地區經濟發展與公共協定事業─面臨危機的巴黎商店街─中心地區的再生策略

譯者：何芳子
本文原載出處：URCA NO.123 P34~37
(翻譯轉載已獲日本在開發推動者協會同意)

都市結構研究中心公司  總經理  南部 繁樹

巴黎市中心區是世界有名的熱門觀光景點。它所擁有的歷史、文化魅力總向世界各地區散發無限的吸引力，每年總吸引著千百萬觀光客前往朝聖朝貢。近幾年來，中國的觀光客急劇增加，巴黎街頭巷尾總能聽到中國語的交談聲音。此種現象充分顯示法國政府對中國的親善外交已發揮效果。

在巴黎舊中心商店街已起了新變化，在塞納河右岸地區(2、3、11、12及20等區)一樓店舖已出現空屋化現象。其中多數係由中國人購得，開始經營起中國衣料批發業生意。此種類型的批發店舖排列進駐的街道，被稱為「衣箱街」(Trunk Street)，狹窄的道路被進出貨物佔用，而且店舖常常是鐵捲門關閉或以布幕遮蔽狀態，可說是倉庫道路。因此，使得原本多樣化商品商店街變成單一機能化，日常生活相關的商店迅速減少。

此種現象形成的原因很多。例如商店繼承經營者欠缺，郊區量販店的興起，建物老化，生活貧困，夫妻、家族分別就業營生致家業廢業等諸多問題所造成。

巴黎地區商業設施用途個別設立像況圖

起而行居民─市長、議會決定引入新事業
此種一樓空屋化，或批發業化現象出現後，居住在店舖二樓層以上的住戶面臨日常購物困難、生活機能惡化等問題，於是鄰里居民將此困境向當地區公所訴苦，表達希望區公所能設法解決。

巴黎市長相當重視此問題，乃主導進行策略檢討，地區範圍包括6個地區，由區長、市府相當單位人員、工商相當市議員等約20人組成一實驗委員會(Pilot Commission)。經檢討結果，決定今後十年期間推動「振興地域經濟發展相關的公共協定事業」(CPA事業：Convention Publique d’Aménagement et de Développement Economique)，並提經市議會於2003年12月16日核准。

 

表1 實施地區概況

        

本項事業內容包括 (1)15,000m2空店鋪取得，(2)取得空店鋪後妥加整修，引入期待的營業項目。取得的空店鋪由進駐的經營者以「承購」或「承租」方式辦理。

實施主體係市府出資的第三部門「混合經濟公司(Société d’economic mixte)」其業務主要是地區環境改造工作，巴黎市計有5家此種SEM公司。本事業實施主體的「巴黎東側地區整建混合經濟公司(SEMAEST)」是其中之ㄧ。該公司從2004年到2013年簽訂推動CPA事業的十年契約，開始執行。

以6處地區為實施對象的CPA事業，總經費約7,070萬歐元(約100億圓，350億台幣)，其中的5,075萬歐元(約日幣70億圓)係由巴黎市庫融資給SEMAEST公司，據以執行，但是實際上，巴黎市的融資係由2009年至2013年的5年期間，每年平均分期撥付。而該公司最初3年間(2004年~2006年)係進行空店鋪的取得，已向巴黎市先期交付4,800萬歐元的資金 (此項資金約定於2011年至2013年的3年間，分年均等攤還)。

事業費項目包括物件取得(所有權、優先承購權、租賃權、經營權)相關費用3,965萬歐元，物件修繕相關費用1,450萬歐元，物件取得與修繕費合計約占總事業費的76%。SEMAEST公司整體營運經費約1,209萬歐元，約佔總事業費的17%。

SEMAEST公司至2006年3月止，已取得約7,000m2的空店鋪，約達到目標值15,000 m2的一半。其中11間店舖已完成整修並出租。座落於3地區Sedaine Popincourt地區Folie Mericourt街道上的店鋪已成功地引入了自然食品商店進駐營業。(如照片所示)
 
販亮店鋪                                                                                                                        從前 空店鋪(攝影 廣岡裕見氏)
 
經營者                                                                                                                               取得 修改後(攝影 南部繁樹)

實施方法與體制─由市長及市民決定，係真正的官民共治

事業實施有關的物件取得，取得方法、取得後使用方式、引進的營業內容等事項的決定，係由各區公所組成的地區工作小組會議為之。工作小組則市長、議長、當地工商業者等參與組成。會議內容涵蓋地區社會、經濟狀況的掌握，課題探討等事項，協助CPA事業能夠順利有效推展。此種行政決策的官民共同合作方式，應是相當適切的執行機制。

事業內容中最關鍵者應是物件取得事項。針對物件取得須擬訂事業收支計畫。在法國對於不動產取得方法包括(1)「所有權」取得：一般不動產所有權利的承購，(2)「優先承購權」取得，及(3)「經營權」：商業承租權的取得等三種。事業主體的SEMAEST公司必須針對各物件研判採取能夠達成目標的取得方法。

該公司針對6處地區的事業推動，設立不動產經濟開發部，工作人員計14人，每個地區分派2名專屬人員，以便迅速掌握地區狀況並妥加對應。

結語

該公司不動產經濟開發部的Beatrice Pernet部長表示：「此CPA事業在法國境內，僅在巴黎市由SEMAEST公司實施推展，故倍感責任的重大。對於由不動產引發的地區環境、生活、經濟等問題，能夠提出對應策略，據以實施而獲致預期良好效益，是本事業推動的目的所在。2006年2月曾有比利時的考察人員前來訪問，似乎已開始受到矚目。

以往SEMAEST公司係推動以實質設施改善為重心的更新事業為主，但在社經環境的改變情況下，已開始將目光及業務重點轉移到「地區型開發經營事業」方面，並已建構有效機制，締造了初步成果。

(本文原載於都市更新簡訊第36期)