保留200株櫻樹傳承街區景觀記憶的重建事業

譯者：何芳子 顧問 
本文原載出處：URCA雙月刊NO.178 P4~7 
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意) 
作者：日建設計開發部開發小組再開發計畫部/長井健治 
日建設計Housing System再開發計畫部/馬場崇容

本重建社區係1965年由當時的住宅公團所興建完成的出售住宅，總計17棟，共404戶。該社區於1998年成立「重建基本計畫委員會」開始檢討重建相關事宜。經歷了17年的努力，於2015年8月實施完成。

在進行過程中，面臨社區老舊住宅、設施等報廢、各棟須具備的重建要件欠缺、與反對者的退出訴訟等種種課題，在多數權利人重建共識形成的情況下，加上行政、協力企業、顧問團隊等共同參與，終能讓90％以上住戶於重建後繼續留居。

本社區位於京王線櫻上水站以南約200公尺處，總面積約4.8ha，係呈南北向長方形基地，共配置了17棟建物，其間規劃了3處兒童遊戲場，總計面積7,500m2，每棟戶數從16戶到32戶不等，均屬南北向的4、5層樓住宅，每戶面積有70m2及59m2的2種規格。

棟與棟之間，由原始住戶種植的樹木，均已成長茂密、綠濃成蔭，形塑了良好的綠意景觀。
 

                  本重建社區配置示意照片擷取自日經BP社                                                                          本重建社區配置示意照片擷取自日經BP社

        
保留原有200株櫻樹，讓多數住宅單元都能觀賞櫻花景觀林宜樺攝影           大規模的重建社區，更新後共有878戶林宜樺攝影                                                     櫻上水花園社區入口林宜樺攝影
                                          
此外，屋齡四、五十年的老舊建物，從外觀到管線設備等問題層出不窮，再加上住戶的高齡化，其必須重建的理由如下：

(一)所有權人（現住戶）的高齡化與欠缺無障礙環境問題
依2008年當時統計，404戶中所有權人已達65歲者有230人，約佔60％左右。

本社區的自主管理的模式在權利人的自治過程中已建立明確機制。因此，於社區興建完成的20年後，在一些課題陸續出現後，即已開始思考遲早必須重建的問題，1999年經徵選顧問團隊後，正式檢討重建相關事宜。

檢討過程中，以2個課題為焦點。首先，從都市計畫的住宅社區檢討社區內整體住宅、設施報廢的實質性問題外，還涉及到老舊集合住宅重建的社會性問題，依區分所有權法、集合住宅重建法等法令問題，經與中央、東京都及區公所研商後，認為可朝都市計畫及重建相關法令規定方向進行。
 

2003年在集合住宅重建措置法訂頒後，以重建為前提檢討實施架構，經與行政部門協商後，於2005年經都市計畫核定其地區計畫。
 

在重建決議時雖然同意比例可達到80％以上，但就棟別而言，仍有少數住宅棟未能達到80％以上的同意比例，其間約經歷了3年半時間才使所有住宅棟均達到同意比例要求。
 

之後，又進行了計畫的修正，於2009年第四次決議才通過。重建會成立，開始向反對者提起騰空交屋訴訟確定後，於2010年動工，2015年完工。主要辦理過程如下： 
 

1988年	櫻上水社區成立未來研究會
1998年	重建基本計畫委員會成立
1999年6月	選定顧問團隊（日建設計、日建Housing System）
2001年6月	成立重建檢討委員會
2002年5月	選定事業協力企業（野村、三井不動產＋大林組、清水建設）
2003年7月	重建議決、成立推動委員會
2005年11月	地區計畫等都市計畫程序完成
2006年4月	第一次議決，82％不成立（3棟未符合）
2007年12月	第二次議決，84％不成立（2棟未符合）
2009年4月	第三次議決，流會
2009年9月	第四次議決，84％成立（各棟均符合）
2010年7月	重建會成立
2011年7月	權變計畫核定
2013年6～9月	拆遷、動工
2015年8月	完工

進行過程中的計畫內容變更

(一)地區計畫概要

要拆除一個社區的所有住宅設施等必須透過地區計畫，檢討社區內外環境影響問題，其具體檢討項目包括7,500m2以上公園的改善、斜線管制、有效避難空間確保、高度限制、周邊道路動線改善等內容，其都市計畫內容如下：
 

基地面積		約47,900m2
建築物管制	容積率上限	200％
	總樓地板	約30,500m2（現有）
	主要用途	住宅、停車場
	高度上限	45m

(二)事業概要及建築計畫重點

本社區交通、區位條件良好，從新宿搭京王線快車僅須15分鐘，從啟動初期權利人就具有信心把握此重建案定可成立。當初考量重建的可行性經徵詢權利人意見，彙整下列幾項建築計畫原則：

1.權利人以分回原有面積、不負擔費用為原則
2.由事業費內支付適當的搬遷及重建期間安置費用
3.採免震結構，單元配置朝南，樓梯間型式重視私密性等考量，以滿足上述原則進行規劃設計結果，其容積率為150～160％，住戶數在800～850戶左右。

依循地區計畫規定的斜線管制，並確保空地的原則下，活用了基地原有的地形高低差，搭配半地下化、人工地盤等設計，充分保留了原有的綠意空間，並利用人工地盤下空間規劃停車場，以彙整完成的建築計畫案，通過第一次重建會議決。

此建築計畫案中，因多數住戶都想要分配面臨大公園的住宅單元，致無法擺平，部分住宅棟無法取得80％以上的同意。

為解決此問題，於最後決議保留原有200株櫻樹，並適當增加大公園前住宅棟的規劃戶數，降低住戶選配的競爭狀況，而能取得同意。


其他主要反對理由及對應做法

其他反對理由概有下列幾項：

1.高齡者對搬遷、新集合住宅生活的不安
2.對重建規模及實施方式的批判
3.對原有資產權值估算落差的不滿

因此，儘可能運用公營住宅，請參加重建會員投資者提供搬遷協助，並於第二次會員大會議決修訂機制，配合住戶意見調整部分住戶原資產權值等之對應作法。

結語

在最後會員大會議決後的3年半時間內，順利完成了建築物興建。其間對不願配合搬遷者的訴訟花了2年時間，於建築完工的翌月，就進行交屋進住，就戶數而言，404戶中有383戶，計95％的權利人參與重建，其中359戶約90％以權利變換方式選配取得住宅單元，本重建社區戶數總計878戶，雖花費了約20年漫長時間，能夠完成如此大規模的重建計畫，乃得力於原住戶的鍥而不捨，以及各相關單位的協助。

事業計畫概要
 

社區名稱	世田谷區櫻上水花園（集合住宅重建事業）
所在地	東京都世田谷區櫻上水四丁目
原建物興建	1965年
	重建前	重建後
基地面積	約47,900m2	46,595.42m2
總樓地板	約30,500m2	98,550.99m2
建築面積	－	19,941.14m2
建蔽率	－	41.97％
容積率	60％	163.04％
住戶數／用途	404戶／住宅	878戶／住宅
層數、棟數	地上4～5樓、17棟	地上6～14F／地下1F、8棟
構造	RC造	RC造
單元面積	58.73～69.77m2	58.48～115.47m2
電梯	－	31座
耐震性能	舊耐震（IS最低0.35）	免震
公共設施		集會所、會議室、廚房、客房、洗衣房、電影室等
實施方式	依據「集合住宅重建促進法」規定
補助制度等	東京都集合住宅重建促進示範事業
主要臨時住居	東京都住宅特別比例（一定期限）UR住宅
事業相關企業	顧問：日建設計 參加重建會員：野村、三井不動產 設計：日建Housing System 施工：大林組、清水建設共同承造

 
(本文原載於都市更新簡訊第69期)