日本公有土地信託更新案例-東京都健康廣場

基金會助理規劃師鄧梅姬
 

國內之不動產開發信託，主要係參考日本之信託架構而來，自1902年日本興業銀行開辦信託業務起，開啟了日本土地信託業務的開端，之後土地信託便逐漸被大量地運用在公有地的開發利用，特別是都市更新的計畫中，十分值得借鏡，因此以下將以日本東京都之「健康廣場」為例，簡述日本公有土地信託之架構與流程。

地區簡介
健康廣場位於日本東京都新宿區歌舞伎町二丁目，原為東京都立的大久保醫院使用之公有土地及其他私有土地，經土地信託後，以第二種市街地更新方式開發。

更新開發為健康廣場後，興建之大樓內有一棟辦公大樓及一棟醫院，低層部分則開發為商業設施。

辦公大樓部分出租給公益性法人及健康俱樂部，醫院部分仍租給大久保醫院。這些公益性使用及醫院都在信託契約中載明必須提供出租給東京都政府，由政府給付租金。

更新提供給歌舞伎町相當多的公益設施﹐並改善該地區較為濃厚之商業氣氛。
 

信託架構
(1)東京都政府與其他私地主（委託人）與三菱信託銀行、住友信託銀行、東洋信託銀行等三家受託銀行（受託人）彼此就土地信託事業內容及受託條件充分協商後，於達成合意時，簽訂土地信託契約，受託人除受理土地之信託外，並辦理土地所有權之移轉登記及相關信託事宜。
(2)東京都政府與其他私地主取得信託受益權。
(3)三菱信託銀行等三家受託銀行與建設公司訂定承攬契約，委託其設計、興建約定之建築物。
(4)三菱信託銀行等三家受託銀行向金融機構申請辦理建築融資以籌措地上建物營造所需資金。
(5)三菱信託銀行等三家受託銀行支付建築費用給建設公司，取得建築物並完成產權登記（此時建築物亦成為信託財產）。
(6)(7)三菱信託銀行等三家受託銀行依信託目的，以房屋出租人身份將更新開發後之房屋出租給東京都政府，其再分別將辦公室與醫院交由公益性團體與大久保醫院經營管理。
(8)三菱信託銀行等三家受託銀行將收取之租金向貸款之金融機構繳納本息。
(9)受託銀行自租金等收入扣除貸款償還負擔、各項稅捐、各項管理費用後，將收益分配給受益人。
(10)受託銀行於信託關係終了時，將信託財產返還土地所有權人。


(本文原載於都市更新簡訊第24期)