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東京銀座地區的首創更新事業-「GINZA SIX」銀座六丁目10地區更新事業

前言

東京中央區銀座是日本最高地價地區之一,為已高度發展地段。「GINZA SIX」基地面臨主要幹道的中央通,兩街區併同實施銀座的第一號都市更新事業,該事業已於2017年1月完工,同年4月盛大開張營業。
銀座從江戶時代開始既已建構棋盤型道路系統,期間因土地細分且高度利用的結果,致開放空間極少,面臨必須更新機能,充實綠地及觀光據點之課題。因此,GINZA SIX採用超大街廓方式,實施都市機能再生,俾增進東京銀座的魅力吸引力,塑造一國際化的商業、業務、文化及觀光據點。

地區特性
更新前權利狀況
更新前的權利狀況,除了最大地主的大丸松阪屋百貨公司所在的銀座店及其所屬停車場、事務館等後側建物外,尚有事務所、自營商店、出租建物所有權人,以及租地給大丸松阪屋百貨公司的土地所有權人等,合計有17位土地所有權人。此外,包括承租建物的小型事務所、餐飲店、牙醫診所、畫廊、西服店、料理店等,具銀座特色的店舖等計有定期房屋承租人約70人。銀座中央通沿線,百貨公司、奢侈品名牌、富個性品味之專門店、百年老舖等,櫛比鱗次,具傳統、格調及高度經濟性等條件,應可說是日本首屈一指的商業區,該事業面臨中央通,距銀座四丁目交叉路口不遠的基地,包括松阪屋銀座店舊址的10號街區及道路對側的鄰地11號街區,整合進行整體規劃開發,形成一面積達1.4ha的更新地區。

基地位置圖(圖片來源:MORI企業情報)
 

更新前的權利狀況,除了最大地主的大丸松阪屋百貨公司所在的銀座店及其所屬停車場、事務館等後側建物外,尚有事務所、自營商店、出租建物所有權人,以及租地給大丸松阪屋百貨公司的土地所有權人等,合計有17位土地所有權人。此外,包括承租建物的小型事務所、餐飲店、牙醫診所、畫廊、西服店、料理店等,具銀座特色的店舖等計有定期房屋承租人約70人。
 
地區計畫及規劃設計原則
銀座地區特徵,係由具「銀座規則」的地區計畫及高度利用地區,以及由當地組織所擬訂的「銀座設計原則」予以呈現。
 
在「銀座規則」內,對於全區涉及更新機能型高度利用的更新單元,給予容積率放寬。同時依據誘導型地區計畫(銀座地區計畫),對於建築高度牆面退縮距離等均加以規定管制。
 
當地銀座街區會議,銀座設計協議會等為了塑造具銀座特色的景觀風貌,擬訂了設計指針原則。而銀座街區會議是由全銀座地區町會、交流會、業種業態別委員會等組織為主體,以解決銀座地區都市再生相關課題為目的的民間組織。
銀座設計協議會則是該都市再生會議的行政幕僚單位。於中央區都市更新事業指導綱要內明確規定,該協議會針對銀座地區一定規模以上開發事業所進行之協議事項,必須向區公所提出報告。因此,在銀座地區內進行一定規模以上開發事業時,應與當地各界人士組成的設計協議會進行協商,在長久歷史淬鍊形成的銀座特色,能夠納入計畫內,有如通過「銀座過濾器」一般。
 
辦理經過
本更新事業係於2003年松阪屋銀座店開始檢討重建,銀座六丁目地區都市再生協議會開始檢討更新事業時啟動。之後於事業計畫架構確立後,成立更新籌備會。在協議會成立後的7年期間,事業計畫內容架構有了極大的變動。

協議會設立當時,欲以「更新公司」方式執行,係由地區內大地主的松阪屋(目前的大丸松阪屋百貨公司)與森建築公司兩家組成的「銀座都市企劃」法人團體擔任實施者,土地使用除了商業、業務外,增加旅館、住宅等,建築高度達190m的超高建築的若干替選方案。

對於提出的高層建築方案,銀座各方認為應該更重視銀座傳統的尺度與空間規模而予以反對。基於銀座當地的意見,於2006年修改銀座規則,規定不予突破建築基準法對於中央通56m的建築高度限制,依此進行計畫案的修正。

2007年由最大地主的松阪屋與大丸統合經營。但於2008年受到雷曼金融衝擊,加上日本不動產市場景氣的低落,認為有必要就事業計畫內容與架構進行檢討。

2010年商請森建築公司擔任事業協力者,依據銀座規則規定的建築56m高度,提出基本計畫案,在實施方式上,亦改以更新會執行,重新開始進行規劃。於2011年都市計畫核定,2012年12月更新會成立,事業計畫認可。2013年6月權利變換計畫認可。經過拆遷作業後,於2014年4月動工,主要過程如下:
更新事業推動歷程
2003年2月 都市再生協議會成立啟動檢討作業
2010年4月 更新籌備會成立
2011年12月 都市計畫核定
2012年12月 更新會成立、事業計畫核可
2013年6月 權利變換計畫核可
2013年7月 拆遷
2014年4月 動工
2017年1月 完工
2017年4月 商業設施、觀世能樂堂開業
 

更新事業辦理流程

事業特色
2街區合併採大街廓方式
將2街區間道路予以廢止,而以等面積移至三原通增加道路寬度,合併2街區進行更新開發。為了解決銀座觀光BUS佔用道路停車之課題,乃先以公共設施提供方式設置觀光BUS臨停空間,供乘客上下車使用。此外,為了讓街區間道路仍然維持通行功能,於基地內規劃一條私設通路(含車行及步行)予指定為地區設施。
 
此基地內私設通路,其供車行部分採半地下化,俾與人行步道分離,此外於二層樓部分,為連通中央通與三原通兩側,予設置步行專用道,以確保東西南北向的步道動線。


活用特定目的公司(TMK)方式,以參加更新會員參與事業推動
誠如上述辦理流程所示,受到不動產市場狀況的影響,必須就推動架構加以調整。森建築公司擔任事業協力者,確定由其處分保留床。考量事業所在基地,具備銀座中心之區位環境,規劃建物用途與事業規模等條件,不以森建築公司單獨取得保留床,由住友商事等3家公司組成特定目的公司(TMK),於更新會成立時,加入成為更新會員,參與事業執行。
 
建築概要
本案建築將提供銀座最大規模的商業設施(約47,000㎡,240間店舖)東京都內最大面積的樓層出租辦公空間(基準樓層面積約6,140㎡),由「觀世能樂堂」營運的日本傳統文化交流設施等,充分具備了多彩多姿的都市機能配置。此外,屋頂庭園、觀光BUS臨停空間,安全舒適,交通步行動線(銀座休閒步道及地下通道等)、緊急發電設施,防災蓄備倉庫等之提供,均對都市環境有所貢獻,對國內外來訪的顧客,均能提供便利、舒適的服務空間。
建物剖面圖

外觀設計
外觀設計委由日本代表性的國際級建築師谷口吉生擔任,臨中央通的建築面寬開間約達115m,總樓地板面積約達148,700㎡,乃銀座空前的大規模設施,經過當地組織團體與設計者的多次協議,塑造了具備歷史尺度感與美感的銀座街區特有風貌景觀。 

外牆設計以「雨遮」與「暖簾」為意象加以構思,「雨遮」塑造水平統一感;而「暖簾」則由垂直方向,以小巧的分隔方式與銀座細小巷道街區接續的尺度表現,此外,亦可藉由店舖富有流行感的「暖簾」的更替,而創造嶄新的意象與氛圍。
更新後現況圖(丁致成攝)
中央挑高空間展示草間彌生的裝置新作品(丁致成攝)
觀光BUS臨停空間(丁致成攝)
1樓設有旅客服務中心(丁致成攝)

權利變換計畫
 本事業計畫權利床是店舖和事務所,保留床則包括店舖、事務所、文化、交流設施、DHC(地域冷暖設施)等。 參加更新會員(銀座六丁目開發特定目的公司)取得保留床為店舖、事務所、文化交流設施及DHC,則由特定業務代行者的鹿島建設負起最後處分責任。依此實施架構完成事業計畫認可後,依法公開招募保留床取得企業團隊。其中文化交流設施由觀世能樂堂,DHC設施則由東京都市服務營運公司取得。

結語
本事業得力於銀座街再生會議,銀座設計協議會等當地組織人士的積極投入,中央區公所、東京都的行政協助,以及各關係人士的不斷協議等,才能順利完成。 此命名為「GINZA SIX」的嶄新建築,承繼了銀座的歷史與榮耀,展現六顆星等級的企圖心,空間環境風貌與充沛的服務能量,期待帶給銀座更具魅力及吸引力。
 
事業計畫概要
所在地 東京都中央區銀座六丁目10、11番地
實施者 更新會
都市名 中央區人口13.8萬人(2014年10月)
地區面積 1.4 ha
辦理經過 都市計畫核定 2011年12月
  事業計畫核定 2012年12月
  權變計畫核定 2013年6月
  完工 2017年1月
事業概要 用途 店舖、事務所、文化交流設施、地域冷暖氣設施、停車場等
  建蔽率 98% 容積率 1,342%
  建築面積 8,920 ㎡ 樓地板 148,700㎡
  構造 SC、RC、SRC
  層數 地上13F/地下6F
  事業費 約861億圓
土地利用   更新前 更新後
  公共用地 4,800m² 4,800㎡
  建築用地 9,080m² 9,080㎡
權利人數 更新前72人/更新後19人(參加更新會員1人)
參加會員 銀座六丁目開發特定目的公司
特定業務代行者 鹿島建設公司

(本文原載於都市更新簡訊第75期)