東京代官山市街地再開發(ADDRESS Daikanyama)

一個由地權者組成「更新會」實施成功的例子
 

作者：基金會執行長丁致成
 

前言
東京代官山再開發計畫是2000年新近完成的一個大型社區更新案例，被日本評價為二十世紀再開發最成功的案例。本案的特色在於是由社區居民組成「再開發組合」為主體推動的更新事業。以組合(在台灣稱之為更新會)為實施更新事業的主體，在台灣還是相當新的觀念。目前災區雖然有不少社區成立更新會實施更新重建，但是在一般社區中還大都是以建商為更新的主導者。因此本案如何推動成功，是今天台灣有心推動更新的社區值得借鏡的案例。

本案社區原本是早在1923年關東大地震災後由「同潤會」(都市基盤整備公團的前身)重建的先進社區。這是日本第一批鋼筋混凝土造的三層樓集合住宅，在當年是最高級的住宅。當時社會名流、教授、醫生紛紛搬遷到這裡。但經過七十年後，這個社區設備都老舊不堪，居民也嫌住宅面積太狹窄。於是在町會中，發起推動社區的更新。經過二十年的時間，居民終於實現了這個夢想。

區位背景
代官山位於東京都涉谷區內，其附近則有東急東橫線之代官山車站，每日旅客上下客數高達２萬人之多，該區大多數為住宅區。而此區因其位為山手線沿線區域附近，又處於台地上，是優良的住宅。

代官山地區有點類似台北的天母地區。此區有一個著名的案例Hillside Terrace，是由著名的建築師槙文彥早年所設計。建築師利用坡地的地型，創造出許多人工平台，並以簡潔的設計手法，創造出一條高級精品商店街。該案是業主充分尊重建築師理念之最佳案例，地主同意建築師的建議未將精華地區建滿高層之建築，反而以低層住宅及出租商店為主，而塑造出另類風格之商圈，進而吸引許多有獨特風格之商店相續進入，而成為地區的特色。

本案基地位於東京都涉谷區代官山町17番，基地面積約為1.7公頃。

本案的規劃不但維持了代官山的社區特色，並且維持社區的傳統，成為代官山最進步的社區。

推動過程
本社區是同潤會所興建的集合住宅。由於土地及建物是持分共有，因此產權處理較一般獨棟透天的住宅社區更為困難，這也是為什麼要花如此長的時間整合地主才能實現更新。結果，最後只有一位不住在當地的地主不願意參與更新，以強制的手段執行。

本案再開發事業正式開始於1983年“代官山地區市街市再開發準備組合”的成立，而整個再開發則於2000年年底完工。此間的推動過程詳情如下：

組合與投資者
本案推動初期，是以日本一般社區最基本的組織「町會」為核心，發起推動更新轉型為非正式的促進會，最後轉變為再開發組合。不同於一般台灣社區組織的鬆散，日本町會有長期堅實的組織。

所以開發商如果要取得三百多個地主們的同意進行更新，最有效率的方式不是個別拜訪，而是與「組合」合作。組合在成立初期，各項繁雜的事務必須有大量人力投入，進行規劃設計也必須有經費。此時，有意願參與投資之建商就會提供資金給「組合」去整合地主，並且支持規劃設計。投資者在前期所協助的經費大多以無息貸款的方式提供給組合，而在權利變換計畫中計入開發成本。

對投資者而言，前期投入協助，並不確定是否可能真的完成開發，風險是相當高。但相對於未來可能的鉅額回收，還是值得投入。

本案有大成建設及鹿島建設等大型公司參與，由這些公司提供資金，期望在開發完成後可分配不動產。在更新案推動初期，本來參與的投資者更多，但是由於泡沫經濟的發生，不動產市場不景氣，許多投資者紛紛撤出，致使本案幾乎胎死腹中。

就在此時，東京電力公司表示為了涉谷區未來電力需求，希望能參與本案以取得變電所的空間。一開始不少居民表示強烈反對，但是經過組合成員幹部努力溝通說服下，大家終於可以接受在地下三十公尺的深度設置變電所。東京電力提供了這個案子所需資金的三分之一，是全案成功最重要的臨門一腳。其所提供的資金，也讓居民所分擔的成本大為降低，促成開發案之成功。本案正可為公共利益與民眾利益結合的成功案例。

計畫內容
本案動線計畫考慮到：住宅及商場的動線隔離、人車分離、聯繫車站間之動線等三個原則。

Layout

Walkway to MRT Station

本案共興建了501戶住宅，分為中層、超高層數棟，並且全部是以符合老人需求的無障礙環境標準設計。超高層的大樓在興建時，正好發生阪神大地震，特別因此變更設計，加強制震裝置。

本案除了單純的住宅重建部份以外，也顧慮到代官山先天上的問題及地域特性。故在住宅之外，也規劃了商場等公共設施。商場之規劃，亦顧慮到原有代官山擁有許多獨特風格商店之點，故在其後商圈規劃及街道設計等細部設計部分，也大量採用較流行之設計風格。地面層的商店是分給原所有權人，地下層的商場則分給投資者，轉租給超級市場及小吃店等做整體經營管理。

而本計畫案由於其地點之特殊性，因此雖然近年來市場一片不景氣，但本案住宅每戶售價仍高達一億日圓，而且要以抽籤才能購得，平均每戶都有三十七個客戶想要購買。本案購買者20%的年齡層是60歲以上，由此可見日本的有錢人有逐漸回流都市內居住現象。

​Street Front

本案除了住宅及商場，還提供了大量的公益設施。包括：提供給鄰近區民使用的活動中心、溫水游泳池、會議室及圖書館、代官山公園等。這些設施使得鄰近社區對於本案之開發有更多的支持。


Park                                                                               Meeting Room

Public Swimming Pool                                                     Stores

土地開發「中人」與「組合」的反省
代官山的都市更新開發案對於台灣都市社區與開發商都是很值得學習的範例。在這個案例中我們可以看到不動產開發可以和社區總體營造完美結合。開發商與社區可以攜手合作，而不必然是對立的關係。

過去台灣的開發商要與地主合作開發，大多透過所謂「土地中人」來整合地主。「中人」若能夠措合成功，就可以獲得高額傭金。這造成中人無所不用其極，甚至以各種欺騙及脅迫等不正當的技倆，促使地主簽下同意書。結果開發商與地主之間形成嚴重的對立關係。甚至社區內部因為不同的中人系統介入，而有嚴重的利益衝突，破壞鄰居的合諧關係。

代官山的例子讓我們看到，一個以社區組織為核心的「組合」(也就是台灣的更新會)，可以用正當而建康的方式取代「中人」的角色。組合的領導人必須透過選舉的程序推舉出來，是一個犧牲奉獻的社區服務者。少數人不合理的反對，在組合員大會中，可以透過具體的多數決方式否決。透過組合，投資者不需要支付中人傭金，只要給予組合運作必要的財務與技術支援即可，而且都是可以合法計入開發成本之中。

組合的成員，都是社區的一份子，不同於外來的「中人」，組合的領導者必須長期生活在這個社區之中，即使更新完成，也不可能離開。因此中人可能只求達到目的，而不問未來，但是組合卻必須永遠面對週遭的鄰居。台灣的更新會，應學習代官山組合的運作模式，才能為台灣社區更新的未來找到一條生路。

九二一震災之後，許多社區也採用都市更新的方式重建，其中最重要的推動機制就是社區的組織：都市更新會。雖然台灣過去完全沒有都市更新的經驗，但是不少案例顯示更新會確實可以成功運作。東勢名流藝術世家在二週之內完成56戶百分之百同意書的簽署，霧峰太子吉第在一個月內完成191戶將近九成同意書的取得。即使爭議不斷的東勢鎮東安里本街更新會也在三個月內取得七成以上的同意書。這種效率及成果，是傳統以建設公司來主導的土地開發所不及的。災區重建為台灣都市更新及社區的發展帶來正面的示範效果。

權利變換概要

 
(本文原載於都市更新簡訊第11期)