豊島之森 全國首創結合區公所辦公廳舍的一體化更新計畫案例

東京都豐島區南池袋二丁目A地區更新事業
地區現況
本更新地區位處交通繁忙捷運轉運站池袋東南約570公尺地點，總面積約1ha，鄰近尚有東京首都有樂町線的東池袋站、副都心線的雜司谷站、都電荒川線的雜司谷站等。在基地東側有都市計畫道路環狀5之1號貫穿南北，係屬交通相當便利地段。

	基地位置圖

地區北側有太陽城、及更新事業完成的池袋城等建築物聚集，提供商業、業務、住宅等複合使用。但在基地東、南側，仍有木造住宅密集分佈，普遍期待能夠早日進行更新。

 日本活化區有地結合民間企業整體規劃開發之重要案例

辦理經過
地區北側是住宅密集狀況，南側則有舊日出小學用地。本地區於2004年9月成立「南池袋二丁目地區開發事業協議會」，於同年12月依據東京精緻街區促進條例規定，予指定為「街區景觀再生地區」。
 
起初計畫擬利用小學舊址土地興建新廳舍，而北側基地另行開發。但在2006年3月更新籌備會成立，5月豐島區加入籌備會後，決定將大面積閒置的小學舊址土地與臨接狹小巷道的畸零土地結合進行整體開發，以增進土地合理利用及使用效益，並提昇防災救災機能。
 
經由籌備會與豐島區公所的檢討後，確定整體規劃開發後擬訂完成了高層空間為集合住宅；低層部分提供區公所廳舍使用之基本計畫。於2009年7月都市計畫核定。於2010年1月更新會正式成立。據以向銀行融資，更新事業計畫則於同年8月核定，主要流程如下：

2004年9月	更新事業協議會成立
2006年3月	南池袋二丁目地區更新籌備會成立
2009年7月	都市計畫核定
2010年1月	更新會設立
2011年4月	權利變換計畫核定
2012年2月	動工
2015年3月	完工、交屋

建築計畫
更新建築是地上49層、地下3層，B3是機械室倉庫，B2、B1為停車場。地上1、2層提供店鋪、事務所使用，部分1層及3~9層樓為豐島區公所辦公廳舍，10層為免震設施，11~49層總計規劃432戶住宅單元。本更新建築物地下2層，配置有連結有樂町線東池袋站的地下通路。

 更新後低層提供區公所廳舍使用，高層空間為集合住宅

建築主要特徵是朝向生態型規劃，以樹木型態的建物為設計理念，讓建物好似由樹木、樹葉構件所覆被而成，這些構件（Panel）分別為太陽能板、綠化板、散熱板、玻璃板等不同種類、功能的板塊構成。依空間方位、高度、用途等不同，以適材適所原則配置。樹木葉子吸收陽光進行光合作用、遮風避雨；而太陽能板則可發電產生能源，並有庇覆效果。而綠化板等則可降低光、風、熱、雨、噪音等的環境負荷，可充分創造友善、舒適的環境。
 
同時，藉由1~10層樓的挑空空間，引入自然採光通風。此外，設置可利用自然能源的生態空隙（Eco-Void）及陽光煙囪（Solar Chimney）等裝置。其設計理念中，包括擬於區公所辦公廳舍內復甦豐島區最珍貴的生態環境，乃於屋頂庭園，塑造「豐島之森」、「生態博物館」等設施。
 
此外，設置地域性高性能冷暖空調系統，並引入各種省能技術，以達到友善環境目標。同時，因為區公所辦公廳舍為整體大樓使用空間的一環，因此，不論權屬區分或管理層方面，都非常重要，尤其在動線規劃方面，特別重視公共使用空間的可及性、方便性。

 1~10層樓挑空，引入自然採光通風

權利變換計畫
更新前原權利人共計127人，因區公所參與，希望朝向取得100％權利人同意。更新後建築量體中，由權利人分回的權利床包括住宅110戶、事務所、店鋪、及部分廳舍（約占總廳舍42％），其餘住宅322戶、事務所及部分店鋪為保留床，由成為參加更新會員的「首都圈不燃建築財團法人」及「東京建物公司」二家取得。其住宅單元以「Brillia Tower池袋」之名推出辦理銷售。其餘58％的廳舍樓地板，則由更新會取得保留床讓售給區公所。
 
豐島區公所的保留床取得費用，係藉廳舍舊址土地（包括廳舍基地、公會堂、廳舍分館等）以定期出租方式籌措資金，此乃一嶄新處理手法，相當受到各界關注。
 
營運管理計畫
依區分所有法規定，籌組整體、住宅及非住宅等3個管委會，訂定相關規約據以執行。因更新建築為一容納多種不同使用類別的複合機能體，其動線、設備等，在建築設計階段，即予充分考量，俾確實滿足需求。
 
以10層樓的免震層為區隔，其低層部分屬廳舍等使用、高層部分為住宅，其公共使用部分儘可能予以縮減，分由各管委會負責管理。
 
此種思考邏輯及設計手法，並不限於此種包含區公所辦公廳舍的複合型建物，應可運用到其他更新事業的複合機能建築。
 
結語
本更新事業為日本國內首創以區公所辦公廳舍與民間更新會結合興建的案例，故受到各界人士的關注，可成為今後更新事業推動的典範。
 
此案能夠順利完成，實得力於最大地主的豐島區公所，充分發揮主導性功能。而國土交通省、東京都等行政機關的支援以及權利人的理解和配合，也非常重要。在實施過程中，面臨了許多課題、困難，均依賴事業相關人員的智慧、技術及熱忱的投入，才能圓滿達成。
 
本更新事業確能成為豐島區的一個嶄新地標，並能帶動周邊地區的繁榮發展。

事業計畫概要

所在地	東京都豐島區南池袋二丁目45番
實施者	更新會
都市名	豐島區27萬人(2014年1月)
地區面積	約1.0ha
辦理經過 事業概要	都市計畫核定	2009年7月
	事業計畫核定	2010年8月
	更新會成立	2010年1月
	權變計畫核定	2011年4月
	完工	2015年3月
	用途	住宅、事務所、店鋪、廳舍、停車場
	建築面積	5,320m2；建蔽率64％
	總樓地板	94,680m2；容積率800％
	構造層樓	RC造、S造、部分SRC造；地上49F／地下3F
	事業費	約430億圓
土地利用		更新前	更新後
	公共用地	1,700m2	2,171m2
	建築用地	8,800m2	8,330m2
權利人數	更新前127人／更新後60人（參加更新會員2人）

關於本案的網站：
1.南池袋二丁目Ａ地区市街地再開発組合
2.豐島區公所 南池袋二丁目A地区地区計画・市街地再開発事業
3.東京都市整備局 南池袋二丁目A地区第一種市街地再開発事業



(本文原載於都市更新簡訊第68期)