東京都中央區月島一丁目3、4、5番地區更新事業

主任研究員　原口秀美
［URCA.NO179.P10~13］
翻譯　何芳子顧問

本地區位於東京都中央區月島東北部，臨清澄幹道與都營大江戶線月島站相連，與東京METRO月島站也有無障礙環境連結。就整個月島地區發展歷史而言，屬於較新的開發地區，是1892年東京灣填海造地的第一號新生地。

1940年勝鬨橋興建完成前，主要依賴渡輪來往。1930年代，透過土地重劃事業，完成道路興建，成為容納新增人口的住居地，而興建的成排長屋，成為月島的原始風貌。每3年舉辦一次的住吉神社大祭典，已被指定為中央區的無形民俗文化資產。住吉神社的神驕外，有月島、勝鬨、佃町等地區神驕，集合於各地區巷道遊行，保存了都心地區的傳統地區固有民俗慶典。

地區概況
本地段所在地月島地區，在二次大戰時並未受到戰災的侵襲，所以仍保有傳統街區的風貌與濃厚人情味。但是該地段道路狹窄，消防車無法進入、重建困難等課題必須克服。

1988年，東京METRO線開通，2000年都營大江戶線月島站開始營運，大幅提昇交通便利性後，中央區公所為了扭轉從1930年代開始的人口減少頹勢，在1988年提出吸引人口回流的宣言，將增加居住人口納入施政重要策略。

因此，為了強化地區防災機能，促進老舊房屋重建，1997年12月訂頒地區計畫防災整備方針，於清澄幹道東南側實施月島站前地區更新事業，於2002年6月完工。充分顯示月島地區將透過更新事業的執行，朝向都市再生的施政方向。
 
                                                                                        更新前

辦理經過
為啟動更新事業以進行都市再生工作，於2002年3月由權利人組成學習會，從都市計畫觀點，檢討將道路對側3番地（II街區）併入4、5番地實施之可行性，於2005年3月成立更新籌備會。

因地區內有高達260位權利關係人，持有土地多為10坪左右的狹長地形，且現住戶多為高齡者，對於更新後的高層集合住宅大樓，存有抗拒心理，整合過程費時費力。

在都市計畫決定前，針對規劃面積1,200㎡廣場提供防災避難功能，及連通大江戶線月島站的無障礙環境等內容，多次向權利人詳細說明。2008年12月都市更新促進地區更新事業之都市計畫完成核定，本案因為留設廣場及步道型空間，取得最高放寬之1,000％容積率的放寬。

2010年5月更新會成立，但受到2011年3月東日本大地震的衝擊，多數權利人希望早日進行更新。因此，取得絕大多數權利人同意後，2011年8月權變計畫核可。本案在2012年2月動工，2015年10月完成全部工程施作。

事業推動體制
針對土地權利人的協議，係以理事長為中心，分由三個部會進行，必要時召開事業內容說明會。另於適當時間點發佈新聞，特別於都市計畫核定、權利變換核可後發行號外，讓權利人能夠充分獲得資訊與了解計畫實施進度。
同時，在更新籌備會成立前，即商請事業協力者於現地設置辦公處，增加與權利人對話機會，於先期階段即選定預定參與的參加更新會員、特定業務代行者等，以能有效得到財務面、技術面的支援，因此，本案能在短短8年期間順利實施完成。

事業執行採取的對策
本案分為I街區及II街區，I街區一幢兩棟建築，分別為地上11層、53層、地下2層以及4層（通橋棟）等建築。因多數權利人希望能早日進住更新建築，故無法等到I街區全部完成後遷入。在4年工期（含建物拆除在內）的第二年，先行就11層樓完工，取得臨時使用執照，予權利人入住開始營業。利用二棟間規劃的廣場為施工進出動線進行超高層棟的興建。

近幾年來，在月島地區出現許多高層建築，考量為確保居住空間私密性，規劃設計寬闊的廣場空間。


權利變換計畫及建築配置的對策
規劃留設廣場的地點原屬醫院使用空間，更新後建物導入民間經營的托兒所、中央區公所經管的小型特別老人安養中心。配置規劃的商業設施將提供由原營業商家持續經營，便利超市、飲食等在中層棟，而咖啡音樂教室、不動產房屋公司等則配置於超高層棟，導入多樣化商業使用，並以中層棟先行啟用的對策運用，滿足住戶、權利人的需求，提供生活便利性。

住宅單元約有210戶，透過權利變換由原權利人取得，其餘540戶提供出售、出租。權利人選配高層住宅單元，實施者為了儘可能滿足權利人對單元面積、座落等需求，花費了很多時間，進行配置與相關權利變換內容的調整。

月島站是有樂町線與大江戶線的轉運站，因此，居民要求提供無障礙環境，因此，於車站通廊、廣場及通橋棟都設置電梯，以方便托兒、通勤通學、購物等使用。

就防災面而言，於地下2樓留設約200㎡之地域防災倉庫，並依區指導要綱規定，於各居住樓層設置防災倉庫，儲備3天份的飲用水、食料、簡易廁所等，以備震災之需。

未鄰接的II街區，雖與I街區採整體規劃及事業計畫擬訂，因所有權利人均選配於I街區，故II街區的更新建築全部由參加組合員取得。興建12層樓的建築，提供適合年青族群的出租住宅使用。

管理方面的對策
由於中層棟先完工使用，故先成立管委會運作。在I街區即將完工時，已成立執行業務的中層棟管委會進行結算，與高層棟區分所有權人及承購住宅單元者，組成管委會。

全體管委會下，分為住宅部會（分中層棟及高層棟）及設施部會（含中央區公所、商業部分）。

 
（左）留設之廣場。（右）步道狀空地。（林宜樺 攝）
 
連接I街區兩棟建築的通橋棟。（林宜樺 攝）                        I街區一幢兩棟建築外觀。（林宜樺 攝）

結語
本地區更新事業的完成，對中央區的人口回流、整體都市環境改善，發揮正面效益，中央區人口在2015年已呈現增長趨勢。本地區廣場在聖誕節期間點綴香檳色的LED燈，舉辦種種活動，均受到地方居民的喜愛，希望藉此能夠帶動月島地區的都市再生與繁榮發展。
 
事業計畫概要

 
(本文原載於都市更新簡訊第72期)