大規模更新值得借鏡

業務研展部研究員 江玲穎
更新事業部助理規劃師 程琬鈺

本基金會在大阪的3天考察行程，由大阪都市計劃局開發調查部安藤友昭部長協助安排導覽參觀大阪車站北側Grand Front Osaka開發案、阿倍野緊急整備地域的更新案例-Harukas及Q’s mall等。另外，為瞭解早期大規模開發規劃的大阪商務園區之背景及規劃手段，我們也拜會大阪商務園區協議會事務局之成員，相互交流分享臺灣、日本在都市規劃及都市更新的相關手法與難題。茲就Grand Front Osaka、Harukas、Q’s mall及大阪商務園區等個案簡要說明。


大阪考察個案區位示意圖

案例1.大阪Grand Front Osaka
大阪為周邊鄰近海港、機場，對外交通便捷，是關西發展重鎮。而大阪梅田地區匯集12條地鐵線，每天約250萬人通行，車站北側空間規劃作倉儲使用，隨著經濟與產業型態變化，對商業使用需求提高，2002年指定大阪車站北側地區為「特定都市再生緊急整備地域」，擬定「大阪車站北側地區再開發計畫」，希望強化關西地區產業發展潛力。


Grand Front Osaka全區開發三棟商辦大樓及一棟住宅大樓／丁致成攝影

市府主導、民間投資 重塑大阪梅田北側新風貌
大阪車站北側地區計畫總面積約24公頃，權屬為大阪市政府、ＪＲ西日本以及鐵道建設運輸設施整備支援機構所有，其開發期程共分兩期，其中先期開發區已開發完竣，並於2013年4月正式開幕，命名為「Grand Front Osaka」。

「Grand Front Osaka」由12間日本大型民間企業共同投資，並以三菱地所株式會社為主要實施者，開發面積約7公頃，其南側與大阪車站本體連接，由南至北分別為A、B、C三棟大樓及集合住宅共4棟建築物，其樓層數皆達30層以上，並延續南側商業發展，規劃商業、辦公、會展、旅館及集合住宅等複合式機能，更考量與車站之連結，規劃陸橋串連區內建築物並可延伸至車站本體。另考量大阪本身為淀川及海港圍繞之水都意象，日本著名建築師安藤忠雄以「水」為主要設計元素規劃基地南側之梅北廣場，另加入船體的意象規劃廣場內環境，並以此將水延伸至兩側人行步道，結合兩側以樺樹及銀杏為主題之景觀廊道及空中花園，營造水綠交融之景觀意象，提供舒適的環境品質。

以水都意象為主的梅北廣場／丁致成攝影

落實指導方針 提升地區商業、辦公及研究機能
本次參訪最特別之處，在於大阪市政府要求設立之「知識沙龍」，其性質不同於臺灣常見之代金、樓地板或土地等實質回饋，更新後之「知識沙龍」由實施者自行經營，並採會員制進行全面管理，會員能以低廉的價格獲得高品質之交流空間、研究發表機會及相關設備使用，更可依會員需求提供知識媒介服務，促進不同產業間之交流，作為產業創新之發展動能。開發期間提出「知識沙龍」概念時，考量後續係由實施者自行經營，過程中經多次討論並提出財務分析，最後基於雙方互信的前提下，市府以大量的容積率作為實施者經營知識沙龍之條件，故更新後區內容積率最高可達1,600%。

本案由規劃至完工花費約10年，更新期間市府未支出相關工程費用，更新後也同市府期望設立知識沙龍，並由民間企業經營管理之，由目前辦公空間出租率達90%及知識沙龍會員數已達千名，顯見其產業發展能量正逐步提升，其成功關鍵在於公私部門雙方互信合作並積極溝通，始達最後雙贏之局面，更藉此次更新促進地區環境品質改善，結合地方文化、創新產業技術需求，激盪更多經濟發展能量，營造大阪成為具高品質且富有魅力之知識及商業重鎮，並作為連接全世界之國際商業發展基地。

Grand Front Osaka事業概要表 

結語
從大阪的都市再生案例，我們可看到大規模可創造的環境貢獻性，像是阿倍野地區再開發事業興建同時也能將區域內計畫道路整備併同興闢，在OBP的案例則可看到透過協議會自提設計管制項目，開發項目則需經由都市計劃程序審議，讓全區開發項目都能受到一定規範且能共同創造更多的開放空間。透過大阪案例的分享，希望臺灣都市規劃的未來可透過都市更新營造更友善且更舒適的都市空間。