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大手町連鎖型再開發的第一炮-大手町一丁目地區第一種再開發事業

前言

大手町地區一直是日本產業經濟的中樞機能聚集地區，扮演相當重要業務中心功能，但區內既有建築建齡達30年以上之比例高達7成左右，已多數成老朽狀態，為順應國際化、高度資訊化發展需要，應進行全面更新。

但是地區內既有企業多屬金融、資訊通訊、傳媒等產業，必須全天候24小時不能中斷的前提下，以一般拆除重建方式進行更新有其困難。

為落實地區再生，乃藉由中央合署辦公廳舍舊址用地的活用進行先建後拆之「連鎖型再開發」，並將周邊公共基盤設施併入實施，以符實際發展需要。經2003年1月召開之都市再生本部，將「大手町合署廳舍1、2號館舊址土地活化，以推動國際業務據點再生」為目標，指定為都市再生計畫，加速推動。200909

案例說明

譯者：基金會顧問 何芳子
本文原載出處：URCA再開發研究 No.140 p4~7
（翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意）
作者：三菱地所大手町計畫推進室長 構 倫明

辦理經過
原進駐大手町合署廳舍1、2號館的中央行政機關業遷移到埼玉市新都心地區，故此面積1.3公頃之舊址土地為大手町帶來都市再生契機。經東京都與千代田區提出應有效利用此塊閒置土地進行地區再生之意見後，於2003年3月由行政部門與大手町地區土地權利人組成「大手町地區再生推進會議」。就具體再開發方式與策略進行檢討，並策定了「大手町地區再生主要計畫」及「大手町地區再生景觀設計準則」。同時，透過公開招募投資者方式，設立「大手町地區再生會社」之民間公司，推展相關企劃及檢討工作。經過檢討及研商後，確定以合署廳舍1、2號館舊址土地為「種地」，推動連鎖型更新事業。

資料來源：URCA再開發研究 No.140 P.04
 
所謂「連鎖型再開發」係將此1、2號館土地，採用土地重劃事業的換地手法，多次轉換活用種地，持續推展更新的一種方法。藉由此種方法，大手町地區的土地權利人，不必擔心更新期間的臨時遷移及業務的中斷、停止，得於更新事業完成後，即迅行進駐新建物，同時達到土地合併的有效高度利用及都市機能更新之效益。此種手法之運用，讓公私部門有機會攜手合作，有計劃地推展都市再生工作。
 
本「連鎖型再開發」的第一炮計劃，係由全國農業協同組合中央會，全國農業協同組合連合會農林中央金庫，社團法人日本經濟團體連合會，日本經濟新聞社等機構擁有之更新預定地為假換地對象，由上述土地所有權人委託大手町開發公司為實施者，參與保留樓地板取得的企業體包括三菱地所、NTT都市開發、東京建物及產經Building等公司。
整體更新建物包括日經Building、JA Building、經團連會館等3棟高層棟及整體低層部的大手町會議中心(含日經HALL  JA Building會議室、店鋪、餐廳等)。以一棟複合建築區分所有方式持有。但考量參與企業體的實際狀況及其獨特性的發揮，將高層部分為3棟。至國際會議中心之設置則能發揮國際業務中心交流據點之功能角色。其豐富的內部空間配置以一「Conference Mall」為中軸，有機式的格局，應能發揮一体營運的效益，對地區再生應有所貢獻。
辦理經過如下:
2003年01月 指定為都市再生計畫
2003年03月 「大手町地區再生推進會議」啟動
2004年03月  「大手町地區連鎖型都市再生基本方針」確定
2004年10月 簽訂「地區再生基本合意書」(東京都、千代田區、UR都市機構、大手町開發公司)
2005年02月 簽訂「地區再生基本協定書」
2005年03月 UR都市機構取得1、2號館舊址土地，於11月將該1.3公頃土地之2/3讓售給大手町開發公司
2005年05月 簽訂「有關大手町地區再生推動協定書」(土地權利人、UR都市機構、大手町地區再生公司、大手町開發公司)

       
 
建築設施概要
一、建築計畫重點如下
  • 都市基盤設施之建構
    藉由UR都市機構參與推動之土地重劃事業，建構地上、地下之人行系統，並改善日本橋川沿岸之人行專用道。
  • 增進國際交流機能
    讓大手町會議中心與知識中心之設置，發揮相乘效果。
  • 成為連鎖型再開發先導計畫
    藉由本事業之實施，帶動週邊地區之更新推展，同時，充實資訊通信、小型共同管溝及地區性變電等公共基盤設施、設備。
  • 改善地區環境
    藉由強化屋頂、牆面綠化及保水性的鋪面等，提昇地區環境品質。
    強化與周邊地區之連結與共識，提昇地區認同感
二、辦公空間
主力用途之辦公空間旨在提供符合高度資訊化社會所必要之機能性與安全性之愉悅就業環境。同時，國際會議中心以國際會議使用之大會議室，多功能展演廳及招待廳等為核心設施，其周邊則配置中小型多種格局之會議室，由一MALL連結，俾利方便使用。
國際會議用之大會議廳設有翻譯人員室、VIP之獨立動線。此外，與併設之知識中心合作、定期舉辦業務講習、研究會及研討會等活動。

三、商業帶
商業設施係以支援業務辦公機能的角度進行設計，以餐飲為主。本街廓原屬中央機關辦公所在，故人行空間系統比較封閉。此次引入民間開發後，有了大幅度調整。將大手町站內通道向北延伸100公尺(寬度6公尺)，同時，在街廓中心位置之地下層向西邊竹橋站方向闢設一人行通道，落實兩站間之人行空間之連通。

四、綠化及公共基盤設施
將地區內之變電設施、冷暖氣及小型共同管溝等公共基盤設施，先行完整建構，以發揮誘導後續更新推動之效果。引入最新技術，徹底落實節能對策，以減輕環境負荷。除採用中水道設施外，藉由屋頂綠化、牆面綠化及會議中心屋頂闢建之都心農園，使成為綠化系統之ㄧ環。
 
結語
本更新事業於2009年4月完工啟用，土地權利人均於5月連續假日搬遷進駐。預定2010年4月連鎖型再開發之第二炮事業基地將騰空。此更新事業係以開發建設國際金融中心之支援設施為主軸，將由三菱地所及UR都市機構共同實施。
 
事業計畫概要
所在地 東京都千代田區大手町1-3-1、2、7丁目
實施者 大手町開發公司
都市名 千代田區約4.6萬人  (2009年3月)
地區面積 約1.3ha
辦理經過 都市計劃核定 2006年01月
事業計畫核定 2006年12月
權變計畫核定 2007年03月
工程完工核定 2009年04月
事業概要 用途 辦公、商業、會議場所
建築面積 9,200㎡      建蔽率69%
總樓地板 235,864㎡   容積率1,631%
構造層數 S造部份SRC造  地上37層/地下4層
事業費 約1,204億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 ─ ─
建築基地 13,400㎡ 13,400㎡
權利人數 更新前7人 / 更新後5人
(此外尚包括事業合作者1人，保留床取得者2人)
 
(本文原載於都市更新簡訊第43期)