舊金山Yerba Buena Center再發展計畫

去年9月基金會舉辦了美西都市更新之旅，由本會張董事長帶領考察，並與舊金山都市更新機構附局長Hellen Sause的解說下實地參觀，收穫豐碩，特將本案重要發展與讀者分享。

 

胡琮淨 （台北科技大學建築系 講師）

十年更新心血現佳績

位於舊金山SoMA區(South of Market )的Yerba Buena Center再發展計畫，是舊金山近十年來相當重要的、也是最佳的一個都市更新開發案。該更新計畫的成功，完全一掃舊金山市場街（Market Street）以南地區長期經濟發展與環境品質一蹶不振的陰霾。該案在推動將近40年的奮戰過程中，對於社會、文化、教育、都市經濟、就業機會、發展、住宅、都市空間等議題的投注，公私部門的合作，如今終於開花結果。
 

更新前環境背景
在本更新計畫展開前，舊金山市區之都市發展大致以市場街為分野。市場街以北是主要的金融區、商業區核心，往北連接山上的高級住宅區。在舊金山人口中，“North of Market”代表中、上階級的生活街區，舊金山市中心主要的商業活動以市場街為南界。

市場街以南是所謂的SoMA區(South of Market )，因靠近港邊，長久以來一直作工業使用，多半是碼頭卸貨區、工廠、巴士總站調車廠等等，有許多的成衣工廠與鞋廠，屬於藍領勞工生活的活動圈。環境破敗，一直以來地區發展不佳，成為金融區旁的環境毒瘤，環境安全與品質亦遭受威脅。

更新計畫推動過程簡介
本案早在60年代即開始進行更新構想，1966年通過再開發計畫，再發展局以徵收方式取得計畫區土地。然而在1970年代，因市民並不完全認同計畫內容，提出訴訟官司纏訟數年，使該計畫在當時無法出售公債籌措財源，只得暫時作為停車場使用，使該地區環境更加惡化。

其後，在新市長上任後，重新審視整個計畫內容。由於各方意見差距甚大，部份人士堅持應興建辦公大樓與會議中心，部份人士則堅稱大片綠地最符合市民所需。經多方考量，決定採用民眾參與的機制，在不斷進行公聽會、社區說明、市民互動的方式下，最後終於協調各方意見，在兼顧商業與社區文化權利的前提下，採取混合開發方式，並變更原計畫開始推動。時經二、三十年光景，目前該計畫已接近開發完成之階段。

YBC計畫內容簡述
Yerba Buena Center再開發計畫(簡稱YBC)，佔地87英畝，整個開發案西北側從市場街(Market Street)向東南延伸至哈里遜街(Harrison Street)，東北從第二街向西南延伸至第四街為止，一共跨越14個街廓。

耗資二十億美金的YBC計畫，整體開發構想以會展中心、兒童教育文化園區、藝術文化園區、商業開發以及社區住宅為主軸。主要開發項目包括：大型公園、表演空間、藝廊、博物館、商場、辦公大樓、會展中心、旅館、兒童教育文化園區、兒童托育中心、住宅、社區大學、社區活動中心以及停車場；此外還包含古蹟保存計畫。

YBG計畫簡述
整個 YBC計畫中，最大、最主要的計畫街區就是Yerba Buena 公園（Yerba Buena Gardens，簡稱YBG）。YBG是個複合性的文化、商業開發案，主要開發要項為：Esplanade公園、Year Buena藝術中心、舊金山現代美術館、馬仕康尼會展中心(Moscone Center)、四座主要旅館、Sony-Metreon娛樂中心、馬丁路德‧金恩紀念碑、舊金山現代美術館、當代藝術中心、Zeum藝術科技中心、各式各樣的表演空間、商業與文化設施以及住宅單元。
 

公園的主要規劃構想是使「公園立體化多目標使用」--商業與社區、文化發展並存，使YBG不僅是重要的會議、辦公場所，也是一個專為舊金山青年學子設計的戶外活地點。其中與公園結合的會展中心，將大型會展空間地下化，在地面層（即是會議中心的屋頂上方）留出更多的空間作為綠地、兒童／青少年文教設施及市民的娛樂空間。以下簡述幾項重要開發設施內容（詳細內容請參見附表1）：

 

公部門的重點投資分述如下：市政府籌措財源建設規模龐大的地下會議中心（Moscone Center）；再發展局興建文化中心、兒童文化中心與花園；此外，由不同的公私部門合作，提供市民住宅平價住宅。(參見附表1)
 

公部門在推動私人開發方面，使用的開發手段包括：低價租地（如：現代美術館的遷建計劃，是由市政府以一美元的代價提供土地，私部門投資8300萬美元興建）、設定地上權（如：Sony-Metreon）、或出售土地的方式。
 

YBG的住宅計畫是許多部門共同努力的成果，包括：再發展局、市長辦公室社區發展室、市長辦公室住宅室，這幾個單位密切合作策劃，為YBG發展出各式各樣的住宅形態。其中包括針對低收入的老人與勞工提供的公寓，也有一般市價的高級公寓住宅，以及出租住宅。各類住宅的開發，也伴隨各種不同的公共補助方式，包括HUD、州政府及地方政府的補助計畫以及私人投資等。
 

在社會照顧方面，除前述住宅計畫中對老人、中、低收入戶的照顧外，本計畫設立之兒童托育中心，提供附近社區幼兒之托育及教育需求，此外舊金山市立學院城區部更是居民進修的社區學院。
 

提振地方經濟與就業機會

整個YBC計畫所帶來產業升級，提升了當地原有製造產業較下游的經濟層級，使當地轉變成為金融／商業／文化區，商業開發的進駐，增加地區經濟的活絡，以馬仕康尼會展中心為例，每年為全市帶來65億美元的財源。其他商業開發帶來的消費、增加的歲收，為當地居民造就不少商機與工作機會(參見附表1)。

YBC維護管理方式

再發展局以出租土地地上權的租金，作為維護公共設施品質之財源；私部門方面，計畫範圍內的業者以一個月集會一次的方式，協商維護管理事宜，並繳交維護管理經費；本區擁有獨立的維護資金。

此外，當地業者為維護自身的權益，亦相當主動控制維護環境品質，並聯合起來阻止不利於地區發展之商業使用進駐該區。
 

為推廣本計畫，由公、私部門包括舊金山再發展局、商業法人、所有權人、居民團體、旅館業者，以及Yerba Buena公園內與周圍的市民組織與文化機構，共同組成Yerba Buena形象行銷聯盟(Yerba Buena Marketing Alliance)。 該團體是一個非營利性的會員團體，其目標乃是宣傳Yerba Buena公園之正面、具凝聚力的意象，打出「舊金山最新、最令人興奮、最有發展之社區」的形象牌。
 

(本文原載於都市更新簡訊第10期)