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與未來發展連結的日本橋新地標-東京日本橋二丁目地區更新事業

前言

日本橋二丁目距東京車站步行5分鐘,為中央通與永代通之兩條幹道所圍,可利用銀座線、東西線及淺草線等3條地下鐵,是交通相當便捷地段。地區內既存不少江戶時代持續營業的店舖,也有許多具集客能力的百貨店,該地區一直是日本商業、文化的代表性據點。但近年來,當地土地權利人咸認建築物已老朽化,有必要更新都市機能。

都市再生推動過程
2005年3月當地權利人聚集舉行學習會。同年11月組成「都市再生協議會」開始探討事業推動手法。於2008年成立更新籌備會,將緊鄰的北街區納入提出都市再生特別地區提案申請,於2011年都市計畫核定。

但北街區個別以重建方式進行後,該地區為依法推動更新事業,於2013年核准成立更新會,於2014年權利變換計畫認可後,開始分期分區實施。其中A、C、D街區於2018年,B街區於2019年完工。

基地位置圖(圖片來源:三井不動產)

事業特徵
一、街區間進行容積移轉
都市再生特別地區依2011年12月的核定,A、B、C、D四街區的平均最高容積率為1,400%。其中B街區的高島屋日本橋店,經指定為國定重要文化資產(2009年),無法有增加容積的大幅度改變,致其容積無法完全使用,決定將剩餘容積調派移轉到A、C街區。

B街區高島屋日本橋店被指定為國定重要文化資產(林宜樺攝)
 
高島屋日本橋店內部(林宜樺攝)
 
二、既有建物的保存、活化
因B街區的高島屋日本橋店經指定為國家重要文化資產,無法進行大規模的變更工程,將其與A、C街區以跨越道路之連通,陸橋的增建工程納入更新事業整體規劃興建。為了不影響其正常營業,建築工程施作利用百貨公司停止營運的夜間時段進行,達到既有建物繼續營業,有效保存活化的目標。
計畫剖面圖(圖片來源:三井不動產)
 B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道,並設置連通陸橋(林宜樺攝)
 
B、C街區連通陸橋(左) B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道(右)(林宜樺攝)

三、設立地區營管團體
為了讓該地區在更新事業實施完成後,仍能持續熱絡興盛營業,於2018年9月設立「日本橋Galleria Area Management」營管團體(所謂Galleria,係指有玻璃頂蓋迴廊商店街)。

此營管團體係由該地區8名法人土地所有權人為正會員,及鄰近町會有意願共同參與各項社區活動的準會員所組成。秉承日本橋的歷史景觀等,以日本橋Galleria C街區(日本橋高島屋三井建築)的地區性公共開放空間等為據點,藉由各種活動的舉辦,促進該地區的活化發展。

權利變換計畫
權利床包括建築物低層部商業樓地板及高層部辦公樓地板,其中商業樓地板部分由原有營業的權利人優先選配;其他權利人則選配辦公樓地板。

對於個人權利人配合其更新前持有的權利價額,規劃小單元供其選配。但基於考量辦公樓地板的合理有效利用,以與一名參加更新會員共同持有樓地板的方式,進行權利變換。

至於保留床部分,則由原土地所有權人以超額選配以及由地區內具資力信用的3名權利人,以參加更新會員方式取得之。

結語
本更新事業能夠針對B街區高島屋日本橋店的國定重要文化資產加以保存活化,深具正面意義。同時,將B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道,並於該人行專用道上空,設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」提供了舒適的人行空間。

目前該地區除辦公人員外,攜帶小孩的家族等的來訪人潮已逐漸增加,呈現了非同以往的熱鬧新氛圍。

此更新事業能夠依照原先計畫順利完成,除了權利人的理解、協力外,亦有賴東京都、中央區等行政人員的指導。期待該日本橋地區能夠持續扮演熱絡、繁榮據點角色,更加欣欣向榮、永續發展。

B街區高島屋日本橋店與C街區高島屋SC設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」(林宜樺攝)
 
事業計畫概要
所在地 東京都中央區日本橋二丁目11番2號(A街區)4番號(B街區)5番號(C街區)
實施者 更新會
都市名 中央區 16萬人(2019年2月)
地區面積 2.6ha
辦理經過 都市計畫核定 2011年12月
事業計畫核定 2013年4月
權變計畫核定 2014年2月
完工
         
A街區 B街區 C、D街區
2018年1月 2019年2月 2018年6月
事業概要 用途    店舖、事務所、停車場
建築面積  16,617㎡
建蔽率 94%
總樓地板 289,077㎡
容積率 1,390%
  A街區 B街區 C街區 D街區
構造 S、SRC、RC造 SRC造 S、SRC、RC造 RC造
層數 地上27F/地下5F 地上 8F/地下3F 地上32F/地下5F 地上1F/地下1F
事業費 約1,605億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 8,878㎡ 8,878㎡
建築用地 17,644㎡ 17,644㎡
權利人數 更新前113人/更新後23人(參加組合員3人)
投資者 三井不動產、太陽生命保險、帝國纖維等股份有限公司
 
(本文原載於都市更新簡訊第83期)