會員登入
波士頓法尼爾廳市集廣場 Faneuil Hall Marketplace, Boston, MA, USA
美國波士頓的法尼爾廳市集廣場(Faneuil Hall Marketplace)是一個更新的計畫，也是一個保存與再利用的最佳典範。這棟精美的古典市場經過保存整修，成為現代化的特色商場，在1976年整修重新開幕至今已有20年以上，歷久彌新，並帶動了全美市中心商業更新的熱潮。
這個老市場位於波士頓港邊、市政府前方的一個老舊漁貨市場，設立於1826年。這個市場共有三棟，中央的一棟以設立此一市場的昆西(Josiah Quincy)市長為名。本案的成功乃是美國都市更新歷程中重要之里程碑。這座市場在過去曾經是波士頓港漁穫與肉品交易的集散中心，但在後來因新的集散發貨中心啟用而廢棄。促成本案成功的懷特市長(Kevin White)每天從市長辦公室看出去就看到這一片破敗髒亂的地區堆滿垃圾，更糟的是，因為當旅客從機場方向過來出了隧道之後看到的第一個地點就是這兒，這種荒廢的狀況成為這個城市之恥，因此市長誓言要更新此地。
美國波士頓的法尼爾廳市集廣場(Faneuil Hall Marketplace)是一個更新的計畫，也是一個保存與再利用的最佳典範。這棟精美的古典市場經過保存整修，成為現代化的特色商場，在1976年整修重新開幕至今已有20年以上，歷久彌新，並帶動了全美市中心商業更新的熱潮。
這個老市場位於波士頓港邊、市政府前方的一個老舊漁貨市場，設立於1826年。這個市場共有三棟，中央的一棟以設立此一市場的昆西(Josiah Quincy)市長為名。本案的成功乃是美國都市更新歷程中重要之里程碑。這座市場在過去曾經是波士頓港漁穫與肉品交易的集散中心，但在後來因新的集散發貨中心啟用而廢棄。促成本案成功的懷特市長(Kevin White)每天從市長辦公室看出去就看到這一片破敗髒亂的地區堆滿垃圾，更糟的是，因為當旅客從機場方向過來出了隧道之後看到的第一個地點就是這兒，這種荒廢的狀況成為這個城市之恥，因此市長誓言要更新此地。
.jpg)
1876Quincy Market Openning
.jpg)
Quincy Market Now
一個建築師的夢想
早在1960年代市府的更新主管因為這群建築物的獨特風格，就有保存的構想，但是並沒有作為商場再開發利用的想法，而是想改造為辦公室或住宅。當時有一位建築師班傑明‧湯普森(Benjamin Thompson)為這些老房子感到著迷，開始構思整建這些無用的建物作為以美食為主的購物中心。他把他的計畫告訴市政府，希望能找到開發商願意投資完成他的計畫，最後終於找到勞斯公司(Rouse Company)。這是一家相當成功的開發商，開闢了不少郊區購物中心。勞斯先生(James Rouse)有企業經營的手睕可與湯普森建築師的理想相匹配。多年來他就想在大城市的市中心蓋一座購物中心。
當時，郊區的購物中心大行其道，由於高速公路興盛，加上郊區購物中心有免費停車、寬敞的室內環境、便宜的租金等等誘因，使得市中心的零售業嚴重受創，店鋪紛紛關門。在市中心投資商業設施是一項極大的冒險。
古典與現代並存
整建工程同時保存與改變了昆西市場：部分保存了1826年當時的精緻，但部分則變成現代化的購物中心。這一百五十年間許多增建的東西例如內牆、外加棚架、增建屋頂等都被移除了，顯現出原本優雅單純的建築結構。
但他們也修改了這棟歷史建物：他們在一樓天花挖了一個圓洞，使人可以直視上層的圓頂。而原本細分割的窗戶也被大片的玻璃窗所取代。原來在外牆搭設的帆布棚則被改建為玻璃頂棚，但有滑動門可在天候不佳時放下。
市場主建物延伸出來的玻璃棚架不只是為了建築的美觀而做的。為了回收高額的整建投資成本，勞斯公司必須儘量創造可出租的空間。而搭建出來玻璃棚可以在地面層多出兩條走道四排商店。
此一更新也使用了一些傳統且舒適的材料，在其他現代化的購物中心是看不到的，例如火頭磚、花崗石鋪面、原木大樑、久經風霜的銅屋頂、石柱等。在圓頂大廳有許多老店招牌作為裝飾。中央走廊兩側則掛有十九世紀的蝕刻銅版畫。另外一項有趣的東西是木製的小販手推車，散布在商場各處，由藝術家、編織家、珠寶工匠及其他手工藝術家負責經營。
當時，郊區的購物中心大行其道，由於高速公路興盛，加上郊區購物中心有免費停車、寬敞的室內環境、便宜的租金等等誘因，使得市中心的零售業嚴重受創，店鋪紛紛關門。在市中心投資商業設施是一項極大的冒險。
古典與現代並存
整建工程同時保存與改變了昆西市場：部分保存了1826年當時的精緻，但部分則變成現代化的購物中心。這一百五十年間許多增建的東西例如內牆、外加棚架、增建屋頂等都被移除了，顯現出原本優雅單純的建築結構。
但他們也修改了這棟歷史建物：他們在一樓天花挖了一個圓洞，使人可以直視上層的圓頂。而原本細分割的窗戶也被大片的玻璃窗所取代。原來在外牆搭設的帆布棚則被改建為玻璃頂棚，但有滑動門可在天候不佳時放下。
市場主建物延伸出來的玻璃棚架不只是為了建築的美觀而做的。為了回收高額的整建投資成本，勞斯公司必須儘量創造可出租的空間。而搭建出來玻璃棚可以在地面層多出兩條走道四排商店。
此一更新也使用了一些傳統且舒適的材料，在其他現代化的購物中心是看不到的，例如火頭磚、花崗石鋪面、原木大樑、久經風霜的銅屋頂、石柱等。在圓頂大廳有許多老店招牌作為裝飾。中央走廊兩側則掛有十九世紀的蝕刻銅版畫。另外一項有趣的東西是木製的小販手推車，散布在商場各處，由藝術家、編織家、珠寶工匠及其他手工藝術家負責經營。
North Market
遊園風味的購物美食中心
在這個古典的建築外殼下，有著現代化且有效率的零售經營。起初乍看之下好像是一個美食街，但不同的是，這些店鋪的經營者都是波士頓市當地獨立商店，而不是連鎖經營的速食店，並且銷售的商品都是一流的美食。有各色各樣的水果、青菜、麵包、牛排、進口的起司、咖啡豆、香腸、生蠔，加上各國特產從猶太人的焙果(bagel)到中國人的餛飩應有盡有。在此購物中心所見所聞都是美食。還有其他廚房用品、雕刻、陶藝、填充玩具、各種手工藝品。與一般購物中心不同的是，這兒沒有大百貨公司或電影院，而消費也相當低廉。
昆西市場混合了傳統與現代感，是個獨樹一格的購物商場。這個計畫是為了小型獨立的店家而規劃成活潑、多彩多姿的氣氛，這樣才能和郊區的購物中心中的連鎖店相競爭。為了確保表現出傳統商店的氣氛，租約中明定店家不得使用現成的流行音樂、購物手推車、塑膠的包裝等等。
昆西市場混合了傳統與現代感，是個獨樹一格的購物商場。這個計畫是為了小型獨立的店家而規劃成活潑、多彩多姿的氣氛，這樣才能和郊區的購物中心中的連鎖店相競爭。為了確保表現出傳統商店的氣氛，租約中明定店家不得使用現成的流行音樂、購物手推車、塑膠的包裝等等。
由於老市場的空間狹小，所以在這個商場中沒有大型百貨。而之所以沒有全國性的連鎖店，一來是規劃所致，二來則是這些連鎖店不願意來。勞斯公司曾經找過這些連鎖系統，但這些連鎖公司的主管對於這個衰敗地區的市場(漲潮時地下室還會淹水)這種奇怪的投資計畫絲毫不感到興趣。
 Plaza |
 Plaza2 |
Food Arcade
Food Court
藝術推車的故事
商場中的推車是一大特色，這種推車後來在全美國的各大商場廣泛地被摹仿，但鮮有人知道它的來由。當開幕日一天一天地逼近，招租的工作卻大幅落後。勞斯先生說：「我們從來沒有任何一個計畫在開幕時還沒沒完成80%的招租，而這個案子在開幕前六週竟然只出租了50%左右。」他的經理要求將原定開幕的日期延後，以免在開幕時令人感到尷尬，但他仍然堅持。但是那些租不出去的店面要如何隱藏呢?有一位出租代理商面談了900位以上的藝術家與手工藝師傅，他們都有興趣進駐，但是卻付不起租金並整修店面，於是她建議選出其中最優秀的一些人，租給他們一部推車。於是在開幕日有四十三部推車裝點得非常藝術，遮掩了那些租不出去的空間。而這些推車塑造出嘉年華會的氣氛，甚至在幾年之後他們都擴大事業而租得起一間完整的店面。
Extension
公私部門合作
大多數參觀的人或許不知道市府在本案中投注了1200萬美金的公共資金，大約是這三棟市場全部整建的30%資金。更少人知道市府與勞斯公司之間定有合約，將昆西市場房子租給公司九十九年，但公司必須每年支付保證租金及收入在一定數額以上時的抽成租金。
這個計畫打破了商業不動產開發的許多成規，甚至勞斯公司的高級主管及銀行融資單位都對於這個案子的結果相當憂慮。一位波士頓市銀行家認為，勞斯公司在這個案子中所能仰仗的，只是”一群無名小卒”，因為這些承租店家都是獨立小店，相較於那些郊區大型購物中心中大型連鎖店而言的確是無名小卒。
然而，昆西市場開幕日的人潮超過十萬以上，即使當時有五分之一的店面沒有租出去，而其他兩個市場也直到1977年及1978年才開幕。營運第一年有一千萬人次的遊客來此，和當年迪斯奈樂園的購票遊客一樣多。法尼爾市集廣場可說是公私部門合作最佳的案例。
參考資料
浴火重生─美國都市更新的故事，基金會翻譯出版，1999
相關網站
法尼爾廳市集廣場http://www.faneuilhallmarketplace.com/
波士頓都市再發展局http://www.ci.boston.ma.us/bra/