都市再生推動過程
2005年3月當地權利人聚集舉行學習會。同年11月組成「都市再生協議會」開始探討事業推動手法。於2008年成立更新籌備會,將緊鄰的北街區納入提出都市再生特別地區提案申請,於2011年都市計畫核定。
但北街區個別以重建方式進行後,該地區為依法推動更新事業,於2013年核准成立更新會,於2014年權利變換計畫認可後,開始分期分區實施。其中A、C、D街區於2018年,B街區於2019年完工。


基地位置圖(圖片來源:三井不動產)
事業特徵
2005年3月當地權利人聚集舉行學習會。同年11月組成「都市再生協議會」開始探討事業推動手法。於2008年成立更新籌備會,將緊鄰的北街區納入提出都市再生特別地區提案申請,於2011年都市計畫核定。
但北街區個別以重建方式進行後,該地區為依法推動更新事業,於2013年核准成立更新會,於2014年權利變換計畫認可後,開始分期分區實施。其中A、C、D街區於2018年,B街區於2019年完工。


基地位置圖(圖片來源:三井不動產)
事業特徵
一、街區間進行容積移轉
都市再生特別地區依2011年12月的核定,A、B、C、D四街區的平均最高容積率為1,400%。其中B街區的高島屋日本橋店,經指定為國定重要文化資產(2009年),無法有增加容積的大幅度改變,致其容積無法完全使用,決定將剩餘容積調派移轉到A、C街區。
B街區高島屋日本橋店被指定為國定重要文化資產(林宜樺攝)
二、既有建物的保存、活化
因B街區的高島屋日本橋店經指定為國家重要文化資產,無法進行大規模的變更工程,將其與A、C街區以跨越道路之連通,陸橋的增建工程納入更新事業整體規劃興建。為了不影響其正常營業,建築工程施作利用百貨公司停止營運的夜間時段進行,達到既有建物繼續營業,有效保存活化的目標。
計畫剖面圖(圖片來源:三井不動產)
B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道,並設置連通陸橋(林宜樺攝)

B、C街區連通陸橋(左) B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道(右)(林宜樺攝)

B、C街區連通陸橋(左) B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道(右)(林宜樺攝)
三、設立地區營管團體
為了讓該地區在更新事業實施完成後,仍能持續熱絡興盛營業,於2018年9月設立「日本橋Galleria Area Management」營管團體(所謂Galleria,係指有玻璃頂蓋迴廊商店街)。
此營管團體係由該地區8名法人土地所有權人為正會員,及鄰近町會有意願共同參與各項社區活動的準會員所組成。秉承日本橋的歷史景觀等,以日本橋Galleria C街區(日本橋高島屋三井建築)的地區性公共開放空間等為據點,藉由各種活動的舉辦,促進該地區的活化發展。
權利變換計畫
權利床包括建築物低層部商業樓地板及高層部辦公樓地板,其中商業樓地板部分由原有營業的權利人優先選配;其他權利人則選配辦公樓地板。
對於個人權利人配合其更新前持有的權利價額,規劃小單元供其選配。但基於考量辦公樓地板的合理有效利用,以與一名參加更新會員共同持有樓地板的方式,進行權利變換。
至於保留床部分,則由原土地所有權人以超額選配以及由地區內具資力信用的3名權利人,以參加更新會員方式取得之。
結語
本更新事業能夠針對B街區高島屋日本橋店的國定重要文化資產加以保存活化,深具正面意義。同時,將B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道,並於該人行專用道上空,設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」提供了舒適的人行空間。
目前該地區除辦公人員外,攜帶小孩的家族等的來訪人潮已逐漸增加,呈現了非同以往的熱鬧新氛圍。
此更新事業能夠依照原先計畫順利完成,除了權利人的理解、協力外,亦有賴東京都、中央區等行政人員的指導。期待該日本橋地區能夠持續扮演熱絡、繁榮據點角色,更加欣欣向榮、永續發展。

B街區高島屋日本橋店與C街區高島屋SC設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」(林宜樺攝)
此營管團體係由該地區8名法人土地所有權人為正會員,及鄰近町會有意願共同參與各項社區活動的準會員所組成。秉承日本橋的歷史景觀等,以日本橋Galleria C街區(日本橋高島屋三井建築)的地區性公共開放空間等為據點,藉由各種活動的舉辦,促進該地區的活化發展。
權利變換計畫
權利床包括建築物低層部商業樓地板及高層部辦公樓地板,其中商業樓地板部分由原有營業的權利人優先選配;其他權利人則選配辦公樓地板。
對於個人權利人配合其更新前持有的權利價額,規劃小單元供其選配。但基於考量辦公樓地板的合理有效利用,以與一名參加更新會員共同持有樓地板的方式,進行權利變換。
至於保留床部分,則由原土地所有權人以超額選配以及由地區內具資力信用的3名權利人,以參加更新會員方式取得之。
結語
本更新事業能夠針對B街區高島屋日本橋店的國定重要文化資產加以保存活化,深具正面意義。同時,將B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道,並於該人行專用道上空,設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」提供了舒適的人行空間。
目前該地區除辦公人員外,攜帶小孩的家族等的來訪人潮已逐漸增加,呈現了非同以往的熱鬧新氛圍。
此更新事業能夠依照原先計畫順利完成,除了權利人的理解、協力外,亦有賴東京都、中央區等行政人員的指導。期待該日本橋地區能夠持續扮演熱絡、繁榮據點角色,更加欣欣向榮、永續發展。

B街區高島屋日本橋店與C街區高島屋SC設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」(林宜樺攝)
事業計畫概要 | |||||||||
所在地 | 東京都中央區日本橋二丁目11番2號(A街區)4番號(B街區)5番號(C街區) | ||||||||
實施者 | 更新會 | ||||||||
都市名 | 中央區 16萬人(2019年2月) | ||||||||
地區面積 | 2.6ha | ||||||||
辦理經過 | 都市計畫核定 | 2011年12月 | |||||||
事業計畫核定 | 2013年4月 | ||||||||
權變計畫核定 | 2014年2月 | ||||||||
完工 |
A街區 | B街區 | C、D街區 | ||||||
2018年1月 | 2019年2月 | 2018年6月 | |||||||
事業概要 | 用途 | 店舖、事務所、停車場 | |||||||
建築面積 | 16,617㎡ | ||||||||
建蔽率 | 94% | ||||||||
總樓地板 | 289,077㎡ | ||||||||
容積率 | 1,390% | ||||||||
A街區 | B街區 | C街區 | D街區 | ||||||
構造 | S、SRC、RC造 | SRC造 | S、SRC、RC造 | RC造 | |||||
層數 | 地上27F/地下5F | 地上 8F/地下3F | 地上32F/地下5F | 地上1F/地下1F | |||||
事業費 | 約1,605億圓 | ||||||||
土地利用 | 更新前 | 更新後 | |||||||
公共用地 | 8,878㎡ | 8,878㎡ | |||||||
建築用地 | 17,644㎡ | 17,644㎡ | |||||||
權利人數 | 更新前113人/更新後23人(參加組合員3人) | ||||||||
投資者 | 三井不動產、太陽生命保險、帝國纖維等股份有限公司 |