使用，使該地區環境更加惡化。
其後，在新市長上任後，重新審視整個計畫內容。由於各方意見差距甚大，部份人士堅持應興建辦公大樓與會議中心，部份人士則堅稱大片綠地最符合市民所需。經多方考量，決定採用民眾參與的機制，在不斷進行公聽會、社區說明、市民互動的方式下，最後終於協調各方意見，在兼顧商業與社區文化權利的前提下，採取混合開發方式，並變更原計畫開始推動。時經二、三十年光景，目前該計畫已接近開發完成之階段。

YBC計畫內容簡述

Yerba Buena Center再開發計畫(簡稱YBC)，佔地87英畝，整個開發案西北側從市場街(Market Street)向東南延伸至哈里遜街(Harrison Street)，東北從第二街向西南延伸至第四街為止，一共跨越14個街廓。
耗資二十億美金的YBC計畫，整體開發構想以會展中心、兒童教育文化園區、藝術文化園區、商業開發以及社區住宅為主軸。主要開發項目包括：大型公園、表演空間、藝廊、博物館、商場、辦公大樓、會展中心、旅館、兒童教育文化園區、兒童托育中心、住宅、社區大學、社區活動中心以及停車場；此外還包含古蹟保存計畫。

YBC1

YBC2


YBC3

YBG計畫簡述

整個 YBC計畫中，最大、最主要的計畫街區就是Yerba Buena 公園（Yerba Buena Gardens，簡稱YBG）。YBG是個複合性的文化、商業開發案，主要開發要項為：Esplanade公園、Year Buena藝術中心、舊金山現代美術館、馬仕康尼會展中心(Moscone Center)、四座主要旅館、Sony-Metreon娛樂中心、馬丁路德‧金恩紀念碑、舊金山現代美術館、當代藝術中心、Zeum藝術科技中心、各式各樣的表演空間、商業與文化設施以及住宅單元。
公園的主要規劃構想是使「公園立體化多目標使用」--商業與社區、文化發展並存，使YBG不僅是重要的會議、辦公場所，也是一個專為舊金山青年學子設計的戶外活地點。其中與公園結合的會展中心，將大型會展空間地下化，在地面層（即是會議中心的屋頂上方）留出更多的空間作為綠地、兒童／青少年文教設施及市民的娛樂空間。以下簡述幾項重要開發設施內容（詳細內容請參見附表1）：

 
Site Plan

-Esplanade公園

佔地6英畝，是本案最主要的大型公園，有許多散步小徑與長椅，並與其他活動設施結合。其中馬丁路德‧金恩紀念碑的水景是景點之一，紀念碑文以全球各種不同語言書寫「和平」二字，以頌揚和平的真義。 

-屋頂花園（Rooftop）
在YBG東南側、Moscone會議中心的屋頂上方，規劃了一個公園式的青少年育樂中心，稱之為屋頂花園（Rooftop）。屋頂花園包括溜冰場、保齡球館、兒童托育中心、2英畝的互動式兒童娛樂與學習花園，以及專為輕年人設計的Zeum--高科技藝術中心。並特別遠從舊金山海邊搬來有93年悠久歷史的Charles Looff旋轉木馬，置於該花園中。對當地的年輕人而言，Rooftop是都會中一個相當獨特的熱門聚點。

 

馬仕康尼會展中心是舊金山最大的會議中心，該計畫可說是YBG的先驅開發案。整個會展中心就是一個龐大的聯合開發計畫，將多數大型會展空間地下化，利用地面層（即是會議中心的屋頂上方）與Sony-Metreon娛樂中心、Rooftop(屋頂花園)作複合性聯合開發。
由於大型會展空間地下化，因此由結構之父--林同炎工程師發明了一種精巧的結構設計，在超大跨距之地下室展覽大廳中，絲毫不用一根室內柱支撐，即可支撐住屋頂花園的載重。

-舊金山現代美術館 (San Francisco Museum Of Modern Art，簡稱MOMA)

為私人興建的博物館，Philip Guston於1977年設立（原館不在YBG），是舊金山最活躍的藝術博物館，受到相當高的評價。市政府以1美元的代價提供土地，使該館於1994年遷館至Yerba Buena Garden旁。新館建築由後現代主義大師之一Mario Botta所設計。

-當代藝術中心(Yerba Buena Center for the Arts )

是一座新成立的藝廊，由黑川紀章(Fumihiko Maki)設計，座落於Yerba Buena Garden當中，1993完工。陳列各式各樣當代藝術作品。該館定期更換展出作品，並不陳列永久性的展覽作品。
 

該劇院的表演充分展現出舊金山多樣化的文化特質。室內提劇院供755席座椅，戶外草皮的露天舞台可容納3000名觀眾。

-Sony-Metreon娛樂中心

1999年開幕的Sony-Metreon娛樂中心，也位於會議中心上方，新力公司以設定地上權方式租用土地開發。開發樓地板面積達35萬平方英呎的Sony -Metreon，包含商場、餐廳、電影院、精品商店街及各式各樣新奇的娛樂空間。該商場目前已成為SoMa區主要的休閒娛樂中心。

-旅館

四座主要旅館（馬力歐飯店、Argent 飯店、皇宮飯店、新W San Franciso飯店）。其中1989年開幕完成的馬力歐館(Marriott Hotel)，是1980年不動產景氣狂飆時期的產物。

-住宅

2300個不同類型與價位的住宅單元，從市價行情的高級公寓、出租住宅到低收入戶的老人住宅。

-古蹟保存計畫

YBG更新案中，有幾項重要的古蹟保存計畫。其一為保存舊金山最古老的教堂聖派翠克教堂（St. Patrick Church ,1872年）；其二為保存1905年Willis Polk設計的傑西瓦斯＆電力分所(Jessie Gas & Electric power subatation)，並擴建改裝成為猶太博物館。  

YBG的住宅計畫是許多部門共同努力的成果，包括：再發展局、市長辦公室社區發展室、市長辦公室住宅室，這幾個單位密切合作策劃，為YBG發展出各式各樣的住宅形態。其中包括針對低收入的老人與勞工提供的公寓，也有一般市價的高級公寓住宅，以及出租住宅。各類住宅的開發，也伴隨各種不同的公共補助方式，包括HUD、州政府及地方政府的補助計畫以及私人投資等。
在社會照顧方面，除前述住宅計畫中對老人、中、低收入戶的照顧外，本計畫設立之兒童托育中心，提供附近社區幼兒之托育及教育需求，此外舊金山市立學院城區部更是居民進修的社區學院。

整個YBC計畫所帶來產業升級，提升了當地原有製造產業較下游的經濟層級，使當地轉變成為金融／商業／文化區，商業開發的進駐，增加地區經濟的活絡，以馬仕康尼會展中心為例，每年為全市帶來65億美元的財源。其他商業開發帶來的消費、增加的歲收，為當地居民造就不少商機與工作機會(參見附表1)。

再發展局以出租土地地上權的租金，作為維護公共設施品質之財源；私部門方面，計畫範圍內的業者以一個月集會一次的方式，協商維護管理事宜，並繳交維護管理經費；本區擁有獨立的維護資金。
此外，當地業者為維護自身的權益，亦相當主動控制維護環境品質，並聯合起來阻止不利於地區發展之商業使用進駐該區。

為推廣本計畫，由公、私部門包括舊金山再發展局、商業法人、所有權人、居民團體、旅館業者，以及Yerba Buena公園內與周圍的市民組織與文化機構，共同組成Yerba Buena形象行銷聯盟(Yerba Buena Marketing Alliance)。 該團體是一個非營利性的會員團體，其目標乃是宣傳Yerba Buena公園之正面、具凝聚力的意象，打出「舊金山最新、最令人興奮、最有發展之社區」的形象牌。

舊金山 Yerba Buena Gardens http://yerbabuenagardens.com/