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誘導回遊都心之紫川都市改造
作者：都市問題經營研究所（股份有限公司）委託研究員 小島和彥
譯者：何芳子
本文原載出處：日本再開發推動者協會2004 NO.110
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
前言
室町一丁目地區第一種市街地更新事業，依北九州主要計畫所示，係依循北九州復興構想所推動之「紫川My Town. My River.」整備事業中之一環（獲西元2002年土木學會環境獎），為一集大成事業。有關都市改造係以「將背河轉為面河」，提昇小倉都心回遊功能，重新活化室町地區及增進魅力為目標。
第一期事業內容包括興建以北九州藝術劇場，市立美術館分館為核心之文化軸帶，NHK北九州廣播局、朝日新聞西部總公司等，資訊傳播帶以及River Walk 北九州Reco-City、City. T Zony 等商業、娛樂帶等多目標設施，設施概要業於第100卷刊出，本設施之成立其實遭遇許多課題，此課題如予一言概之，則可說是「負開發利益之沈重負擔」。一般更新事業之實施，其處分保留樓地板面積所得利益，可確保大於權利樓地板面積之分配。但是，就本更新事業而言，開始執行時期，泡沫經濟已開始崩潰，保留樓地板面積可出售價格以低於預估成本，其規劃之商業、旅館設施，並未對取得此樓地板面積之企業，造成太大的吸引力。
為了順應事業推展需要，乃採取下列對策：
1. 選定設計者（西元1997年5月）
室町一丁目地區市街地更新籌備更新會於西元1996年12月18日成立，更新會會員包括土地權利人7人及事業協力人1人（預定取得樓地板面積）。
為了保留樓地板面積能更具魅力，更吸引投資者意願，相關設施規劃設計，選定具實績之設計師5人提案，共計複合型提案四案及分棟型提案一案。由更新會成員、都市計畫專家、建築師、地方具學識人士及行政部門等組成審查委員會，複合型提案中將文化、業務、住宿等靜態空間與商業、娛樂等動態空間，巧妙地，以上下樓層予以分離。由日本設計－J.P.I.設計聯合團隊，獲得第一優先權，全部設施得於一棟建物內容納。
2.引入設施總合監造角色（西元2007年8月）
以計畫案為基礎，招募大型不動產公司等徵詢取得保留樓地板面積之意願。本事務所雖由經驗豐富的職員，照會相關企業團體，但因無出租方式，無法滿足承租意願，而未能完成招募。因此為強化商業設施之企劃能力，乃邀請具優越綜合大樓經營管理能力的當地企業團體F.J.都市開發股份有限公司擔任總合監造人。
3.劃分工期（西元2007年10月）
不希望遷出的北九州市大學、小倉玉屋公司，因其百貨店不能休業，故將該部分基地納入第二期工程，並予修正設施及權利變換計畫案。對於第二期設施，擬導入特定建築者方式，並檢討可能處分的土地價格。基於第一期部分完工後，預估可增進地區的開發潛力之考量，認定第一期的順利推動，應可促進第二期進展，遂將剩餘基地分割，致整體計畫案變成三個建地、三棟建物。
此計畫案提經福岡縣長核可後，於西元1999年6月9日成立室町一丁目地區更新會。
4.設立管理公司（西元2009年5月）
北九州紫川開發股份有限公司，原係以River Walk北九州管理公司之身份，設立之權利者法人團體，因取得樓地板價格降低，而將停車場熱能源等共用設施讓售。
最後亦因其專門店部分之樓地板面積無法招募成功，經判斷不得不仍會由北九州紫川開發公司承接，而所有樓地板面積由F.J.都市開發公司統一承租經營，如此則可減輕風險，並充實資金。此時期包括日本政策投資銀行等融資團隊的判斷，如無法集聚投資額的至少三成資金，則將困難取得融資。因此，必須針對停車場熱源設施之出資對象－地域振興整備公團（現為獨立行政法人的中小企業基盤整備公團），善加利用其商業、服務集結關連設施之出資事業之營運。
5.採用三階段之招標選拔制（西元2000年7月）
西元1999年度開始進行招標方式檢討。在工程費必須與資金計畫充分配合的情況下，希望藉由對建設業者的獎勵，採由一公司統包而提出符合資金計畫之適切工程金額。
第一階段係針對優良廠商就其工程實績、股票等，進行客觀評估之書面審查，提董事會選出7件。再針對事業融資爭取願意全額債務保證銀行團承諾者選出5件。第二階段就所提書件進行效益評估，檢討降低工程費之可行性後選出3件進入最後議價程序。結果由前田建設公司以約30億圓日幣（約90億元）得標，致確立事業計畫成立條件。
6.小倉玉屋公司撤出（西元2001年12月）
於工程完工前約一年時，期待以百貨公司帶動之商業軸帶之小倉玉屋公司，突然發表撤出之聲明。在發表前的短暫時間內，必須積極檢討善後對策。為了解決如期施工啟用，順利開張營業之首要課題，也擔心如果由完全無關之廠商參與，所可能帶來之困擾，經所有參與企業的一致同意，決定由北九州紫川開發公司承接，並進行議價。對於小倉玉屋公司所持樓地板之承購價格，經雙方依市場價格協商並達成協議。
考量無法於竣工後，即能順利誘導百貨公司進駐，故予修正引入專門名店，也因此增加更新會的資金引入。
當時的北九州紫川開發公司被嚴格要求必須擁有40﹪以上之自有資本額，故擁有62.25億元（約有19億元）資本額之該公司，已是北九州內有數之大企業之一，在募集資金方面，除地域振興整備公團（以都市型產業支援設施出資方式）外，尚商請地方實力企業、金融機構等參與投資，並組成第三公司之營利機構，參與投資者理所當然期待得到獲利分配。
7.交流活動（一）（西元2003年4月）
有關建築造型、色彩等，經各方提供許多規劃設計意見，因事業執行地區鄰近象徵小倉玉的小倉城堡，故從紫川河橋或從山陽新幹線上，有否可能對小倉形成視線阻隔等問題，即與小倉城的視覺關係，引發許多爭議。
更新會為了創造嶄新視覺景觀，乃研訂規劃設計理念提供討論，希望藉此在創造具趣味性空間方面取得共識。該項紫川吾鄉吾河(My Town. My River.）整備事業獲得北九州都市景觀獎。
8.交流活動（二）（西元2003年4月）
為了強化民眾對於此建築物的認知，邀請八家廣告公司進行廣告企劃競標。希望以最低費用最大效益之方式，達到廣告效果極大化，評選結果，由朝日廣告公司取得首獎，福岡廣告協會取得銀牌獎。
此外，配合營業週年紀念，發行「River Walk北九州秘笈」宣傳手冊，藉以增進河岸步道與公眾間親切感，強調該設施藉由龐大補助金的爭取，對於北九州市所創造之價值。
營運一週年，吸引來訪顧客共達1,150萬人次，超越預期估計數，各設施部門的協力合作，已有了初步成果。
9.營運管理
由於有諸多不同風格，企業文化互異的企業團體如朝日新聞、NHK、大榮、F.J.I都市開發（樓地板所有人：北九州紫川開發、福岡地所）等，必須在一棟建築物內共生共榮，乃由管理單位擬定規約。而管理規約係依據區分所有權法規定制訂，係由更新會於西元1999年7月設立的營利管理小組，經70次以上會議討論後，完成起草作業。
管理單位職責主要為1.設施管理、2.都市改造活動、3.活化活動等三項。基本設施管理則由各企業體共同參與並分擔經費。其中都市改造及活化宣傳活動之舉辦，以不違反相關法令規定及各企業規範為原則。
於西元2003年10月起，此建築物所屬設施全部完工啟用，在營運未逾一年的時段內，相關規約係處於邊走邊改的情況，朝逐漸建構理想管理營運體制方向前進。在整體設施安全維護方面，其防火防災體系榮獲消防署表揚。在九州屬首次推動有效利用河水溫差及夜間電力的熱源設施，更受到各界注目。
10.資產課稅
由於有效壓縮建築工程費的結果，在稅務上產生不動產估價超越出售價格情形。由於更新事業乃都市改造之一環，必須創造充裕的公共空間，因此，往往造成高投資與低收益之不平衡財務結構，對於資產稅賦及營運帶來重大影響。雖然針對此課題與主管單位進行多次溝通，但限於估價方法業納入法令規定，故無法大幅降低估價額，對於後續營運是一重大課題。
結語
目前，更新會正針對第二期計畫，進行都市更新計畫變更作業。考量誘導宿泊設施進駐有其困難性，乃修正改變土地利用模式，誘導汽車產業展示空間、工業大學校區等計畫，並業於西元2004年秋季動工，預計分別於西元2005年夏季及西元2006年春季進駐，第二期計畫能夠早日確定進駐的協力事業團隊，應拜此「River Walk北九州」事業存在之賜。
附錄：事業計畫概要
1.所在地：福岡線北九州小倉北區室町一丁目。
2.實施者：室町一丁目地區市街地更新會。
3.地區面積：約3.6公頃。
4.事業推動經過：
●都市計畫核定－西元1997年11月，工程完工公告。
●都市計畫變更－西元2004年8月，A-1棟西元2003年4月。
●事業計畫核定－西元1995年5月，A-2棟西元2006年1月（預定）。
●權利變化計畫核定－西元2000年5月，B棟西元2005年6月（預定）。
5.事業概要
●用途：店鋪、事務所、公共設施、大學、停車場等。
●建築面積：（A棟）約19,300㎡、（B棟）約1,200㎡。
●建蔽率：（A棟）約83％、（B棟）約83％。
●總樓地板：（A棟）約172,900㎡、（B棟）約4,500㎡。
●容積率：（A棟）約610％、（B棟）約260％。
●層數、結構：a.（A-1棟）S造、SRC造（部分）：地上14層、地上2層。b.（A-2棟）SRC造（部分）：地上11層、地上1層。c.（B棟）S造（部分）：地上4層。
●事業費：約500億圓（160億圓）
6.土地使用：（更新前）公共用地6,933.18㎡、（更新後）10,514.95㎡。（更新前）建築基地28,169.60㎡、（更新後）24,587.83㎡。
7.權利關係人：更新前14人、更新後3人（含房屋承租人）、參與更新者3人。
8.權利變換方式：法第111條。
9.事業關係人：基本計畫－日本設計與JPI設計（股份公司）。
10.協調（顧問）：事業計畫－都市問題經營研究所（股份公司）。權利變換計畫－都市問題經營研究所（股份公司）。
11.測量：鴨川測量設計（股份公司）。
12.綜合監造：F.J.I.都市開發（股份公司）。
13.補償：澤綜合鑑定所、其他家。
14.鑑定：谷澤綜合鑑定所、其他家。
15.稅務會記：田口稅務士事務所。
16.建築設計：
●基本設計：FJUD加JPI加日本設計JV。
●細部設計：JPI、日本設計、其他四家。
17.施工：前田建設工業（股份公司）。
18.投資開發等：F.J.I.都市開發（股份公司）。
19.主承租人：
●Reco-City、北九州藝術劇場（A-1棟）。
●西日本工業大學（A-2棟）。
●汽車、產業（B棟）。
20.管理單位：北九州紫川開發（股份有限）其他未定。
21.建築物名稱：River Walk北九州（A-1棟）其他未定。
(本文原載於都市更新簡訊第28期)
作者：都市問題經營研究所（股份有限公司）委託研究員 小島和彥
譯者：何芳子
本文原載出處：日本再開發推動者協會2004 NO.110
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
前言
室町一丁目地區第一種市街地更新事業，依北九州主要計畫所示，係依循北九州復興構想所推動之「紫川My Town. My River.」整備事業中之一環（獲西元2002年土木學會環境獎），為一集大成事業。有關都市改造係以「將背河轉為面河」，提昇小倉都心回遊功能，重新活化室町地區及增進魅力為目標。
第一期事業內容包括興建以北九州藝術劇場，市立美術館分館為核心之文化軸帶，NHK北九州廣播局、朝日新聞西部總公司等，資訊傳播帶以及River Walk 北九州Reco-City、City. T Zony 等商業、娛樂帶等多目標設施，設施概要業於第100卷刊出，本設施之成立其實遭遇許多課題，此課題如予一言概之，則可說是「負開發利益之沈重負擔」。一般更新事業之實施，其處分保留樓地板面積所得利益，可確保大於權利樓地板面積之分配。但是，就本更新事業而言，開始執行時期，泡沫經濟已開始崩潰，保留樓地板面積可出售價格以低於預估成本，其規劃之商業、旅館設施，並未對取得此樓地板面積之企業，造成太大的吸引力。
為了順應事業推展需要，乃採取下列對策：
1. 選定設計者（西元1997年5月）
室町一丁目地區市街地更新籌備更新會於西元1996年12月18日成立，更新會會員包括土地權利人7人及事業協力人1人（預定取得樓地板面積）。
為了保留樓地板面積能更具魅力，更吸引投資者意願，相關設施規劃設計，選定具實績之設計師5人提案，共計複合型提案四案及分棟型提案一案。由更新會成員、都市計畫專家、建築師、地方具學識人士及行政部門等組成審查委員會，複合型提案中將文化、業務、住宿等靜態空間與商業、娛樂等動態空間，巧妙地，以上下樓層予以分離。由日本設計－J.P.I.設計聯合團隊，獲得第一優先權，全部設施得於一棟建物內容納。
2.引入設施總合監造角色（西元2007年8月）
以計畫案為基礎，招募大型不動產公司等徵詢取得保留樓地板面積之意願。本事務所雖由經驗豐富的職員，照會相關企業團體，但因無出租方式，無法滿足承租意願，而未能完成招募。因此為強化商業設施之企劃能力，乃邀請具優越綜合大樓經營管理能力的當地企業團體F.J.都市開發股份有限公司擔任總合監造人。
3.劃分工期（西元2007年10月）
不希望遷出的北九州市大學、小倉玉屋公司，因其百貨店不能休業，故將該部分基地納入第二期工程，並予修正設施及權利變換計畫案。對於第二期設施，擬導入特定建築者方式，並檢討可能處分的土地價格。基於第一期部分完工後，預估可增進地區的開發潛力之考量，認定第一期的順利推動，應可促進第二期進展，遂將剩餘基地分割，致整體計畫案變成三個建地、三棟建物。
此計畫案提經福岡縣長核可後，於西元1999年6月9日成立室町一丁目地區更新會。
4.設立管理公司（西元2009年5月）
北九州紫川開發股份有限公司，原係以River Walk北九州管理公司之身份，設立之權利者法人團體，因取得樓地板價格降低，而將停車場熱能源等共用設施讓售。
最後亦因其專門店部分之樓地板面積無法招募成功，經判斷不得不仍會由北九州紫川開發公司承接，而所有樓地板面積由F.J.都市開發公司統一承租經營，如此則可減輕風險，並充實資金。此時期包括日本政策投資銀行等融資團隊的判斷，如無法集聚投資額的至少三成資金，則將困難取得融資。因此，必須針對停車場熱源設施之出資對象－地域振興整備公團（現為獨立行政法人的中小企業基盤整備公團），善加利用其商業、服務集結關連設施之出資事業之營運。
5.採用三階段之招標選拔制（西元2000年7月）
西元1999年度開始進行招標方式檢討。在工程費必須與資金計畫充分配合的情況下，希望藉由對建設業者的獎勵，採由一公司統包而提出符合資金計畫之適切工程金額。
第一階段係針對優良廠商就其工程實績、股票等，進行客觀評估之書面審查，提董事會選出7件。再針對事業融資爭取願意全額債務保證銀行團承諾者選出5件。第二階段就所提書件進行效益評估，檢討降低工程費之可行性後選出3件進入最後議價程序。結果由前田建設公司以約30億圓日幣（約90億元）得標，致確立事業計畫成立條件。
6.小倉玉屋公司撤出（西元2001年12月）
於工程完工前約一年時，期待以百貨公司帶動之商業軸帶之小倉玉屋公司，突然發表撤出之聲明。在發表前的短暫時間內，必須積極檢討善後對策。為了解決如期施工啟用，順利開張營業之首要課題，也擔心如果由完全無關之廠商參與，所可能帶來之困擾，經所有參與企業的一致同意，決定由北九州紫川開發公司承接，並進行議價。對於小倉玉屋公司所持樓地板之承購價格，經雙方依市場價格協商並達成協議。
考量無法於竣工後，即能順利誘導百貨公司進駐，故予修正引入專門名店，也因此增加更新會的資金引入。
當時的北九州紫川開發公司被嚴格要求必須擁有40﹪以上之自有資本額，故擁有62.25億元（約有19億元）資本額之該公司，已是北九州內有數之大企業之一，在募集資金方面，除地域振興整備公團（以都市型產業支援設施出資方式）外，尚商請地方實力企業、金融機構等參與投資，並組成第三公司之營利機構，參與投資者理所當然期待得到獲利分配。
7.交流活動（一）（西元2003年4月）
有關建築造型、色彩等，經各方提供許多規劃設計意見，因事業執行地區鄰近象徵小倉玉的小倉城堡，故從紫川河橋或從山陽新幹線上，有否可能對小倉形成視線阻隔等問題，即與小倉城的視覺關係，引發許多爭議。
更新會為了創造嶄新視覺景觀，乃研訂規劃設計理念提供討論，希望藉此在創造具趣味性空間方面取得共識。該項紫川吾鄉吾河(My Town. My River.）整備事業獲得北九州都市景觀獎。
8.交流活動（二）（西元2003年4月）
為了強化民眾對於此建築物的認知，邀請八家廣告公司進行廣告企劃競標。希望以最低費用最大效益之方式，達到廣告效果極大化，評選結果，由朝日廣告公司取得首獎，福岡廣告協會取得銀牌獎。
此外，配合營業週年紀念，發行「River Walk北九州秘笈」宣傳手冊，藉以增進河岸步道與公眾間親切感，強調該設施藉由龐大補助金的爭取，對於北九州市所創造之價值。
營運一週年，吸引來訪顧客共達1,150萬人次，超越預期估計數，各設施部門的協力合作，已有了初步成果。
9.營運管理
由於有諸多不同風格，企業文化互異的企業團體如朝日新聞、NHK、大榮、F.J.I都市開發（樓地板所有人：北九州紫川開發、福岡地所）等，必須在一棟建築物內共生共榮，乃由管理單位擬定規約。而管理規約係依據區分所有權法規定制訂，係由更新會於西元1999年7月設立的營利管理小組，經70次以上會議討論後，完成起草作業。
管理單位職責主要為1.設施管理、2.都市改造活動、3.活化活動等三項。基本設施管理則由各企業體共同參與並分擔經費。其中都市改造及活化宣傳活動之舉辦，以不違反相關法令規定及各企業規範為原則。
於西元2003年10月起，此建築物所屬設施全部完工啟用，在營運未逾一年的時段內，相關規約係處於邊走邊改的情況，朝逐漸建構理想管理營運體制方向前進。在整體設施安全維護方面，其防火防災體系榮獲消防署表揚。在九州屬首次推動有效利用河水溫差及夜間電力的熱源設施，更受到各界注目。
10.資產課稅
由於有效壓縮建築工程費的結果，在稅務上產生不動產估價超越出售價格情形。由於更新事業乃都市改造之一環，必須創造充裕的公共空間，因此，往往造成高投資與低收益之不平衡財務結構，對於資產稅賦及營運帶來重大影響。雖然針對此課題與主管單位進行多次溝通，但限於估價方法業納入法令規定，故無法大幅降低估價額，對於後續營運是一重大課題。
結語
目前，更新會正針對第二期計畫，進行都市更新計畫變更作業。考量誘導宿泊設施進駐有其困難性，乃修正改變土地利用模式，誘導汽車產業展示空間、工業大學校區等計畫，並業於西元2004年秋季動工，預計分別於西元2005年夏季及西元2006年春季進駐，第二期計畫能夠早日確定進駐的協力事業團隊，應拜此「River Walk北九州」事業存在之賜。
附錄：事業計畫概要
1.所在地：福岡線北九州小倉北區室町一丁目。
2.實施者：室町一丁目地區市街地更新會。
3.地區面積：約3.6公頃。
4.事業推動經過：
●都市計畫核定－西元1997年11月，工程完工公告。
●都市計畫變更－西元2004年8月，A-1棟西元2003年4月。
●事業計畫核定－西元1995年5月，A-2棟西元2006年1月（預定）。
●權利變化計畫核定－西元2000年5月，B棟西元2005年6月（預定）。
5.事業概要
●用途：店鋪、事務所、公共設施、大學、停車場等。
●建築面積：（A棟）約19,300㎡、（B棟）約1,200㎡。
●建蔽率：（A棟）約83％、（B棟）約83％。
●總樓地板：（A棟）約172,900㎡、（B棟）約4,500㎡。
●容積率：（A棟）約610％、（B棟）約260％。
●層數、結構：a.（A-1棟）S造、SRC造（部分）：地上14層、地上2層。b.（A-2棟）SRC造（部分）：地上11層、地上1層。c.（B棟）S造（部分）：地上4層。
●事業費：約500億圓（160億圓）
6.土地使用：（更新前）公共用地6,933.18㎡、（更新後）10,514.95㎡。（更新前）建築基地28,169.60㎡、（更新後）24,587.83㎡。
7.權利關係人：更新前14人、更新後3人（含房屋承租人）、參與更新者3人。
8.權利變換方式：法第111條。
9.事業關係人：基本計畫－日本設計與JPI設計（股份公司）。
10.協調（顧問）：事業計畫－都市問題經營研究所（股份公司）。權利變換計畫－都市問題經營研究所（股份公司）。
11.測量：鴨川測量設計（股份公司）。
12.綜合監造：F.J.I.都市開發（股份公司）。
13.補償：澤綜合鑑定所、其他家。
14.鑑定：谷澤綜合鑑定所、其他家。
15.稅務會記：田口稅務士事務所。
16.建築設計：
●基本設計：FJUD加JPI加日本設計JV。
●細部設計：JPI、日本設計、其他四家。
17.施工：前田建設工業（股份公司）。
18.投資開發等：F.J.I.都市開發（股份公司）。
19.主承租人：
●Reco-City、北九州藝術劇場（A-1棟）。
●西日本工業大學（A-2棟）。
●汽車、產業（B棟）。
20.管理單位：北九州紫川開發（股份有限）其他未定。
21.建築物名稱：River Walk北九州（A-1棟）其他未定。
(本文原載於都市更新簡訊第28期)