熊谷車站東地區第一種市街地更新事業
前言
本本文原載出處:再開發再開發 2005 NO.118 (翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
熊谷市位於埼王縣西北部距東京都心地區約65㎞。荒川流經其市街南側。於江戶時代即發展為中山道中的駐腳住宿節點市街(宿場町)且有多條幹道集結,在1884年上野與熊谷之間鐵路完成通車後,使熊谷市發展為埼玉縣北部的商業政治經濟文化據點都市。本更新事業用地緊臨熊谷車站,介於該市兩大商業據點,站體建築與其南側商店街之間,土地使用現況為道路沿線零星商業及停車場使用,為振興中心商業區,改善商業經營環境,活化並繁榮其商業活力,乃積極促其更新以增進都市集客機能,改善整體實質環境,塑造熊谷市的嶄新門戶風貌。
推動歷程
熊谷市配合於1982年上越新幹線鐵路的通車,於1985年推出熊谷車站大樓興建計畫,同時,體認到車站周邊地區有整合進行整體環境改造工作之必要。該地區土地權利關係人於1985年組成「熊谷車站市街地整備研究會」。當初主要係針對站前廣場的擴充改造,但因擴充預定用地屬東武鐵路公司所有,業經完成出售,同時亦因當時鄰近地區辦公大樓興建狀況有所改變,故將該擴充預定用地予以剔除,熊谷市政府於1987年策訂再開發基本計畫,於1990年決定推動該地區更新事業。 土地權利關係人於1991年11月進行更新會籌備工作,但面臨泡沫經濟的崩潰而必須檢討調整計畫內容,遂於2001年1月核定都市計畫、更新地區包括部分JR東日本公司擁有土地,因該公司的積極參與,於2002年1月完成都市計畫變更作業而能順利推動,於2002年6月正式組成更新會,2003年4月核定權利變換計畫,於2004年11月順利完工,經整理其流程如下:
1985年成立整備研究會
1987年策訂再開發基本計畫
1990年策訂推動計畫
1991年成立更新籌備會
2001年核定都市計畫(2002年變更)
2002年6月成立更新會
2003年4月權利變換計畫核定
2003年5月動工
2004年11月竣工
2005年12月更新會解散(預定)
更新建築物公共設施內容
更新事業包括商業設施棟及住宅棟兩部分,商業設施棟主要有電影院、健康運動中心、餐飲、零售等商店,及公共公益設施、停車場等,住宅棟則設計8種類型單元共75戶。 商業設施棟的設計,充分考量從熊谷車站的出入人潮動線,及與鄰近商業設施間之連接,並以容納多樣使用機能為發展目標。同時,以熊谷市具有的「綠、水、風」為設計意念,採牆面綠化、挑空天井之設計手法。 藉由地面2、3層的人工地盤設計,與熊谷車站及鄰近商店街連結,停車空間則與既有JR高架橋下停車場相互連通,此外,亦就鄰近公共設施有效串連,且以無障礙環境妥加改善,使成為具熊谷市主要人口意象的景觀環境。
權利變換計畫
更新前於基地內營業之店鋪及經營停車場的土地所有權人,分配設施棟1~3層樓之商業使用樓地板面積部分,採區分所有權方式持分,分配於4~5層樓之業務使用樓地板面積部分,則採共同持有方式進行權利變換。其共同持有部分則成立營運公司,負責出租及維管工作。 營運公司成立及權利分配後剩餘樓地板面積的處分等問題,則藉由金融機關、行政部門及民間企業等協助,能夠順利籌措事業所需經費及管運公司資金,解決了財務困境。
營運管理方式
設施棟2樓層使用係配合車站大樓及南側商店街之經營型態,引入百貨公司等大型店鋪,而以具特色名店街為主體。為充分利用其位處站前之優越區位,乃設置護照申辦中心、市民研習中心、托兒所等公益設施、診所、工作室、及溫水游泳池健康中心(容納會員2500人)以及8座小型電影院(計1500席位)。此外配置500停車位。 此設施棟之營運管理,由熊谷市政府等相關單位、企業團體出資成立之第三部門負責。此第三部門承購了權利分配剩餘之樓地板面積(保留床),並將1、2樓層由權利人共同分配持有部分,統籌納入營運。
結語
本更新事業的推動從起動研究會後,計經歷了漫長的19年時間,其間遭受到社會經濟情勢的騷動,到最終都市計畫變更核定,共花費了17年時間,但很難得的能在很短時間內,有效解決權利分配及剩餘樓地板面積之處分等課題,於不到2年時間內順利完成竣工,得力於更新會成員及相關單位的投入。 本更新事業的完工啟用,在相當嚴苛的經濟環境下付諸實施,誠屬不易。就開業一年以來的狀況視之,已逐漸發揮了站前地區商業活動的整體串連,活絡集客據點的功能已然成形,期待在營運管理公司的專業技術的投入,能夠在軟硬體環境的相輔相成下,創造都市門戶魅力。
事業計畫內容摘要
地區面積:約1.5公頃
用途:店鋪、事務所、公共公益設施、健康運動中心、電影院及住宅
建築面積:7923㎡
建蔽率:75%
樓地板面積:60791㎡
容積率:454%
層數:設施棟地上9層地下1層,住宅棟RC造地上14層
總事業費:約110億日圓
土地使用:
熊谷市配合於1982年上越新幹線鐵路的通車,於1985年推出熊谷車站大樓興建計畫,同時,體認到車站周邊地區有整合進行整體環境改造工作之必要。該地區土地權利關係人於1985年組成「熊谷車站市街地整備研究會」。當初主要係針對站前廣場的擴充改造,但因擴充預定用地屬東武鐵路公司所有,業經完成出售,同時亦因當時鄰近地區辦公大樓興建狀況有所改變,故將該擴充預定用地予以剔除,熊谷市政府於1987年策訂再開發基本計畫,於1990年決定推動該地區更新事業。 土地權利關係人於1991年11月進行更新會籌備工作,但面臨泡沫經濟的崩潰而必須檢討調整計畫內容,遂於2001年1月核定都市計畫、更新地區包括部分JR東日本公司擁有土地,因該公司的積極參與,於2002年1月完成都市計畫變更作業而能順利推動,於2002年6月正式組成更新會,2003年4月核定權利變換計畫,於2004年11月順利完工,經整理其流程如下:
1985年成立整備研究會
1987年策訂再開發基本計畫
1990年策訂推動計畫
1991年成立更新籌備會
2001年核定都市計畫(2002年變更)
2002年6月成立更新會
2003年4月權利變換計畫核定
2003年5月動工
2004年11月竣工
2005年12月更新會解散(預定)
更新建築物公共設施內容
更新事業包括商業設施棟及住宅棟兩部分,商業設施棟主要有電影院、健康運動中心、餐飲、零售等商店,及公共公益設施、停車場等,住宅棟則設計8種類型單元共75戶。 商業設施棟的設計,充分考量從熊谷車站的出入人潮動線,及與鄰近商業設施間之連接,並以容納多樣使用機能為發展目標。同時,以熊谷市具有的「綠、水、風」為設計意念,採牆面綠化、挑空天井之設計手法。 藉由地面2、3層的人工地盤設計,與熊谷車站及鄰近商店街連結,停車空間則與既有JR高架橋下停車場相互連通,此外,亦就鄰近公共設施有效串連,且以無障礙環境妥加改善,使成為具熊谷市主要人口意象的景觀環境。
權利變換計畫
更新前於基地內營業之店鋪及經營停車場的土地所有權人,分配設施棟1~3層樓之商業使用樓地板面積部分,採區分所有權方式持分,分配於4~5層樓之業務使用樓地板面積部分,則採共同持有方式進行權利變換。其共同持有部分則成立營運公司,負責出租及維管工作。 營運公司成立及權利分配後剩餘樓地板面積的處分等問題,則藉由金融機關、行政部門及民間企業等協助,能夠順利籌措事業所需經費及管運公司資金,解決了財務困境。
營運管理方式
設施棟2樓層使用係配合車站大樓及南側商店街之經營型態,引入百貨公司等大型店鋪,而以具特色名店街為主體。為充分利用其位處站前之優越區位,乃設置護照申辦中心、市民研習中心、托兒所等公益設施、診所、工作室、及溫水游泳池健康中心(容納會員2500人)以及8座小型電影院(計1500席位)。此外配置500停車位。 此設施棟之營運管理,由熊谷市政府等相關單位、企業團體出資成立之第三部門負責。此第三部門承購了權利分配剩餘之樓地板面積(保留床),並將1、2樓層由權利人共同分配持有部分,統籌納入營運。
結語
本更新事業的推動從起動研究會後,計經歷了漫長的19年時間,其間遭受到社會經濟情勢的騷動,到最終都市計畫變更核定,共花費了17年時間,但很難得的能在很短時間內,有效解決權利分配及剩餘樓地板面積之處分等課題,於不到2年時間內順利完成竣工,得力於更新會成員及相關單位的投入。 本更新事業的完工啟用,在相當嚴苛的經濟環境下付諸實施,誠屬不易。就開業一年以來的狀況視之,已逐漸發揮了站前地區商業活動的整體串連,活絡集客據點的功能已然成形,期待在營運管理公司的專業技術的投入,能夠在軟硬體環境的相輔相成下,創造都市門戶魅力。
事業計畫內容摘要
地區面積:約1.5公頃
用途:店鋪、事務所、公共公益設施、健康運動中心、電影院及住宅
建築面積:7923㎡
建蔽率:75%
樓地板面積:60791㎡
容積率:454%
層數:設施棟地上9層地下1層,住宅棟RC造地上14層
總事業費:約110億日圓
土地使用:
更新前㎡ | 更新後㎡ | |
公共設施用地 | 2030 | 4516 |
建築用地 | 13056 | 10570 |
權利人數: 更新前19人,更新後16人(參與組合員1 人)