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卑利街/嘉咸街重建項目：穿著衣服改衣服的傳統市集重建
投資部副主任 徐培奕
卑利街、嘉咸街位於香港島上環，由卑利街、嘉咸街、威靈頓街、結志街、閣麟街所圍的三個地盤，面積約5,230㎡。中、上環為香港最早開發的地方，嘉咸街是一個傳統的開放型市場，販賣肉、海鮮、蔬果、乾貨等，存在了近160年，是一個蘊藏著濃厚文化及歷史特色的百年市集。然而面臨市區老化、傳統產業萎縮、裝卸貨空間不足、對行人不友善及違規接電等問題，在1998年土地發展公司便已將本區列為25項市區重建項目之一，經過多年的規劃、地區居民意見調查，於2007年7月由市建局正式啟動本區的重建計畫。
人工平台串聯三個地盤
推動過程中，市建局盡力保存區內的歷史文化特色和社區網絡，並規劃適當建物面積予合適的社會企業經營，讓本區的重建能達成「故里憶昔、風土承傳、新城舊約、融薈重生」的願景與目標。本案更新重建後的樣貌，主要呈現兩個部分，其一為建構住宅、辦公室、酒店、街市、社區設施及公眾休憩空間群，內容包括兩幢住宅大樓將建於地盤A及B，酒店及辦公大樓設於地盤C，地盤A並設置多用途活動會堂。其二為設置「老店街」活化卑利街及嘉咸街，企圖將零售活動將集中在三個地盤的平台，地盤B的部分空間則用作售賣新鮮食品。配合露天廣場及綠化用地，將連貫三個地盤的中心帶，並且再透過人工平台、空橋連人行動線並往外衍生。
分期開以保留市場活力
第一階段2012年的招商計畫主要為地盤B（住宅、嘉咸市集），於2012年5月由長江實業（集團）附屬公司得標。計畫內容係讓原地盤B的店鋪於開發時遷至地盤A、C，地盤B的嘉咸市集完工後，再遷回繼續營業。期間並為小販提供電錶及推廣市集活動等，強化社區活力及彰顯地區特色，保留市場活力。目前地盤B嘉咸市集於2016年11月正式啟用，銷售肉類、海鮮、水果與蔬菜共12個鋪位。
第二階段於2017年3月1日完成地盤A(住宅、多用途活動會堂)的招標作業（得標公司：信和置業有限公司附屬公司）、2017年10月24日完成地盤C（酒店、辦公大樓等）的招標作業（得標公司：永泰地產有限公司等組成）。
共同記憶的老招牌得以延續
推動過程中，曾因競投新鋪（重建後店鋪仍需標租）條件遭到安置商戶的反彈；古蹟保存的議題亦引發社會關注，包括80年歷史的唐樓「永和號」雜貨店、70年歷史的「英記堅炭」招牌等。期間透過協調、檢討調整方案後得以續行。本案由政府啟動，利益相關者主動參與，在保存傳統文化特色及搭配市場導向方向下，透過重建創造價值，達成「重建及保存有形、無形的地方特色」的目標，為新舊融合、保存與創新共存的案例。
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嘉咸市集(丁致成攝)
嘉咸市集(丁致成攝)
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卑利街嘉咸街重建中建物(丁致成攝) 觀塘市中心重建項目：分期分區的大翻轉
社區部規劃師 詹宛庭
1979年起，中國推行改革政策，提供了廉價的土地及勞工，觀塘工業區的企業大舉北移，本地工業開始日漸沒落。2001年香港政府將九龍灣及觀塘的「工業」用地改劃為「商貿」用地，容許將工業樓宇改建為商業、辦公室。「起動九龍東」是發展局所推動針對九龍灣、觀塘工業區並結合啟德發展計畫的大尺度工業區轉型再生計畫，而該地區具體的都市更新重建項目推動的責任便交付給了市建局，「觀塘市中心重建項目」則是最重要的任務之一。
卑利街嘉咸街重建中建物(丁致成攝)
觀塘市中心重建前建物現況(丁致成攝)
卑利街嘉咸街重建中建物(丁致成攝)觀塘市中心重建前建物現況(丁致成攝)歷來規模最大而採分期分區進行
「觀塘市中心重建項目」亦是在土地發展公司年代即已列入其首要重建任務之一，經立法改組至2007年3月，市建局再正式重新啟動。該項目基地面積約53,500㎡，總開發成本高達數百億元，是市建局歷來規模最大型的重建項目。該案採一次收購物業（房地相關權利），分期分區方式進行重建。
基地共規劃5個發展區，其中第1發展區是原為觀塘巴士總站的「月華街地盤」，第2到第5發展區則是主地盤，涵蓋整個裕民坊，是觀塘早期最重要的商業中心，重建前有許多知名店家與商販聚集。2008年起，市建局開始進行物業收購，收購價格最高可達同區位與交通類似區域七年屋齡的房價，重建完成後，也保留一定戶數供原權利人認購，算是有原地安置的意味，香港將該制度名為「樓換樓」。
第1發展區已於2014年7月竣工，為40層單棟式的住宅大樓，名為「觀月·樺峯（Park Metropolitan)」。該社區的地下一層、地下二層做為觀塘社區健康中心，由醫院與衛生署聯合營運。第2及第3發展區目前（2018/10）仍在施工中，規劃重建後為住商大樓，社區命名為「凱匯（Grand Central)」，預計於2021年完工。第4發展區現做為臨時小販市場，暫時安置原主地盤營生的商販，未來規劃為旅館與辦公室使用。第5發展區則規劃興建地標大樓，做為政府機構與商場使用。
以人工平台串聯車站與休憩公園
超過5公頃的基地規模，預計興建樓地板面積達約401,250㎡。其中以住宅及商業使用為主，另包含政府/團體/社區設施約14,300㎡、休憩用地約9,348㎡、公共運輸交匯處（巴士總站)16,700㎡。原月華街觀塘巴士總站在重建後規劃於第2及第3發展區的住宅大樓的低樓層部，後續將分為大型巴士與小型巴士分層停靠，並採智慧型看板與等候設計，以舒緩地面層擁擠的交通情形。
本案規劃設計較具特色的部份是位於第4及第5發展區的裕民坊休憩公園、公眾廣場及地標大樓。裕民坊休憩公園及公眾廣場是整個重建項目最主要的開放空間，採「梯級」式設計，並設水景與表演平台，原本的商販也將安置在這個區域。地標大樓寬達280米，為避免造成屏風效應，整個量體區分為三個部份，採鵝蛋造型設計，並由多座天橋連接，增加通往開放空間與港鐵觀塘站的可及性，也解決了空氣流通的問題。建築物外圍也規劃大量的人工平台連結基地內外的公共空間，同時創造出拾級而上的設計風格，建築物的低樓層更規劃具屋頂的廣場供市民利用。
觀塘新門戶
觀塘是香港第一個發展的衛星城市，隨著產業轉型，觀塘也從工業中心轉變成香港重要的核心商業區。本案預計於2026年全部興建完成，完成後非但可為觀塘地區帶來近一公頃的開放空間，也將成為觀塘市中心的門戶意象。
利東街（囍帖街）重建項目：幾番折衝的唐樓保存與重建
社區部規劃師 羅雅璐
囍帖街位於香港島灣仔區莊士敦道、皇后大道東間的利東街，屬於發展相對早地區，招牌林立、人車爭道、居住環境擁擠髒亂，加上人口增長快速，4~5層樓的唐樓（近似台灣臨街的騎樓公寓）已無法容納不斷增加人口。因此，市建局將利東街兩側唐樓加上鄰近的麥加力歌街老屋，一併納入灣仔區重建項目，2003年開始推動重建，2015全部重建完成。
因緣際會生成的囍帖街
「囍帖街」歷史可溯及1950年代港府為防堵非法出版品（多半是批評政府的出版物）印刷，利於管制而將印刷店集中於此。因緣際會，發展成專印囍帖等婚姻相關印刷製品的「囍帖街」。此外，重建前利東街原有的建築形式，除面向莊士敦道及皇後大道東的少數幾棟為高樓外，大部份皆屬於1950至1960年代成排連續的唐樓。店鋪的外半部為陳列、接待及銷售處，內半部則為印刷的廠房，發展出廠、店合一的一站式銷售服務，此產銷型態常見於香港60年代的唐樓。
以「姻園」為主題延續共同記憶
整個重建項目基地規模達8,236㎡，分為兩個街廓，分別是利東街兩側的地盤A，以及臨麥加利歌街的地盤B。重建前建物共52棟，受影響業權647個，影響人口約1,613人。市建局僅僅花了兩年便完成全部的物業收購，並於2006年底完成拆除搬遷。
但重建方案歷經了公眾諮詢、陳情抗議與審議，於2007年底定案。
重建方案以「姻園」為主題，原利東街A地盤規劃為購物步行街，企圖延續共同的歷史記憶，重建後的建築群則圍繞著步行街，四樓以下裙樓部分規劃為商場及店舖，商業樓面劃分成約100間樓上舖和40間店舖，規劃讓與婚姻主題相關不同特色的街舖自由入主經營，即昔日囍帖街的印刷店商戶可再重返囍帖街經營（但並無保證有優先權）。除徒步街，另規劃有3個休憩廣場，以改善區內綠化和通風。
A地盤塔樓部分規劃3棟地上分別為38層、47層、47層建築（總戶數為1,096戶），基座一至三樓皆設有公共廁所及公眾休憩空間，提供公眾休憩空間包括整條利東街、第1座與第2座的入口廣場、以至第3座5樓平台部份範圍。
B地盤規劃1棟地上30層（總戶數為179戶），基座地下至1樓為垃圾收集站，2至3樓為老人院舍連同社區支援服務中心。整個重建項目重建後共計1,275戶，每戶室內面積為334~2,472平方呎不等(約9~69坪)，一至四房都有，以一房為主，兩房次之。
A地盤購物步行街(丁致成攝).jpg)
5樓供公眾使用之平台花園(丁致成攝)
唐樓全面保存與全面重建的折衝
基地臨皇后大道東部分保留了3幢30年代末興建的四層樓高唐樓，其中便包括已成為香港共同的歷史視覺記憶，也是文創商品經常運用的「和昌大押」老舖。經古物古蹟辦事處列為三級歷史建築物後，此三幢唐樓已被保留修復，並用作與婚嫁有關的活化用途；亦與租戶協作，於三樓空間設置了婚嫁傳統展示區，目前一樓店面為奇華餅店旗艦店營業使用。
但在重建方案形塑的過程中，原利東街居民及商店所成立H15關注組(H15為該項目的官方編號)亦強烈要求臨利東街的連續唐樓也應予保存，至少中段部分必須保存，若為財務可行性需求，可於街頭街尾興建高樓，由於貌似啞鈴故稱「啞鈴方案」。
「啞鈴方案」最終仍被否決。2007年時任發展局局長林鄭月娥(現特首)仍認為原有舊樓已經專家勘查不具歷史意義而不予保留。另有關保留原有利東街的廠、店合一的商業特色及社區網絡部分，也被認為不合時宜，且相關規劃設計以已延續囍帖街的語彙與特色等原因回應，在考量財務、時程因素的幾番折衝，各方終究仍需妥協。2009年市建局宣布與發展商信和置業有限公司及合和實業有限公司發展灣仔利東街，2015全部重建完成。
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連續唐樓予以保存活化(丁致成攝)
連續唐樓予以保存活化(丁致成攝)批評與借鏡
香港居住大不易，都市更新重建對於原社區的居民與商家而言，自是極大的衝擊。即使香港政府在收購這些老舊物業時，最高是以該區七年樓價予以補償，但居民重建後仍是各自紛飛，因此常受到都更破壞在地社區網絡的批評，這也使得近年許多重建項目的收購進度不如預期。2011年後，港府祭出「樓換樓」政策，讓原居民增加了原地安置的選項，但實際成效極低。因為原本自住業主經濟水準並不算高，選擇樓換樓仍需補七年樓價與新屋樓價的差額，這對大多數原業主是負擔不起的。因此「樓換樓」政策被批評實為「樓買樓」，為德不卒，近年甚至可以看到「實質樓換樓」、「鋪換鋪」及「呎換呎」(類似台灣一坪換一坪)的居民訴求。
反觀台灣權利變換制度對於原地主的保障極高，不僅以分配為原則、補償為但書，且將都更重建利益大多歸到原地主身上。但重建所帶來的「仕紳化」負面影響，如租金、管理成本提高等，都極可能造成原地的社會階層、活動的上濾，失去老港味或老台味，皆是避免不了的妥協，但即使面對這些挑戰，香港市建局除了因應社會要求精進改革做法外，這十幾年來是亦步亦趨地挺進，展現極高的行政效率。
(本文原載於都市更新簡訊第80期)