深圳都市更新案例介紹

業務研展部主任 麥怡安
組長 周俊宏

鹿丹村位於深圳濱河大道邊，與香港僅隔一條深圳河。在1987年開發建設、兩年後全面竣工，是深圳大型的福利住宅社區。但因建造時使用了含有大量鹽分的海砂，建成不久即破損嚴重，且雖是20年前官員福利房的高級社區，但樓高8層，沒有電梯及停車位，時至今日已不符時代需求。

鹿丹村現況（攝影：丁致成）

 

鹿丹村之單元土地面積為7.26公頃（2.2萬坪），現有住宅樓27棟，共1,175戶，其中公寓樓3棟，共273戶套，總面積11.15萬平方公尺（3.37萬坪），現況容積率153.5%。期間原由政府主導更新，轉由開發商主導，最後又改為政府主導，一拖就是十二年，最終，於2013年12月市政府授權市住房和建設局行使房屋徵收，正式進度徵收補償階段，同月22日開始簽約。

鹿丹村改造更新後透視圖（資料來源：http://img4.bbs.szhome.com/uploadfiles/mages/2013/02/21/0221124638936.JPG）

本案安置分為就地安置和深雲村異地安置兩種方案，由現住戶自主選擇。並就被徵收房屋按照戶內建築產權面積相等原則進行產權調換，產權調換房屋戶型按建築面積共有七種。異地安置則有三種；若欲超選，被徵收人可就其原可分回戶型提高一個等級選擇增購部分建築產權面積；除了分回之產權面積外，還包含臨時安置費、搬遷費及裝修補償費，且在規定期限簽訂徵收補償協定的住戶，有不同的獎勵金，補償方案算相當完整。

 

羅湖區木頭龍小區位於愛國路與華麗路交口西南側，文錦中路東北側，臨捷運三號線，現況為30年舊屋商品房小區，且多為6～8層之中小戶型的普通住宅；其區位為深圳之經濟及文化中心，但因為特區成立初期建設，所以設備標準偏低，對整體都市景觀亦有不良的影響。

羅湖區木頭龍小區現況（攝影：丁致成）

本案單元土地面積為7.7公頃（2.3萬坪），樓地板面積為11.9萬平方公尺（3.6萬坪），共有61棟（1341戶），為第一個商品房舊改項目，其拆賠比為1：1.3，已與90%現住戶簽約並同意搬遷，且為確保開發案之資金風險，區政府依總體樓地板面積要求繳交保證金，目前開發商益田集團已經將5,000萬人民幣保證金存入政府監管帳戶，後續將持續依拆遷進度交存保證金，估計將近4億人民幣，更新後之總樓地板面積共65萬平方公尺（19.66萬坪），並規劃高檔住宅、集中式商業、商務公寓，同時還有郎朗音樂世界，本案於2013年4月正式取得深圳市規劃和國土資源委員會批准。

羅湖區木頭龍小區更新後透視圖（資料來源：益田集團木頭龍城市更新工作簡介摺頁）

 

福田深圳中心位於福田中心區東南側，原為CBD內的城中村，北臨深南大道，南至福華三路，東西分沿彩田路和金田路，目前為全國最大城中村改造項目，原有住房580棟，居住人口近7萬人，本案1998年計劃確定，直至2006年7月，深圳福田區政府、崗廈股份有限公司和金地集團簽訂了框架性協議，2009年確定分配並開工，建成後將成為深圳最具標誌性的城市綜合體。

福田深圳中心現況（攝影：丁致成）

本案總更新單元面積為15.16公頃（4.59萬坪），總建築樓地板面積97.21萬平方公尺（29.41萬坪），拆除樓地板面積為52.5萬平方公尺（15.88萬坪），更新後為一複合式功能之社區，作商業服務、商務辦公、居住、學校使用，並有以政府主導，開發商運作、股份公司參與的模式進行更新。

深圳中心模型（攝影：丁致成）

本案安置方法共有兩個標準、三種模式，合計六種選擇，依面積大小和原樓層數進行產權調換，480平方公尺以內按1：1，超過480平方公尺按1：0.88補償，一可選全部實物補償，二可選全部貨幣補償，三可選實物和貨幣補償相結合，也因此本案產生原產權不明，身份可疑的搶建進行高額補償的亂象。

四、深圳佳兆業集團都市廣場改造

佳兆業集團都市廣場位置在深圳原關外的龍崗區，並位於21.9平方公里的華為片區內，東臨寶吉路和中浩二路，鄰近富士通工業區，本來是寶吉舊廠區，也就是全世界最大的模擬聖誕樹生產基地。都市廣場土地面積為40公頃（12.1萬坪），總樓地板面積為180萬平方公尺（54.45萬坪），更新後有五星級酒店、超甲級辦公大樓、酒店式公寓、SHOPPING MALL、九年制義務教育學校，城市複合型功能區，本案屬舊工業區、舊村改造，目前為在售的最大開發綜合體。

佳兆業都市廣場模型（攝影：丁致成）

 

本案於2010年11月立項，申請納入龍崗區2011年重大項目，2011年1月深圳市龍崗區人民政府同意「關於寶吉工業區(華為片區GX03更新單元西片) 專項規劃」；同年7月專項規劃經「深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會」最終審批。同年9月完成拆遷談判，簽訂「搬遷補償協議書」，實施主體公示，隔年12月主體工程完工，舉行回遷房選房儀式，以不可思議的「深圳速度」進行中。

結論
 

此次深圳考查可以感受到深圳是中國最類似臺灣更新體制的地方，其容積增加沒有限制，並依照拆賠需要及所需公共設施試算推估，且由於土地為國有或為特殊的集體所有(私有)的土地型態，因此「拆賠比」是以原有居住面積計算(類似臺北市老舊公寓1坪換1坪的概念)，無土地權利價值之觀念，但現住戶要求仍多且競相比價，其抗爭相當強烈，「拆不動」仍是開發商最擔心的問題，臺灣雖有強制拆除之制度，但是經「文林苑」事件和709號釋憲案後，強拆制度已開始進行整體檢討，並期能透過更細膩的程序，保障開發商、所有權人之權益，而深圳也以開始正視無法拆除的問題，以「深圳速度」看來，若無其他變化，不久的將來即將進行立法，對於楊曉春副教授提及歷史樣貌及既有生活紋理的保存，目前深圳歷史建築及村落快速的消失，確實令人憂心。