大阪市茶屋町西地區第一種市街地再開發事業

繁華市區交流據點的更新創造景觀豐富的步行空間 前言
茶屋町西地區位於阪急梅田車站的東北側，梅田站可說是西日本地區JR及私鐵匯集的最大、最繁忙的運轉站，交通非常便利。車站周邊地區商業、業務設施密集分佈，尤其在JR大阪站的北側，舊梅田貨運車站用地刻正進行更新中，故未來此地區的集客能力將可大幅提高。

此更新事業將以增進都心機能為目標，0.6公頃基地的更新計畫由更新會負責執行，已於2005年9月底完工，更新會於2006年度完成結算並解散。

地區歷史條件及現況
茶屋町位於「池田街道」沿線，而池田街道是大阪通往池田及大阪府北部的必經要道。大阪府北部的「能勢地區」是煤炭、木材、銅的產地，此等產品藉由此街道運送到大阪，並由大阪運回衣類、鹽、魚等生活用品。於明治初期，即十九世紀末葉，此地區自然原野一望無際，其間建設有以欣賞花月景緻聞名的「鶴之茶屋」、「荻之茶屋」等遊憩餐飲場所，故因而得名。該地區南側於1889年(明治22年)建設了一座具備眺望台的9層樓建築「凌雲閣」，設有划船、溫泉、射弓餐廳等遊樂設施，是當時市民喜歡造訪的休憩場所。

在此歷史背景發展下，此地區承襲其風土條件，周邊地區業已商業、娛樂設施吸引眾多的年青族群到此遊樂。雖然具備優越的區位條件，但地區內巷道狹窄，老舊窳陋的木造低層建物密集，空屋空地處處可見，面臨著嚴重防災、犯罪等課題。

更新前照片

辦理經過
檢討更新事業推動時，希望將狹小道路兩側的基地合併納入整體開發。朝高度利用方向進行更新，除興建不燃化建物外，並拓寬道路、增設步道、退縮建築、留設基地內部通路等，創造安全舒適步行及公共開放空間，期提昇整體環境景觀及生活環境品質。於整合基地內權利關係人意願後，於1997年7月成立茶屋町西地區再開發協議會，正式檢討更新計畫。

1998年3月，鄰近的茶屋町東地區都市計畫奉核定後，大大激勵了推動的熱忱，遂於同年8月設立更新籌備會，12月都市計畫核定。在規劃初期，雖計畫興建以辦公使用為主的17層樓建築，但更新籌備會經多次討論，認為應以「活化繁榮茶屋町，充滿重視並配合周邊地區熱鬧氛圍，故改變計畫，決定朝全館提供商業使用方式進行更新。於2000年12月完成都市計畫變更並獲准成立更新會。

權利變換計畫擬採全體協議同意方式，故協調租地權人花費較長時間，始於2002年2月核定權利變換計畫。其間房屋拆遷問題，曾與房屋承租人進行協商，調解及假處分等作業。於2003年2月由竹中工務店等營造團隊承包，於同年12月開始施工。

工程開工後，權利關係人的權利分配遲遲無法定案，於接近竣工交屋的2005年8月，復辦理完成事業計畫的局部變更，並獲得全體權利關係人同意，提出權利變換計畫的輕微變更，亦曾考慮採臨時使用方式開張，但最後慶幸能夠依照預定進度於2005年9月底完工，於10月開張營業。

更新後現況

事業概要
本更新事業設定下列3項目的：(1)將狹小道路兩側基地合併實施更新，朝高度利用開發，以發揮其區位優勢；(2)興建不燃化建物，強化防災功能；(3)藉由道路拓寬，興建步道、退縮建築及新設基地內通路等方式，改善公共設施並創造公共開放空間及舒適步行空間。

更新地區周邊已有不少以年青族群為消費對象的商業、娛樂設施，為創造良好步行空間環境，故以「塑造熱絡交流據點」為造街方針，並以「創造多樣化富趣味性步行空間」為最終目標。

本更新事業實施地區面積約5,900m2，建築基地面積約4,500 m2，建物總樓地板面積約27,900m2，為地下2層，地上9層之鋼骨、鋼筋混凝造建築。地下1層至地上9層樓均提供商業使用，地下2層為停車場，可容納100台使用。低層部分包括一棟3層樓及一棟地下1層地上3層建物。

一層平面圖

本更新事業分本棟與分棟兩部分，一層樓以其鄰近茶屋町地區之優越區位性，以朝外營業之店舖配置方式，商業設施退縮興建，使退縮空地與步道聯成一體，創造充滿綠意的舒適人行步道及都市開放空間。為引導從阪急梅田車站的人潮，在本棟建物之1、2層樓採挑空方式，設置步行廊道(Korridor，德語)，廊道牆面採用陶磚幃幕牆(Terracotta curtain wall)塑造具深度柔和的溫馨感受，並豐富呈現白天與夜晚的不同景觀與情趣。屋頂設置花園並採用消熱設備，以提高能源效率，減低對環境負荷並降低維管費用。

本棟的商業設施(NU chayamachi)，係以具現代流行感的成人為模擬對象，以充滿遊憩樂趣體驗為主題加以設計。以20、30歲的年青女性為主要顧客群，具備「執著」、「流行感」、「風格」、「隨性Casual」、「音嚮感」及「可餐的」主題意識，引入9家關西特色店鋪及服飾、雜貨、CD、餐飲等，共計76店鋪，期創造熱鬧新都會生活形態的領先及地標性景點特色。

權利變換
本更新事業的權利變換計畫係依都市再開發法第110條規定之全體同意方式，本棟商業設施採區分所有共有持分方式，故對於不願擁有本棟房地資產的所有權人，以分棟樓地板分配之，其分棟部份之詳細分配狀況如下：

1.權利形態：採土地、建物單獨持有方式。因更新事業都市計畫以高度利用地區指定之，其建築面積最小須達500m2，為符合規定，將更新地區全部納入「一團地」認定方式，以滿足最小面積限制規定。

2.規模與位置：分配之土地及建物其位置、大小都均以更新前狀況為準，並採協議取得同意方式辦理之。

3.更新後增建、改建事宜：維護良好景觀環境，有關更新後建物使用管理事宜，涉及增、改建事項，均須提經本棟及分棟全體權利人同意，使得為之。

結語
本更新事業東側之「茶屋町東地區第一種市街地再開發事業」刻正進行權利變換計畫核准作業中，預定2006年開始動工，預定2009年完工。該更新事業以超高層住宅為中心，此本棟的低層部分配置店鋪，屬複合使用，此外尚包括業務棟及學校棟。俟更新事業實施完成後，茶屋町東、西地區將建構一安全舒適生活環境，並提昇整體地區魅力及熱鬧繁榮。

事業計畫摘要

所在地	大阪市北區茶屋町10-12
實施者	茶屋町西地區市街地再開發組合
都市名	大阪市 263萬人(2006年4月)
地區面積	0.6ha
辦理經過	都市計畫核定 1998年12月 事業計畫核定 2000年12月 權利變換計畫核定 2002年2月 竣工 2005年9月
事業概要	用途：商業 建築面積：4,399m2 建蔽率：69.85% 總樓地板面積：27,960m2 容積率：554.59% 構造層數：鋼骨鋼筋混凝土 鋼骨造
土地利用	更新前(平方公尺) 更新後(平方公尺) 公共用地 1,464 1,532 建築基地 4,467 4,399