都市專業計畫事務所 計畫經理今井淳史/鐵真孝
(URCA. No.193 P4~7)翻譯 何芳子顧問
辦理經過
湊地區從江戶時代即以聚集全國船運物資的據點。於1920年代開始,已成為木造連棟、中小印刷、木材加工等工廠,中小規模集合住宅等集聚的繁榮地帶。在泡沫經濟的1980年代,由於具備了良好的發展潛力,促進了不動產的活絡交易。但在1990年代泡沫經濟崩潰後,更新重建工作受挫,因此被收購的土地呈現閒置,或充當停車場現象處處可見。
此外,拒絕被蠶食收買的土地建物,均逐漸老朽,造成防盜、防災等安全課題外,居民也逐漸邁入高齡化,無力個別施行重建,故土地建物長期處於低度使用等不健全之使用狀態。
湊地區從江戶時代即以聚集全國船運物資的據點。於1920年代開始,已成為木造連棟、中小印刷、木材加工等工廠,中小規模集合住宅等集聚的繁榮地帶。在泡沫經濟的1980年代,由於具備了良好的發展潛力,促進了不動產的活絡交易。但在1990年代泡沫經濟崩潰後,更新重建工作受挫,因此被收購的土地呈現閒置,或充當停車場現象處處可見。
此外,拒絕被蠶食收買的土地建物,均逐漸老朽,造成防盜、防災等安全課題外,居民也逐漸邁入高齡化,無力個別施行重建,故土地建物長期處於低度使用等不健全之使用狀態。
行政部門也體認到事態的嚴重性,從更新整體地區都市機能的視野,雖也召開了多次居民學習會、討論會,但基於居民對土地收買者的不信任感,以及強烈反對土地共有方式的開發重建,又因權利人眾多,溝通協調無法順利進行。適逢1999年都市再開發法、土地重劃法修正後,有效建立了土地重劃與更新事業併同實施之制度,本地區遂檢討採行實施事宜。
事業特色
本更新事業採由UR都市機構施行之土地重劃事業,與由更新會實施更新事業併行辦理之方式,特別是由更新會與UR都市機構併行的事業,應屬東京都的首次案例。土地權利人經由土地重劃事業而取得配地,針對希望參與更新事業的權利人,可依土地重劃法規定提出申請後,以其透過所分配「特定假換地」,納入更新地區實施更新事業。至於未提出申請權利人,即按照一般土地重劃的換地後,予納入「個別使用街區」由其自行實施重建。
提出申請的權利人因屬希望參與更新事業者,故後續的更新會設立或權利變換計畫的合意形成,可比較容易順利進行乃其優點。
UR都市機構除了擔任土地重劃事業施行主體的功能外,亦可事先取得部分前述被收買的土地,成為擁有大面積的地主,如此則可扮演有效調整參與整體更新地區範圍的角色。
為了使得納入整體更新地區的換地申請量足夠,能有效構成合宜規模的實施範圍面積大小,俾土地重劃及更新事業均能順利進行,在實務操作上,具有能夠調整換地量能力如UR都市機構的權利人是相當重要的。
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事業特色
本更新事業採由UR都市機構施行之土地重劃事業,與由更新會實施更新事業併行辦理之方式,特別是由更新會與UR都市機構併行的事業,應屬東京都的首次案例。土地權利人經由土地重劃事業而取得配地,針對希望參與更新事業的權利人,可依土地重劃法規定提出申請後,以其透過所分配「特定假換地」,納入更新地區實施更新事業。至於未提出申請權利人,即按照一般土地重劃的換地後,予納入「個別使用街區」由其自行實施重建。
提出申請的權利人因屬希望參與更新事業者,故後續的更新會設立或權利變換計畫的合意形成,可比較容易順利進行乃其優點。
UR都市機構除了擔任土地重劃事業施行主體的功能外,亦可事先取得部分前述被收買的土地,成為擁有大面積的地主,如此則可扮演有效調整參與整體更新地區範圍的角色。
為了使得納入整體更新地區的換地申請量足夠,能有效構成合宜規模的實施範圍面積大小,俾土地重劃及更新事業均能順利進行,在實務操作上,具有能夠調整換地量能力如UR都市機構的權利人是相當重要的。
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街區配置圖 (圖片來源:http://minkan.blog.jp/archives/16588053.html)
補償拆遷
本更新事業於進行土地重劃相關工程時,必須先訂定建物搬遷、拆除日期,至有關搬遷、拆除及各項補償費用之支付,必須由土地重劃及更新事業的實施者雙方協商確定。
一、拆除工程
於土地重劃事業進行過程中,為進行整體地區範圍內的基盤設施興修闢建,應於整體更新地區外,先行建物拆除並負擔所需費用。(建物地上部分的拆除費用係由土地重劃事業負擔),依此原則區分確定兩事業所應負責的拆除範圍,以增進工程進展效率。
二、補償費
對於必須在權利變換期日前先行拆遷移轉的權利人,其拆遷相關的搬遷費及建物等所需補償費、拆除費,至權利變換期日止,期間所衍生的必要補償費等,概由土地重劃事業負擔。對於權利人之間的補償內容,應能公正、公平加以處。
權利變換計畫
整體更新事業內土地,其更新前土地估價係依土地重劃事業所為之「特定假換地」為對象。土地重劃事業的換地,基本上係就重劃前土地與換地後土地,採等價交換方式,假換地的經濟價值來自於原土地的價值,以此為據進行權利變換計畫之擬定。
建築概要及管理營運計畫
本更新事業規劃興建2棟建築物,B街區興建30F高層建築,其低層部分配置工廠、町會事務所及小型超市,以方便居民日常之需。上層部分規劃集合住宅。在基本設計階段,原在地工廠多人希望更新後能夠繼續營業,故於B街區北側低層部分集中配置。在事業進行過程中,權利人亦有變更需求的表達,最終形成目前的使用型態。
B街區北側低層部分集中配置店鋪(林宜樺攝)
B街區人行步道設計(林宜樺攝)
此外,於面臨隅田川側的C1街區興建10F建築棟,部分1F空間及2~4F提供公益設施使用,包括老人福利設施(小規模多功能型介護事務所+集體之家),5~10F為集合住宅。

權利變換計畫
整體更新事業內土地,其更新前土地估價係依土地重劃事業所為之「特定假換地」為對象。土地重劃事業的換地,基本上係就重劃前土地與換地後土地,採等價交換方式,假換地的經濟價值來自於原土地的價值,以此為據進行權利變換計畫之擬定。
建築概要及管理營運計畫
本更新事業規劃興建2棟建築物,B街區興建30F高層建築,其低層部分配置工廠、町會事務所及小型超市,以方便居民日常之需。上層部分規劃集合住宅。在基本設計階段,原在地工廠多人希望更新後能夠繼續營業,故於B街區北側低層部分集中配置。在事業進行過程中,權利人亦有變更需求的表達,最終形成目前的使用型態。



此外,於面臨隅田川側的C1街區興建10F建築棟,部分1F空間及2~4F提供公益設施使用,包括老人福利設施(小規模多功能型介護事務所+集體之家),5~10F為集合住宅。

圖左為面臨隅田川側的C1街區10F建築棟(林宜樺攝)
管理營運方式係由各棟分別組成管委會,就其特徵而言,B街區棟以朝向符合防災、省能都市再生緊急促進事業的規劃設計,並選擇能達到「支援家歸困難者的據點機能」為條件取得補助金。在中央區行政轄區內是第一個能夠於災害發生初期,開放公寓大廳收容家歸困難者臨時滯留並提供物資的案例。
具體而言,管委會除了對居住者所訂相關規約手冊外,對於「於震災時收容家歸困難者」亦經由手冊規定。因在事業過程中遭逢東日本大震災的教訓,權利人基於高度的關切,而予納入規約手冊,以利執行。

本案採土地重劃與更新事業併行方式開發,應屬東京都首例。(林宜樺攝)
結語
由於本更新事業,位處受到泡沫經濟崩潰嚴重影響區域內,在東京都內相當受到關注。2016年都市再開發法個別利用區制度創設後,讓事業推動手法的選擇範圍更為擴大。整體實施方式,可反映權利人不同的意向,予以尊重並納入規畫此種實施方式期待今後全國各地均能積極活用,而創造出多樣化的都市再生案例。 此種整體更新手法,在國內尚少案例,而本案在推動過程中,相當慎重的逐步進行,除了重要的權利人外,更新與土地重劃事業相關單位人員、行政部門等支援、協力,以及相關人員均抱持必定完成的熱忱與決心,都是此事業能夠順利完成的關鍵。
事業計畫概要 | |||||
所在地 | 東京都中央區湊二丁目15.14.1623 | ||||
實施者 | 更新會 | ||||
都市名 | 中央區人口約15.8萬(2018年3月) | ||||
地區面積 | 0.5ha | ||||
辦理經過 | 都市計畫核定2008年12月 | ||||
事業計畫核定2012年10月 | |||||
權變計畫核定2014年8月 | |||||
完工 | B街區棟2017年11月 C1街區棟2016年10月 |
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事業概要 | 用途 | B街區:住宅、商業、工廠、事務所、停車場 C1街區:住宅、公益設施、停車場 |
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建蔽率 | 61% | 容積率 | 782% | ||
建築面積 | 2,668㎡ | 樓地板 | 49,054㎡ | ||
層數 | B街區棟:地上36F/地下1F C1街區棟:地上10F/地下1F |
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構造 | B街區棟:RC造 S造 C1街區棟:RC造 |
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事業費 約248億圓 | |||||
土地利用 | 更新前 | 更新後 | |||
公共用地 | 770㎡ | 770㎡ | |||
建築用地 | 4,409㎡ | 4,409㎡ | |||
權利人數 | 更新前181人/更新後130人(參加更新會員1人) | ||||
投資者 | 三井不動產住宅公司 |
(本文原載於都市更新簡訊第78期)