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都市專業計畫事務所 計畫經理今井淳史／鐵真孝
（URCA. No.193 P4~7）翻譯 何芳子顧問
辦理經過
湊地區從江戶時代即以聚集全國船運物資的據點。於1920年代開始，已成為木造連棟、中小印刷、木材加工等工廠，中小規模集合住宅等集聚的繁榮地帶。在泡沫經濟的1980年代，由於具備了良好的發展潛力，促進了不動產的活絡交易。但在1990年代泡沫經濟崩潰後，更新重建工作受挫，因此被收購的土地呈現閒置，或充當停車場現象處處可見。
此外，拒絕被蠶食收買的土地建物，均逐漸老朽，造成防盜、防災等安全課題外，居民也逐漸邁入高齡化，無力個別施行重建，故土地建物長期處於低度使用等不健全之使用狀態。
湊地區從江戶時代即以聚集全國船運物資的據點。於1920年代開始，已成為木造連棟、中小印刷、木材加工等工廠，中小規模集合住宅等集聚的繁榮地帶。在泡沫經濟的1980年代，由於具備了良好的發展潛力，促進了不動產的活絡交易。但在1990年代泡沫經濟崩潰後，更新重建工作受挫，因此被收購的土地呈現閒置，或充當停車場現象處處可見。
此外，拒絕被蠶食收買的土地建物，均逐漸老朽，造成防盜、防災等安全課題外，居民也逐漸邁入高齡化，無力個別施行重建，故土地建物長期處於低度使用等不健全之使用狀態。
行政部門也體認到事態的嚴重性，從更新整體地區都市機能的視野，雖也召開了多次居民學習會、討論會，但基於居民對土地收買者的不信任感，以及強烈反對土地共有方式的開發重建，又因權利人眾多，溝通協調無法順利進行。適逢1999年都市再開發法、土地重劃法修正後，有效建立了土地重劃與更新事業併同實施之制度，本地區遂檢討採行實施事宜。
事業特色
本更新事業採由UR都市機構施行之土地重劃事業，與由更新會實施更新事業併行辦理之方式，特別是由更新會與UR都市機構併行的事業，應屬東京都的首次案例。土地權利人經由土地重劃事業而取得配地，針對希望參與更新事業的權利人，可依土地重劃法規定提出申請後，以其透過所分配「特定假換地」，納入更新地區實施更新事業。至於未提出申請權利人，即按照一般土地重劃的換地後，予納入「個別使用街區」由其自行實施重建。
提出申請的權利人因屬希望參與更新事業者，故後續的更新會設立或權利變換計畫的合意形成，可比較容易順利進行乃其優點。
UR都市機構除了擔任土地重劃事業施行主體的功能外，亦可事先取得部分前述被收買的土地，成為擁有大面積的地主，如此則可扮演有效調整參與整體更新地區範圍的角色。
為了使得納入整體更新地區的換地申請量足夠，能有效構成合宜規模的實施範圍面積大小，俾土地重劃及更新事業均能順利進行，在實務操作上，具有能夠調整換地量能力如UR都市機構的權利人是相當重要的。
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事業特色
本更新事業採由UR都市機構施行之土地重劃事業，與由更新會實施更新事業併行辦理之方式，特別是由更新會與UR都市機構併行的事業，應屬東京都的首次案例。土地權利人經由土地重劃事業而取得配地，針對希望參與更新事業的權利人，可依土地重劃法規定提出申請後，以其透過所分配「特定假換地」，納入更新地區實施更新事業。至於未提出申請權利人，即按照一般土地重劃的換地後，予納入「個別使用街區」由其自行實施重建。
提出申請的權利人因屬希望參與更新事業者，故後續的更新會設立或權利變換計畫的合意形成，可比較容易順利進行乃其優點。
UR都市機構除了擔任土地重劃事業施行主體的功能外，亦可事先取得部分前述被收買的土地，成為擁有大面積的地主，如此則可扮演有效調整參與整體更新地區範圍的角色。
為了使得納入整體更新地區的換地申請量足夠，能有效構成合宜規模的實施範圍面積大小，俾土地重劃及更新事業均能順利進行，在實務操作上，具有能夠調整換地量能力如UR都市機構的權利人是相當重要的。
街區配置圖 (圖片來源：http://minkan.blog.jp/archives/16588053.html)
補償拆遷
本更新事業於進行土地重劃相關工程時，必須先訂定建物搬遷、拆除日期，至有關搬遷、拆除及各項補償費用之支付，必須由土地重劃及更新事業的實施者雙方協商確定。
一、拆除工程
於土地重劃事業進行過程中，為進行整體地區範圍內的基盤設施興修闢建，應於整體更新地區外，先行建物拆除並負擔所需費用。（建物地上部分的拆除費用係由土地重劃事業負擔），依此原則區分確定兩事業所應負責的拆除範圍，以增進工程進展效率。
二、補償費
對於必須在權利變換期日前先行拆遷移轉的權利人，其拆遷相關的搬遷費及建物等所需補償費、拆除費，至權利變換期日止，期間所衍生的必要補償費等，概由土地重劃事業負擔。對於權利人之間的補償內容，應能公正、公平加以處。
權利變換計畫
整體更新事業內土地，其更新前土地估價係依土地重劃事業所為之「特定假換地」為對象。土地重劃事業的換地，基本上係就重劃前土地與換地後土地，採等價交換方式，假換地的經濟價值來自於原土地的價值，以此為據進行權利變換計畫之擬定。
建築概要及管理營運計畫
本更新事業規劃興建2棟建築物，B街區興建30F高層建築，其低層部分配置工廠、町會事務所及小型超市，以方便居民日常之需。上層部分規劃集合住宅。在基本設計階段，原在地工廠多人希望更新後能夠繼續營業，故於B街區北側低層部分集中配置。在事業進行過程中，權利人亦有變更需求的表達，最終形成目前的使用型態。
B街區北側低層部分集中配置店鋪（林宜樺攝）
B街區人行步道設計（林宜樺攝）
此外，於面臨隅田川側的C1街區興建10F建築棟，部分1F空間及2~4F提供公益設施使用，包括老人福利設施（小規模多功能型介護事務所+集體之家），5~10F為集合住宅。
權利變換計畫
整體更新事業內土地，其更新前土地估價係依土地重劃事業所為之「特定假換地」為對象。土地重劃事業的換地，基本上係就重劃前土地與換地後土地，採等價交換方式，假換地的經濟價值來自於原土地的價值，以此為據進行權利變換計畫之擬定。
建築概要及管理營運計畫
本更新事業規劃興建2棟建築物，B街區興建30F高層建築，其低層部分配置工廠、町會事務所及小型超市，以方便居民日常之需。上層部分規劃集合住宅。在基本設計階段，原在地工廠多人希望更新後能夠繼續營業，故於B街區北側低層部分集中配置。在事業進行過程中，權利人亦有變更需求的表達，最終形成目前的使用型態。
B街區北側低層部分集中配置店鋪（林宜樺攝） B街區人行步道設計（林宜樺攝）此外，於面臨隅田川側的C1街區興建10F建築棟，部分1F空間及2~4F提供公益設施使用，包括老人福利設施（小規模多功能型介護事務所+集體之家），5~10F為集合住宅。
圖左為面臨隅田川側的C1街區10F建築棟（林宜樺攝）
管理營運方式係由各棟分別組成管委會，就其特徵而言，B街區棟以朝向符合防災、省能都市再生緊急促進事業的規劃設計，並選擇能達到「支援家歸困難者的據點機能」為條件取得補助金。在中央區行政轄區內是第一個能夠於災害發生初期，開放公寓大廳收容家歸困難者臨時滯留並提供物資的案例。
具體而言，管委會除了對居住者所訂相關規約手冊外，對於「於震災時收容家歸困難者」亦經由手冊規定。因在事業過程中遭逢東日本大震災的教訓，權利人基於高度的關切，而予納入規約手冊，以利執行。
本案採土地重劃與更新事業併行方式開發，應屬東京都首例。（林宜樺攝）
結語
由於本更新事業，位處受到泡沫經濟崩潰嚴重影響區域內，在東京都內相當受到關注。2016年都市再開發法個別利用區制度創設後，讓事業推動手法的選擇範圍更為擴大。整體實施方式，可反映權利人不同的意向，予以尊重並納入規畫此種實施方式期待今後全國各地均能積極活用，而創造出多樣化的都市再生案例。 此種整體更新手法，在國內尚少案例，而本案在推動過程中，相當慎重的逐步進行，除了重要的權利人外，更新與土地重劃事業相關單位人員、行政部門等支援、協力，以及相關人員均抱持必定完成的熱忱與決心，都是此事業能夠順利完成的關鍵。
| 事業計畫概要 | |||||
| 所在地 | 東京都中央區湊二丁目15.14.1623 | ||||
| 實施者 | 更新會 | ||||
| 都市名 | 中央區人口約15.8萬（2018年3月） | ||||
| 地區面積 | 0.5ha | ||||
| 辦理經過 | 都市計畫核定2008年12月 | ||||
| 事業計畫核定2012年10月 | |||||
| 權變計畫核定2014年8月 | |||||
| 完工 | B街區棟2017年11月 C1街區棟2016年10月 |
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| 事業概要 | 用途 | B街區：住宅、商業、工廠、事務所、停車場 C1街區：住宅、公益設施、停車場 |
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| 建蔽率 | 61% | 容積率 | 782% | ||
| 建築面積 | 2,668㎡ | 樓地板 | 49,054㎡ | ||
| 層數 | B街區棟：地上36F／地下1F C1街區棟：地上10F／地下1F |
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| 構造 | B街區棟：RC造 S造 C1街區棟：RC造 |
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| 事業費 約248億圓 | |||||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | |||
| 公共用地 | 770㎡ | 770㎡ | |||
| 建築用地 | 4,409㎡ | 4,409㎡ | |||
| 權利人數 | 更新前181人／更新後130人（參加更新會員1人） | ||||
| 投資者 | 三井不動產住宅公司 | ||||
(本文原載於都市更新簡訊第78期)