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東京都廳土地信託

前言

日本於1986年實行地方自治法後,公有土地信託的業務才逐漸展開。到1999年,全國約有41個自治體,其中東京都自十年前始作土地信託,目前約有五個土地信託的案例。東京都之土地信託係由東京都廳財務局負責,土地信託需由公開競比方是尋求信託銀行承作,並經都議會通過原則方案。

日本於1986年實行地方自治法後,公有土地信託的業務才逐漸展開。到1999年,全國約有41個自治體,其中東京都自十年前始作土地信託,目前約有五個土地信託的案例。東京都之土地信託係由東京都廳財務局負責,土地信託需由公開競比方是尋求信託銀行承作,並經都議會通過原則方案。

東京都之土地信託介紹

簡單的土地信託程序如下:

1.委託人(東京都)與受託人(信託銀行)就信託財產(信託土地、建物)之移轉所有權、受益權、信託契約內容進行討論。

2.受託銀行執行信託業務(資金籌措代墊、規劃、建築與施工)。

3.受託人管理信託財產、分配信託財產。

4.信託期間終了、返還信託財產。

目前東京都共有五件土地信託:新宿副都心MONOLITH、兩國CITYCORE、東京都健康廣場、青山國連大學RTC、KACHIDOKI日光廣場。

以下是針對土地信託的討論,由日本東京都財政局答覆:

Q1:信託前是否須強制整合土地?
A1:不一定,是情況而定,但都廳的信託多屬公有土地,較無這類問題,並且有些信託是為了配合都市再開發的目的。

Q2:信託期間約為多長?
A2:地方政府並無限制,但東京都為降低風險疑慮及獲議會認可,均以20年為上限。至於國家財產局則以20年的限制。

Q3:法源為何?
A3:信託法、信託業法、普通銀行兼營(土地信託)法。

Q4:執行信託業務遇到最大的難題?
A4:除了要讓議會了解土地信託的意義與內容以爭取認可,比較重要的是彈性的委託契約規定,例如當初第一個土地信託的案例:新宿副都心MONOLITH,即過度預估信託利益,後來面臨日本泡沫經濟崩盤,致使不動產長期低迷。最近我們即在調整信託契約的部分條款。(謝明和)