大規模更新值得借鏡
業務研展部研究員 江玲穎
更新事業部助理規劃師 程琬鈺
本基金會在大阪的3天考察行程,由大阪都市計劃局開發調查部安藤友昭部長協助安排導覽參觀大阪車站北側Grand Front Osaka開發案、阿倍野緊急整備地域的更新案例-Harukas及Q’s mall等。另外,為瞭解早期大規模開發規劃的大阪商務園區之背景及規劃手段,我們也拜會大阪商務園區協議會事務局之成員,相互交流分享臺灣、日本在都市規劃及都市更新的相關手法與難題。茲就Grand Front Osaka、Harukas、Q’s mall及大阪商務園區等個案簡要說明。
大阪考察個案區位示意圖
案例2.阿倍野地區再開發
大阪阿倍野地區位於大阪市南部,緊鄰JR、地鐵各線天王寺站、近鐵阿倍野橋站,是南大阪的門戶。阿倍野地鐵、JR、私鐵每日乘客量高達到76萬人次,在全大阪市裡僅次於梅田、難波。大阪府認為阿倍野地區為一極具發展潛能的區域,地區內不僅商業設施與辦公大樓齊備,公共設施完善,包括:大阪市美術館、天王寺公園、天王寺動物園、大阪市立大學醫學部、阿倍野防災中心等。
日本目前最高大樓-Harukas/丁致成攝影
透過整體規劃、多元方案協助阿倍野地區更新事業
早在1976年阿倍野地區已被指認為重要開發地區,圖中藍色虛線為第二種市街地事業範圍,早期原是由市民提案共同規劃,但後來受到金融風暴影響,才由市政府接手推動再開發事業,全區共有28公頃,更新重建歷時近40年陸續於2014年底完工。而圖中紅色實線範圍則是2002年指定為阿倍野都市再生緊急整備地域,後又於2007年將東側指認為都市再生特別地區給予高度容積,希冀能將此地區商業機能擴充、導入辦公、旅宿、文化機能,形塑成為大阪南門戶。
由市府主導成功落實第二種市街地事業
啟動更新的主因是為了要解決因低層木造建築物密集、生活環境惡化的問題,為促進土地的高度利用及防災安全等,實施市街地再開發事業,整體「阿倍野第二種市街地事業(強制收買)」實施者為大阪市政府此事業包括住宅及商業空間的開發,全區共有29棟建築物更新重建,至2014年底已全部完工,總開發經費約為4,800億日圓。
大阪市政府對於阿倍野地區整體都市計畫,透過實施再開發事業,提升地區環境品質,更新後達到的效益包括整體道路空間增加2倍、公園綠地面積增加5倍、總樓地板面積提升三倍,由20萬平方公尺增加至72萬平方公尺、建物不燃率由16%提升至100%,大幅提升都市防災能力。
其中大型商業設施Q’s mall已在2011年4月正式開幕,是由特定建築者東急不動產株式會社建設,規劃審議過程歷經長達9年的環境影響評估。Q’s mall是一個以綜合超市和大型專賣店鋪為主的綜合型購物中心,擁有各類型物品販售及飲食提供,是目前大阪最大型的購物中心,本案從1997年開始規劃,原規劃為63層的建物,容積率為931%,其後因不景氣的影響放棄開發,2003年引入外資資金重新規劃,量體改為31層的建物,容積率為630%,爾後又因資金分配等因素而胎死腹中。最終修正方案為6層建物,容積率為486%,開發費用約440億日圓,商城內共有320個店鋪,提供5,000個工作機會。
第二種市街地事業-Qs mall,開發同時協助興闢計畫道路/丁致成攝影
Qs Mall購物中心的2樓連通平臺/丁致成攝影
東北角的阿倍野步道橋是由都市整備局擔任事業主體,花費日圓約25億,步道橋的總長度約197公尺,施工期長達4年之久。此再開發事業所提供的開放性空間、與捷運、地鐵設施連通空間以及空橋系統,可看出日本政府對於建完善大眾運輸系統功能的重視,要求開發商所提供的公益性設施項目中,所重視的就是與大眾運輸系統連通空間的提供,以建構更完善、開闊的步行空間。
透過再生特別地區給予高度容積,形塑南大阪門戶意象
Harukas更新起源係因阿倍野橋站超過70年的近鐵百貨阿倍野店過於老舊,2006年起近畿日本鐵道株式會社(近鐵)就開始打算將此區重新規劃,打造一個新的都市商圈,當時計畫構想是要建構一棟超高的大廈,總高為300公尺,以便挑戰全日本最高的大樓,更新後為地下5層、地上60層的超高層建築,截至目前僅次於東京晴空塔與東京鐵塔。
2006年開始討論開發計畫,但由於預定地剛好處在大阪航高建築限制的290公尺範圍內,剛開始阿倍野 Harukas並未順利動工。直至2007年3月修正航空法,阿倍野Harukas順利避開了航高限制區域才逐步開始動工,同年8月發表「阿倍野橋總站大廈整備計畫」,11月阿倍野筋一丁目都市再生特別地區都市計畫確定。
建築規劃配置營業面積居日本之首的百貨公司,並引入辦公空間、飯店、美術館、觀景台等功能,力求充實阿倍野地區的城市功能。以「像城市一樣的場所」為主題的店鋪設計理念,吸引了眾多世界一流品牌以及流行品牌等多姿多彩的店鋪進駐。整體建設費約約760億日圓,已於2014年春天正式開幕。另外,設置美術館,用於國寶、重要文化財產的展覽,將之定位為「都市型美術館」,希望讓大阪市民瞭解當地文化特色。
而Harukas最具特色的室內規劃就是58~60層的觀景平台,58樓的室外廣場是三層通頂空間設計,光與風交錯穿行,令人心曠神怡。頂樓60樓是玻璃牆壁的室內高空走廊,放眼眺望,大阪平原東南西北360度全景盡收眼底。
阿倍野再開發事業概要表
案例名稱 |
Harukas |
Q’s mall |
位置 |
大阪市阿倍野區阿倍野筋 |
大阪市阿倍野區阿倍野筋 |
實施者 |
近畿日本鐵道 |
大阪市、東急不動產 |
面積 |
28,700㎡ |
37,803㎡ |
樓層數 |
62F/B5 |
6F/B2 |
完工年份 |
2013年 |
2011年 |
結語
從大阪的都市再生案例,我們可看到大規模可創造的環境貢獻性,像是阿倍野地區再開發事業興建同時也能將區域內計畫道路整備併同興闢,在OBP的案例則可看到透過協議會自提設計管制項目,開發項目則需經由都市計劃程序審議,讓全區開發項目都能受到一定規範且能共同創造更多的開放空間。透過大阪案例的分享,希望臺灣都市規劃的未來可透過都市更新營造更友善且更舒適的都市空間。