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熊谷車站東地區第一種市街地更新事業
前言
本本文原載出處：再開發再開發 2005 NO.118 (翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
熊谷市位於埼王縣西北部距東京都心地區約65㎞。荒川流經其市街南側。於江戶時代即發展為中山道中的駐腳住宿節點市街（宿場町）且有多條幹道集結，在1884年上野與熊谷之間鐵路完成通車後，使熊谷市發展為埼玉縣北部的商業政治經濟文化據點都市。本更新事業用地緊臨熊谷車站，介於該市兩大商業據點，站體建築與其南側商店街之間，土地使用現況為道路沿線零星商業及停車場使用，為振興中心商業區，改善商業經營環境，活化並繁榮其商業活力，乃積極促其更新以增進都市集客機能，改善整體實質環境，塑造熊谷市的嶄新門戶風貌。
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推動歷程
熊谷市配合於1982年上越新幹線鐵路的通車，於1985年推出熊谷車站大樓興建計畫，同時，體認到車站周邊地區有整合進行整體環境改造工作之必要。該地區土地權利關係人於1985年組成「熊谷車站市街地整備研究會」。當初主要係針對站前廣場的擴充改造，但因擴充預定用地屬東武鐵路公司所有，業經完成出售，同時亦因當時鄰近地區辦公大樓興建狀況有所改變，故將該擴充預定用地予以剔除，熊谷市政府於1987年策訂再開發基本計畫，於1990年決定推動該地區更新事業。 土地權利關係人於1991年11月進行更新會籌備工作，但面臨泡沫經濟的崩潰而必須檢討調整計畫內容，遂於2001年1月核定都市計畫、更新地區包括部分JR東日本公司擁有土地，因該公司的積極參與，於2002年1月完成都市計畫變更作業而能順利推動，於2002年6月正式組成更新會，2003年4月核定權利變換計畫，於2004年11月順利完工，經整理其流程如下：
1985年成立整備研究會
1987年策訂再開發基本計畫
1990年策訂推動計畫
1991年成立更新籌備會
2001年核定都市計畫（2002年變更）
2002年6月成立更新會
2003年4月權利變換計畫核定
2003年5月動工
2004年11月竣工
2005年12月更新會解散（預定）
更新建築物公共設施內容
更新事業包括商業設施棟及住宅棟兩部分，商業設施棟主要有電影院、健康運動中心、餐飲、零售等商店，及公共公益設施、停車場等，住宅棟則設計8種類型單元共75戶。 商業設施棟的設計，充分考量從熊谷車站的出入人潮動線，及與鄰近商業設施間之連接，並以容納多樣使用機能為發展目標。同時，以熊谷市具有的「綠、水、風」為設計意念，採牆面綠化、挑空天井之設計手法。 藉由地面2、3層的人工地盤設計，與熊谷車站及鄰近商店街連結，停車空間則與既有JR高架橋下停車場相互連通，此外，亦就鄰近公共設施有效串連，且以無障礙環境妥加改善，使成為具熊谷市主要人口意象的景觀環境。
權利變換計畫
更新前於基地內營業之店鋪及經營停車場的土地所有權人，分配設施棟1~3層樓之商業使用樓地板面積部分，採區分所有權方式持分，分配於4~5層樓之業務使用樓地板面積部分，則採共同持有方式進行權利變換。其共同持有部分則成立營運公司，負責出租及維管工作。 營運公司成立及權利分配後剩餘樓地板面積的處分等問題，則藉由金融機關、行政部門及民間企業等協助，能夠順利籌措事業所需經費及管運公司資金，解決了財務困境。
營運管理方式
設施棟2樓層使用係配合車站大樓及南側商店街之經營型態，引入百貨公司等大型店鋪，而以具特色名店街為主體。為充分利用其位處站前之優越區位，乃設置護照申辦中心、市民研習中心、托兒所等公益設施、診所、工作室、及溫水游泳池健康中心（容納會員2500人）以及8座小型電影院（計1500席位）。此外配置500停車位。 此設施棟之營運管理，由熊谷市政府等相關單位、企業團體出資成立之第三部門負責。此第三部門承購了權利分配剩餘之樓地板面積（保留床），並將1、2樓層由權利人共同分配持有部分，統籌納入營運。
結語
本更新事業的推動從起動研究會後，計經歷了漫長的19年時間，其間遭受到社會經濟情勢的騷動，到最終都市計畫變更核定，共花費了17年時間，但很難得的能在很短時間內，有效解決權利分配及剩餘樓地板面積之處分等課題，於不到2年時間內順利完成竣工，得力於更新會成員及相關單位的投入。 本更新事業的完工啟用，在相當嚴苛的經濟環境下付諸實施，誠屬不易。就開業一年以來的狀況視之，已逐漸發揮了站前地區商業活動的整體串連，活絡集客據點的功能已然成形，期待在營運管理公司的專業技術的投入，能夠在軟硬體環境的相輔相成下，創造都市門戶魅力。
事業計畫內容摘要
地區面積：約1.5公頃
用途：店鋪、事務所、公共公益設施、健康運動中心、電影院及住宅
建築面積：7923㎡
建蔽率：75%
樓地板面積：60791㎡
容積率：454%
層數：設施棟地上9層地下1層，住宅棟RC造地上14層
總事業費：約110億日圓
土地使用：
熊谷市配合於1982年上越新幹線鐵路的通車，於1985年推出熊谷車站大樓興建計畫，同時，體認到車站周邊地區有整合進行整體環境改造工作之必要。該地區土地權利關係人於1985年組成「熊谷車站市街地整備研究會」。當初主要係針對站前廣場的擴充改造，但因擴充預定用地屬東武鐵路公司所有，業經完成出售，同時亦因當時鄰近地區辦公大樓興建狀況有所改變，故將該擴充預定用地予以剔除，熊谷市政府於1987年策訂再開發基本計畫，於1990年決定推動該地區更新事業。 土地權利關係人於1991年11月進行更新會籌備工作，但面臨泡沫經濟的崩潰而必須檢討調整計畫內容，遂於2001年1月核定都市計畫、更新地區包括部分JR東日本公司擁有土地，因該公司的積極參與，於2002年1月完成都市計畫變更作業而能順利推動，於2002年6月正式組成更新會，2003年4月核定權利變換計畫，於2004年11月順利完工，經整理其流程如下：
1985年成立整備研究會
1987年策訂再開發基本計畫
1990年策訂推動計畫
1991年成立更新籌備會
2001年核定都市計畫（2002年變更）
2002年6月成立更新會
2003年4月權利變換計畫核定
2003年5月動工
2004年11月竣工
2005年12月更新會解散（預定）
更新建築物公共設施內容
更新事業包括商業設施棟及住宅棟兩部分，商業設施棟主要有電影院、健康運動中心、餐飲、零售等商店，及公共公益設施、停車場等，住宅棟則設計8種類型單元共75戶。 商業設施棟的設計，充分考量從熊谷車站的出入人潮動線，及與鄰近商業設施間之連接，並以容納多樣使用機能為發展目標。同時，以熊谷市具有的「綠、水、風」為設計意念，採牆面綠化、挑空天井之設計手法。 藉由地面2、3層的人工地盤設計，與熊谷車站及鄰近商店街連結，停車空間則與既有JR高架橋下停車場相互連通，此外，亦就鄰近公共設施有效串連，且以無障礙環境妥加改善，使成為具熊谷市主要人口意象的景觀環境。
權利變換計畫
更新前於基地內營業之店鋪及經營停車場的土地所有權人，分配設施棟1~3層樓之商業使用樓地板面積部分，採區分所有權方式持分，分配於4~5層樓之業務使用樓地板面積部分，則採共同持有方式進行權利變換。其共同持有部分則成立營運公司，負責出租及維管工作。 營運公司成立及權利分配後剩餘樓地板面積的處分等問題，則藉由金融機關、行政部門及民間企業等協助，能夠順利籌措事業所需經費及管運公司資金，解決了財務困境。
營運管理方式
設施棟2樓層使用係配合車站大樓及南側商店街之經營型態，引入百貨公司等大型店鋪，而以具特色名店街為主體。為充分利用其位處站前之優越區位，乃設置護照申辦中心、市民研習中心、托兒所等公益設施、診所、工作室、及溫水游泳池健康中心（容納會員2500人）以及8座小型電影院（計1500席位）。此外配置500停車位。 此設施棟之營運管理，由熊谷市政府等相關單位、企業團體出資成立之第三部門負責。此第三部門承購了權利分配剩餘之樓地板面積（保留床），並將1、2樓層由權利人共同分配持有部分，統籌納入營運。
結語
本更新事業的推動從起動研究會後，計經歷了漫長的19年時間，其間遭受到社會經濟情勢的騷動，到最終都市計畫變更核定，共花費了17年時間，但很難得的能在很短時間內，有效解決權利分配及剩餘樓地板面積之處分等課題，於不到2年時間內順利完成竣工，得力於更新會成員及相關單位的投入。 本更新事業的完工啟用，在相當嚴苛的經濟環境下付諸實施，誠屬不易。就開業一年以來的狀況視之，已逐漸發揮了站前地區商業活動的整體串連，活絡集客據點的功能已然成形，期待在營運管理公司的專業技術的投入，能夠在軟硬體環境的相輔相成下，創造都市門戶魅力。
事業計畫內容摘要
地區面積：約1.5公頃
用途：店鋪、事務所、公共公益設施、健康運動中心、電影院及住宅
建築面積：7923㎡
建蔽率：75%
樓地板面積：60791㎡
容積率：454%
層數：設施棟地上9層地下1層，住宅棟RC造地上14層
總事業費：約110億日圓
土地使用：
| 更新前㎡ | 更新後㎡ | |
| 公共設施用地 | 2030 | 4516 |
| 建築用地 | 13056 | 10570 |
權利人數: 更新前19人，更新後16人(參與組合員1 人)