提供豐富都市生活，溫潤生活空間-東京都中央區勝鬨五丁目地區更新事業

更新前現況
本地區所在的勝鬨五、六丁目一帶，係於1910年代以「月島3號地」經填海造地而成，現況多為工廠、倉庫等使用。於1970年代經濟高度成長期後，以其舊址用地陸續開發住宅社區。

本地區距都營大江戶線地下鐵車站約500m，係面臨清澄道(環狀3號線幹道)的3個街區，總面積約1.9ha。在B-1街區與A街區間，有環狀2號線幹道貫穿，A街區會面臨新月島運河。現況有2棟集合住宅，都營月島公共住宅7棟，國有宿舍、廳舍3棟及商住建物3棟。

基地位置圖

辦理經過
本地區緊鄰之環狀2號線幹道在勝鬨五、六丁目區間，原先計畫以地下化闢建。於2007年透過都市計畫變更為高架式。但考量高架道路將帶來噪音和空氣污染的負面影響而降低居住環境品質。當時，都營月島公共住宅因窳陋考慮重建，同時國有公務員宿舍亦考慮遷移。因此配合環狀2號線之興闢，有整體規劃推動都市再生之可行性、必要性。

經由地區內權利人的發起，於2006年獲得中央區公所的援助，希望能夠在環2號線幹道開通前，完成更新事業。權利人隨即組成學習會，後於2007年9月成立更新籌備會，並策訂「提供豐富都市生活，溫潤生活空間」之都市再生構想，在水岸邊的A街區與小規模的B-2街區規劃低層建物，B-1街區採高層高度利用方式基本設計。於2010年2月以更新促進區完成事業計畫都市計畫程序。

依都市計畫核定內容進行細部設計及事業計畫實質內容檢討，於2011年1月選定鹿島建設公司為特定業務代行者。同年3月11日發生東日本大地震，本更新事業進行未受影響，於10月更新會成立，2012年12月權利變換計畫核可。
於權利變換期日前，先行拆遷，2013年3月B-2街區，9月B-1街區開始施工，2015年7月A街區動工，於2016年12月環2線幹道通車前，如期完成更新事業。

更新事業特色

事業推動體制

成立「Team勝5」之推動組織，以權利人為中心，結合行政、顧問團隊，特定業務代行者等單位人員組成。理事長及理、監事等獲得權利人的充分信賴，使體制的運作相當順利。

另更新會的組織由大會、理事會全體說明會等運作，並未設置分會或小組，理、監事等幹部則依地區內區分所有權人平均分配選定。
 

權利人說明會之舉辦，於進行計畫內容檢討，採全體參與後，再區分若干組以利發問或意見陳述。權利人除針對自己的住棟提供意見，同時了解不同狀況的說明與意見，可達彼此相互交流功能。

建築計畫
B-1街區棟(勝鬨TOWER)建築採3翼展開型式，從檢討基本計畫初期即召開理事長及全體說明會進行討論，經過幾次比較評估，特別重視對周遭環境的協調配合及住宅計畫差別性。

本更新建築係由南北兩向道路所包挾之高層集合住宅，考量住宅的私密性維護，其鄰棟間隔儘量不致妨礙日照的取得。又周邊已興建完成許多超高層住宅，建物內側儘量不留空隙，避免減少建物寬幅，採開放空間集中留設方式，增加更多角間及南向住宅單元，並結合勝鬨站及勝鬨橋，強化其地標性。

配合少子化高齡社會的來臨，以及勝鬨地區少子高齡化的進展，於B-1街區棟1~4F部分樓地板規劃配置，附帶服務的老人住宅34戶，以及小規模多機能型居家介護事業所(住室7間)；A街區棟(勝鬨水岸) 1F部分及2F規劃老人諮詢中心(包括支援中心)、立案托兒所等，其進出動線均與住宅隔開。
 

活用特定業務代行方式，選定參加更新會員上述公益設施係中央區公所由更新前都營住宅承購部分土地，參與權利分配所得之樓地板。除老人諮詢中心外，其餘設施則委託民間經營。

更新前存在於都營住宅基地內的區立勝鬨五丁目兒童樂園，則於A街區沿新月島運河側，以公共設施闢建區立勝鬨五丁目親水公園取代之。另該新月島運河老舊之護岸工程則由東京都負責興修。其中沿A街區之護岸工程，雖未在實施更新地區範圍內，但在事業計畫內，要求納入親水公園統籌設計施工，以求空間景觀一致性、協調性。
 
A街區會臨新月島運河 (林宜樺 攝)                                      A街區旁區立勝鬨五丁目親水公園 (林宜樺 攝)
 

為提高更新事業確定性，降低風險，針對總共1,438戶的住宅單元的處分，藉由特定業務代行者予以解決。

B-1街區住宅棟，1,420戶及大規模保留床之處分，係由特定業務代行者負責。故特定業務代行者基於責任分擔，可推薦參加更新會員候選名單，提更新籌備會經更新會選定，本案參加更新會員包括特定業務代行者共5位(共同企業體)。

先行拆遷建物

地區內的都營住宅，國有宿舍的重建、搬遷、安置等事宜，在更新初期階段已作業完成，其建物已騰空狀況，考量到地域性防災、安全，施工期間兒童遊樂園的確保，以及與環2號線幹道闢建拆屋等之關係性，乃就權利變換期日前先行拆遷並進行權利變換計畫整合等問題，密切與相關機關協商，取得拆遷同意書後，提審查會經大會認可，於2012年10月先行執行解體工程。
 
環狀2號線幹道貫穿B-1街區與A街區間 (林宜樺 攝)               B-1街區臨環狀2號線幹道一隅 (林宜樺 攝)

權利變換計畫概要
更新前土地及建築物所有權人有120名，更新後很少移出，絕大多數參與權利分配取得住宅、店鋪等權利床。B-1街區棟的權利床住戶很少，故由參與更新會員的協助，妥善予以選配。

更新前存在於A街區之國有宿舍，乃希望維持原宿舍使用，於B-2街區棟，進行權利變換取得之。B-2街區為機能早日承繼，解體後即行施工。

B-1街區棟(勝鬨TOWER)建築採3翼展開型式，樓高53層 (林宜樺 攝)

結語
 本地區從填海造地起算，約經歷了100年歲月，從無形到有形，逐漸蛻變成嶄新住宅聚集的地區，形成水岸新風貌，已逐步成為東京灣的新地標。

建物航照圖 (資料來源：KAJIMA No.689 P9)