「Egret姬路」御城本町再開發事業

作者: 株式會社都市問題經營研究所村上顯生

譯者:蔡宜臻
校訂:財團法人都市更新研究發展基金會
本文原載出處：再開発コーディネータ2003 No.103
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
 

此區被暱稱為「御城市場」，素有著「來這裡什麼都買的到」的盛名，因而聚集了播磨一帶形形色色的消費群眾。之後，隨著車站前商圈的復甦，「御城市場」結束他的使命，被改稱為「御城本町」。然而御城本町仍保有當年濃厚的鄉鎮味道，居民間彼此互助扶持，成為高齡人口住起來舒適愜意的社區。在御城本町裡，每單位3.75坪的細長型店鋪或住宅約有240棟，因已逐漸老朽化，加上在狹窄的巷道中比鄰而立，居民產生了「若發生火災，整個社區將瞬間化為烏有」的危機感，於是開始了由居民主導的社區更新的事業。

本公司自昭和50年開始，就以協調者的角色參與企畫，擔任董事的有藤浩從事業開始全程參與到完成。昭和54年有了都市計畫的構想，社區內一舉傾向事業化的進行，但是因為核心承租者招募不順，以及居民對新生活產生的不安，而導致「再開發聯合會」遲遲無法成立。之後，由於姬路市的強勢主導，並提出「御城本町的再開發若不進行，姬路市的終戰時代就不會結束」的想法，於平成元年再度開始「再開發計畫」。
 
本區因為位於「歷史遺跡」（「特別史跡地」）裡面，所以存在著該區特有的課題。主要的項目如下：
 
1.當時的大藏省是土地的所有者，秉持著不參與事業的方針，因此土地的取得勢必先由原承租者個人先向大藏省購買，也因此整體事業需要取得所有土地承租者的同意才可以進行。
 
2.原土地承租者約200名左右，其中絕大多數所持有的都是3.75坪的小坪數，加上以高齡者居多，因此在權利變換以及生活重建的工作上，著力於面積擴充，以致收購土地的必要資金因此增加許多。
 
3.因為位在「歷史遺跡」（「特別史跡地」）裡頭，依據「特別史跡姬路城跡整備管理方針」的規定，高度必須限定在18.5公尺以內，事業損益的事前評估難度加劇。
 
基於上述幾項特別的課題，從昭和50年代，顧問公司方面就陸續提出許多不同的方案，與當地幹事以及姬路市一起摸索社區更新的事業，但是終究無法進行到成立「再開發聯合會」的階段。直到平成元年以後，因為「大藏省轉售國有土地，使得姬路市參與更新事業的計畫」以及「為了免除原權利者需負擔資金，而於社區外圍建設再開發住宅‧店鋪（100間）以提供重建生活」的兩個因素，而重新整合相關權利者的意見後，重新開始該計畫的進行。
 
另外，關於保留床的使用計畫，因為有建築高度的限制，加上泡沫經濟崩潰後社會經濟環境的惡化，原來建設飯店的計畫於是觸礁。在輾轉規劃後，姬路市政府的公益設施以及事業贊助者西松建設（株）取得保留床的所有權，於是開始了該事業的藍圖。
 

由於位在「歷史遺跡」（「特別史跡地」）裡面，因此再開發大樓的興建以及埋藏文化財的調查等手續都需要取得文化廳的許可。尤其是再開發大樓的景觀設計在與文化廳協調後，為了減低對姬路城的壓迫感，在面向姬路城的方位設計為挑高空間等，依照諸多文化廳的指示後反而呈現出建築物的另一種特色。同時因為社區外圍的再開發住宅的興建，讓姬路城前的再開發大樓成為市民共享的空間，得以開放給廣大民眾使用。
 
筆者是從平成4年開始參與該事業計畫，在委員會成立後，主要擔任資金以及工程管理的工作。在社扶設施計畫以及承租者招攬的事情上，數度遇上瓶頸，不得不重新規劃，並處理了從遷出原居民到工程完工期間的諸多大大小小等艱難的工作。當中印象最深刻的，當屬居民搬到再開發住宅的這一件事。
 
再開發住宅的建設始於當初預定成立聯合會的時候，到了平成5年就已全數完工。但是因為再開發事業進展的遲滯，有兩年呈現了空窗期，以市議會為首的多個單位對此提出質疑。因此，在平成7年委員會成立後，馬上採取讓申請入住者可以馬上遷入的方針。該地區因是屬於「公共地區住環境整備事業」的合併事業範疇內，所以由姬路市政府主導「公共地區住環境整備事業」，在建築物的收購、土地的收買及租貸方面的事宜則都交由聯合會負責。之後由於阪神‧淡路大地震，而促使聯合會成立。而後重新開始再開發住宅遷入事宜的進行。由此以後的開發事業進行轉為順利。

設施建築物位於東西長165公里，南北長40公里的基地內，主要分為東西兩棟主要建築物。西棟的1、2樓為商業設施，2樓設置了溫水浴池，這是由承租業者的探勘開鑿出的溫泉水而成的。3、4樓以及地下1、2樓皆是作為公共設施。東棟1樓是原土地承租者的店鋪，2~6樓有38戶的住宅。

 
尤其是西棟因為面對著姬路城北面，所以設計成挑空式的建築，讓人們可以在上下樓梯的同時可以一邊眺望姬路城。
 

 

結語
再開發聯合會在剩下的商業用地也處理完之後，於9月17號得到解散許可，現在仍在進行結算的工作。
 
「EGRET姬路」已成為姬路市的新景點，在許多報章雜誌爭相報導之後，知名度大幅提昇，即使在嚴峻的商業環境下，入駐的商店數量也堪稱尚可，也期待今後會有更佳的發展。
 
文章到了最後，要對再開發聯合會的諸位成員，以及中央政府、兵庫縣、姬路市為首的相關單位人員致上十二萬分的謝意。尤其是下村唯雄理事長、「EGRET姬路」管理委員（株式會社）的岡本孝夫董事對於筆者的指導教誨由衷感謝。