The Tokyo Towers 勝鬨六丁目地區更新事業

世界都市東京新時代之都市居住模式典範

譯者：何芳子
本文原載出處：URCA再開發研究 NO133 P4-7
（翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意）
作者：日建設計 計畫室長 大村高廣
          再開發顧問室 里見希世

辦理經過
本更新地區位於東京都中央區，與銀座四丁目交叉路口之直線距離約1.8公里，具絕佳區位條件，屬倉庫舊址之大面積未使用土地，而周邊土地，已陸續由原物流設施使用轉變為住宅等使用。於1993年環狀2號線延伸之都市計畫核定，以及2000年地下鐵大江戶線勝鬨車站開通後，已大大提高該地區的發展潛力與優勢。

東京都中央區自1953年開始人口呈負成長狀況，原因在於居住環境惡化，社區網路崩解等。為達到都心定居等目標，中央區乃集中精力推動，於1992年3月訂頒「中央區住宅基本計畫」，其中，勝鬨地區被定位為提供多樣化住宅、水岸空間活化、解決都心居住需求、吸引人口回流的重點據點。

中央區將增進都心居住機能列為重要課題，因此，積極推動本更新事業，希望藉此計畫的落實，供給都心型住宅與周邊環境充分配合，創造良好優質的都心居住的典範。


事業概要
（一）土地使用計畫、建築配置計畫
更新地區面積約4.3ha，藉由道路系統的調整，以超大街廓進行整體規劃利用。於朝潮運河沿岸配置充分綠化開放空間，以人行步道連結勝鬨及晴海人行橋，建構中央區晴海勝鬨一帶地區公共空間開放系統。
建築設計則充分掌握臨東京灣之良好區位條件，活用水岸優勢，兩棟超高層建築，可讓住戶享受360度視野的眺望，且住戶間無法互相觀望，確保絕對秘密性。
住宅除出售外，約有四分之一戶數採出租方式，避免住戶類型同質性太高，以容納多類型住戶。配置超級市場、診所、店舖、幼稚園、托兒所、運動設施等於低層部，以方便更新大樓及鄰近地區住戶使用。

（二）都市計畫、事業計畫
2001年7月更新地區計畫及更新促進地區之都市計畫完成核定程序。2002年7月核定個人實施方式。後來，為了協助更新事業之推動，擬取得保留樓地板的投資者，以參與更新事業實施為前提，故與東京都中央區等相關機關協商結果，乃改以更新公司實施方式，繼續推動。
2003年10月撤銷個人實施，並於2004年3月重新以更新公司為實施者之前提下，核定更新事業之都市計畫，2004年11月更新公司經核定為實施者，同年12月權利變換計畫核定並開始施工，概述辦理經過如下：

（三）選擇以更新公司為實施者之理由
更新地區土地權利人僅二人無法以更新會（五人以上）方式實施。因屬個人實施方式，擬取得保留床之投資者依規定必須參與事業執行，又因更新公司實施制度甫於2002年創設，故得據以採行。事業實施架構如圖所示，由土地所有權人將土地信託給銀行，而此更新公司屬此信託銀行百分之百出資成立之公司，符合都市再開發法規定，更新公司必須具備「議決權」及「具有一定比例土地面積」之要件。
此特定事業參加者相當於更新會之參與會員，交付負擔金而取得保留床，特參者X取得之保留床為出租住宅，而特參者Y取得出售住宅。
權利變換架構如下圖所示。係取得了全體權利人同意。

（四）出售住宅概要
58層樓的雙子星大樓應該是日本國內最高的集合住宅建築，被住宅專業媒體譽為刷寫公寓大廈歷史紀錄的產品。總計1981戶的出售住宅於2005年7月正式推出，標榜三大優點：
（1）稀有珍貴的都心區位，方便通勤通學。
（2）基地內居住所需設施完備之複合機能開發。
（3）資產性、銷售價位等評價佳，故於推出4個月內已完成約90％的承購契約，14個月後的2006年10月全部出清。
承購者屬性視之，戶量二人者佔47％、三人者佔22％、單身者佔16％、四人者13％、五人以上者3％。就現居住地視之，中央區佔18.1％、江東區13％、琦玉 縣5.6％、港區4.6％、東京23區外者約佔30％弱，由此可見，回歸都心住居的趨勢明顯可見。

結語
本更新建築於2008年2月住戶開始陸續進駐，中央區人口於相隔45年後的1998年開始回流。於2006年4月達成10萬人回流的設定目標。
首都圈域內首次由更新公司實施之本更新事業THE TOKYO TOWERS能夠順利完成應該是更新公司、權利人及相關單位人員協力的成果，尤其是中央區、東京都以及國土交通省等行政部門的鼎力支援。更新工作已告結束，未來將藉由進住居民的攜手合作，確保新社區的永續發展。

事業架構


權利變換架構


事業計畫概要

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第40期)