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世田谷區蘆花公園站南口地區都市再生

前言

日本戰後1960~1970年代邁入高度經濟成長期,為了順應龐大的住宅需求,由日本住宅公團(現為都市再生機構)、地方政府、住宅供給公社等,開發許多5層樓無電梯設備的住宅社區,如今,這些屋齡超過40年的老舊住宅,已經不符合高齡化社會的需求,有必要儘速更新重建。

改造屋齡超過40年的老舊住宅社區-東京都世田谷區蘆花公園站南口地區都市再生

基金會顧問 何芳子

  

蘆花公園站南口50年住宅社區 急需更新重建

京王線蘆花公園站前南口地區位處新宿西方約16分鐘車程,具交通便利性及高度發展潛力。這地區的住宅社區於1958年興建完成,屋齡已超過50年,屬於都市再生機構管有約75萬戶出租住宅中的一部分。

蘆花公園站南口地區聯外道路狹窄、人行空間欠缺,加上站前廣場、道路等公共基盤設施均相當不足,因此,以更新都市機能,改善居住環境為主要訴求,就總面積約4.98公頃範圍,併行實施更新事業及重建事業。

土地利用計畫及地區環境改造目標示意圖
 

第一種市街地再開發事業與集合住宅重建事業併行實施
依據1969年「都市再開發法」實施的再開發事業,主要目的在於更新都市機能,改善都市環境,被定位為具公共性之都市計畫事業,必須經過高度利用地區之都市計畫程序核定才得實施。而2002年訂頒之「集合住宅重建促進法」主要規範集合住宅區分所有權人具有共識,取得大多數同意即可依現行建築相關法令進行重建,藉以提高住宅安全、便利與舒適。

這片約5公頃之蘆花公園站南口地區因本質的不同,分別依據上述兩個法令,以第一種市街地再開發事業與集合住宅重建事業併行實施。重建事業位於實施地區西側,面積約3.02公頃,更新前為4~5層樓建物,計有573戶,每戶自用面積27.6㎡。再開發事業位於實施地區東側,面積約1.96公頃。
 

資料來源:蘆花公園站南口地區第一種街地再開發事業事業史,p10, 2008年9月






 

開發示意圖及概要表

 

塑造成為世田谷區的地區生活據點

此外,在東京都住宅主要計畫中,第七期住宅建設五年計畫內,策訂為住宅社區再生地帶,並經劃定再開發促進地區。其造街構想,係藉由「水綠人行動線軸」及「日常交通軸」形塑地區生活據點功能。


申請住宅市街地總合整備事業認可

蘆花公園站南口地區計畫涵蓋住宅社區總面積達5.4公頃,以創造舒適居住環境,更新都市機能,提供職住接近型之優質住宅為目標,符合總合整備事業要求,於2002年3月7日獲得國土交通大臣認可後,可同時申請再開發及綜合整備事業之相關補助。


導入特定建築者制度

本案另一個特點就是都市再生機構藉由「再開發共同事業者ENTRY」制度,有效活用「特定事業參加者」、「特定建築者制度」及「特定業務代行者」等制度,實施更新事業。充分了解民間事業者參與意願後,將包括權利床的Ⅱ棟及單獨保留床的Ⅲ-1棟之兩棟建築,引用特定建築者制度與民間業者共同執行。


重建事業與再開發事業辦理進度配合

原住宅社區整體基準容積率很低(60%),故將其中單身住宅棟部分劃入更新事業實施範圍,使其容許容積率提高,以確保事業可行性。並藉由公共基盤設施的改善,使更新事業與重建事業能夠達到互補效益。

因單身棟(約9,000m2)現住人口較少,併入更新事業範圍後可先進行拆遷,將其隔離重建事業範圍後,俾利進行更新事業法定程序。以使兩事業的實施時程能有所配合。

再開發事業都市計畫內容,因個人所有權的土地建物分配,使建築配置、形狀等受到較多限制,因此,在都市計畫辦理階段,必須充分了解權利人意願、期望,以避免可能產生變更計畫的困擾。

在重建事業召開說明會後,已告知可搬回居住的時程,因此一旦再開發事業都市計畫核定、重建事業就必須進行開工,兩事業的進度必須密切配合。
 

辦理流程


再開發事業權利變換計畫

再開發事業實施地區之權利人共計106人,其中房屋承租人佔多數的67人。土地所有權人及租地權人39人中參與權變者22人,不參與權變之17人中有13人為原道路用地所有權人。不參與權變者予扣除都市機構及世田谷區公所,絕大多數居住地區之土地權利人均參與權變。且分回與原有相同之住宅、店鋪等使用建物。房屋承租人中有22人繼續原地留住。


更新事業採分有分棟方式

對於站前地區而言,因配合公共基盤設施改善及都市機構出租住宅社區的重建,能夠獲得合併整體實施之優點及達到直接移轉之可行性,使合意形成更趨容易,此種分有分棟方式的規劃,也是一項重要助力。


興建計畫

(一)藉由權利、機能的分離,提高建築使用效率

再開發事業部分依實施範圍內區劃道路區分為5個街區,一街區再予分劃成若干興建基地,共計分劃為13基地,興建13棟建築物。

總計13棟建物中,具3種以上複合使用機能建物僅1棟;權利人店鋪(事務所)+住宅之2種使用機能者5棟,其餘7棟均屬單一使用機能建物。此種權利,機能分離的規劃方式,可降低公設比,並能提高使用效率。

(二)充分考量與周邊環境的調和,採低容積率規劃

再開發事業更新後建築容積率約210%,並未達到容許容積率,主要係考量該地區雖屬站前地段,但卻是寧靜的住宅區,而車站本身的商業發展潛力並不高,因此興建計畫有意壓低容積率,於地區中央配置寬敞空地,規劃12層、14層建物,俾尋求與周邊4層、6層樓的住宅社區取得量體上的協調。

重建事業部分依3個工區分期開發,重建後分別興建4~14層建物,重建前有573戶,每戶自用面積僅27.6㎡,更新重建後共興建514(511)戶,每戶面積達54.5㎡,提供嶄新、優質中高層住宅。
 

再開發事業權利床II街區一樓做超級市場使用
(攝影:林雲鵬)
重建事業範圍內闢建綠地廣場,確保居民休憩空間
(攝影:林雲鵬)
串聯再開發事業及重建事業間之東西道路整備為10M(車道6M+二側步道2M)寬敞舒適
(攝影:林雲鵬)

透過屋頂綠化及壁面綠化(C街區C棟)落實生態節能
(攝影:林雲鵬)

 

特色與借鏡

綜觀言之,日本於1969年訂頒「都市再開發法」據以發展再開發事業,而此再開發事業主要目的在於更新都市機能,改善都市環境,被定位為具公共性之都市計畫事業,必須經過高度利用地區之都市計畫程序核定始得實施。而於2002年訂頒之「集合住宅重建促進法」主要在規範集合住宅區分所有權人具有共識,取得大多數同意即可在現行建築等相關法令規定下進行重建,藉以提高住宅安全性、便利性與舒適度。兩種事業雖均具強制性,可運用權利變換方式進行權利分配,但因其本質及目的截然不同,故予不同立法,俾能有效實施。

本案得採兩事業併辦的主要關鍵在於社區土地之整體住宅建設(「團地住宅設施」)之都市計畫得以廢止,讓部分土地建物得以分離,併入再開發事業,提高事業可行性。

反觀國內現行「都市更新條例」,雖仍以拆除重建為主要規範內容,但並未將本質互異的事業予以區分,日本的立法與機制應可提供參考。
(本文原載於都市更新簡訊第50期)