香港老建築再利用案例介紹-元創方PMQ、大館及藍屋建築群的老建築保存再利用

事業部規劃師 張雅婷
 

2006年香港古物古蹟辦事處因勘查發現中央書院地基遺址，於2010年將已婚警察宿舍評為三級歷史建築。舊宿舍包含三幢建築物──A座大樓、B座大樓及附屬於宿舍大樓的少年警訊會所，建築反映現代主義特色，著重實用性並注重採光與通風，建造方式和材料反映當時的建築特性，可代表香港1950年代戰後現代建築，具有意義。

保留舊警察宿舍及少年警訊會所之建築外觀(丁致成 攝)
 內部保留前中央書院的石級與石牆(丁致成攝)
4F提供綠色休憩空間(丁致成攝)

2010年由發展局和商務及經濟發展局共同公開徵選經營廠商，後由非營利組織「同心教育文化慈善基金會有限公司」得標， 香港政府於2012年負責舊建築基本結構及屋宇裝修工程，並支付有關工程費用，而啟動資金則由「同心教育文化慈善基金會有限公司」捐贈，成立具備法定慈善團體身份的營運機構──元創方管理有限公司，以自負盈虧非營利社會企業模式運作。「元創方」不僅保存歷史古蹟，更善用原有舊宿舍建築的空間特色，重新規劃設計為創意產業地標，將具有時代意義的老建築，注入活化後的新生命。
更多「元創方」介紹詳見：http://www.pmq.org.hk/?lang=ch
   
大館：從幽暗監獄到藝文中心的華麗轉身

策規部主任規劃師 蔡汝玫
策規部規劃師 曾靖蘋
 

「大館」位於香港中環荷李活道，曾是香港警察總部及中區警署，原址連同前域多利監獄、前中央裁判司署的建築群則成為香港法定古蹟，具有不同時期的歷史建築風格，以及昔日圍牆內的生活，見證着香港的百年歷史滄桑變遷，勾劃出香港自十九世紀中葉以來法治機構的歷史發展，經活化後於2018年5月29日起正式對外開放。

「大館」是全港最大規模的古蹟建築群，佔地1.36萬平方米，建築物主要為維多利亞／愛德華式殖民地風格，並代表著僅存於城市中心的19世紀後期至20世紀初期的建築群，共保留16幢歷史建築物，另增建2幢規模不大的新建築物—賽馬會立方和賽馬會藝方。 
原中區警署警察總部大樓是大館最主要的文物展館(丁致成攝)

營房大樓與成排拱門十分典雅壯觀(丁致成攝)
監獄操場，操場東南角香港賽馬會的立方建築(丁致成攝)
 
2008年7月15日，政府宣布與香港賽馬會訂立伙伴合作關係，協力推展建築群的保存與活化，並制訂尊重建築群的文物價值、顧及市民的意見和關注、符合建築物高度限制以及財政上能夠自給自足的發展策略。馬會出資18億港幣，翻新中區警署建築群，政府無須投入資金。另外，馬會透過其慈善信託基金，成立了非營利組織—賽馬會文物保育有限公司，負責督導活化後的建築群日常經營管理，並撥款應付經常虧損，直到活化後的建築群可以自給自足。「大館」目前作綜藝館和美術館使用，為公眾提供一處薈萃文物、當代藝術和休閒的優質文化活動空間，將空間轉型為優質多元的文化專區，成功創造雙贏的示範案例。
 
更多「大館」介紹詳見：https://www.taikwun.hk/zh/
 
藍屋建築群保存運動：社區草根力量的展現

投資部規劃師 陳維廷
 

藍屋建築群座落於香港島灣仔區石水渠街、慶雲街、景星街所圍的完整街廓，共有3幢9棟建築物，基地面積共約930㎡。三幢建物依其外牆顏色被暱稱為「藍屋」、「黃屋」及「橙屋」，是香港20~40年代興建的典型唐樓，因「藍屋」位於較寬的石水渠街，最為顯目且最具代表，所以稱為藍屋建築群。

「藍屋」原是「華佗醫院」社區醫館，後轉為供奉「神醫華陀」的廟宇，1920年拆除後興建現在所看到的「藍屋」，是一幢四連棟、3層樓上居下舖的唐樓，面對石水渠街的陽台設計是其代表性特色。在30、40年代，1樓曾辦過免費私塾，2至3樓開設過灣仔唯一的英文學校。1950年代，黃飛鴻徒弟林世榮後代於此開設武館、鐵打醫館。80年代前亦設有酒莊、商會甚至雜貨店等，二十世紀末樓上多轉變為住宅使用。「黃屋」興建完成時間與藍屋相近，是四幢3層樓上居下舖的唐樓，因富歐陸色彩外貌，2010年評定為三級歷史建築；而「橙屋」則建於1950年代末，但未獲評定為歷史建築，但以街廓尺度而言，也是見證當地建築發展歷史的重要一環。

藍屋建築群的保育歷程其實歷經幾番轉折。早在2006年，香港房屋協會與市建局合作的「石水渠街/慶雲街/景星街發展計畫」活化保育項目，將該區設定是以觀光為導向，規劃成茶及醫療主題的旅遊景點，範圍內的「藍屋」、「黃屋」將予以保存修復，但「橙屋」則全棟拆除。

消息露出後，在地教會「聖雅各福群會」與社區居民認為應全區保留，並著手推動由下而上的保育活動，2009年提出「We嘩藍屋」計，企圖將藍屋建築群營造為多元服務、承傳與活化傳統生活智慧、文化的基地，地面層部份規劃為「香港故事館」展示空間，推廣在地文化及保存、藝文的展示空間。另外還沿續社區共同記憶，採用華佗醫院、林世榮後代開設武館、醫館之設計元素，於原址修復招牌，現況為診所租用。另以社會企業的概念，設有商店、甜品店及素食店，以作為藍屋活化經營的財務收入。

復修後的藍屋及黃屋(丁致成攝)
藍屋空地與建築群間設置空橋(丁致成攝)
復修後的橙屋，2010年評定為三級歷史建築(丁致成攝)

批評與借鏡
元創方經營單位要維持NGO公益形象，難以對薄利創客小店提高租金，或是堅持拒絕財團氣息濃厚旗艦百貨商品進駐，但面對逐年減少的來客數（現被評為只有觀光客會去）及租客數，並無任何充裕資源予以改善，有評論者預測，合約到期後，此開幕時意氣風發的元創方恐要熄燈了。大館經營看似頗上軌道，但不諱言是仰賴香港賽馬會的全力支持，如無此民間大財團的支持，經營恐怕也得靠政府強力金錢挹注了。至於「藍屋建築群」，靠著社區草根力量奮力經營，但也是汲汲營營，故事館裡仍宣導著經營理念及鼓勵小額捐款。

元創方、大館與藍屋建築群保存案例都有不同程度的政府資源挹注，不管是規劃設計的人力投入，還是直接的經費補助，初期規劃設計與修繕工程是最常見的政府協助項目。其實，修建完成後的活化管理營運才是最大成本所在。社會應思考更多元的管道，鼓勵民眾支持，以本身資源投入進行各類老屋保存活化運動，不該只是仰賴預算有限的政府。

(本文原載於都市更新簡訊第80期)