與未來發展連結的日本橋新地標-東京日本橋二丁目地區更新事業

都市再生推動過程
2005年3月當地權利人聚集舉行學習會。同年11月組成「都市再生協議會」開始探討事業推動手法。於2008年成立更新籌備會，將緊鄰的北街區納入提出都市再生特別地區提案申請，於2011年都市計畫核定。

但北街區個別以重建方式進行後，該地區為依法推動更新事業，於2013年核准成立更新會，於2014年權利變換計畫認可後，開始分期分區實施。其中A、C、D街區於2018年，B街區於2019年完工。

基地位置圖(圖片來源：三井不動產)

事業特徵

都市再生特別地區依2011年12月的核定，A、B、C、D四街區的平均最高容積率為1,400%。其中B街區的高島屋日本橋店，經指定為國定重要文化資產（2009年），無法有增加容積的大幅度改變，致其容積無法完全使用，決定將剩餘容積調派移轉到A、C街區。

因B街區的高島屋日本橋店經指定為國家重要文化資產，無法進行大規模的變更工程，將其與A、C街區以跨越道路之連通，陸橋的增建工程納入更新事業整體規劃興建。為了不影響其正常營業，建築工程施作利用百貨公司停止營運的夜間時段進行，達到既有建物繼續營業，有效保存活化的目標。
計畫剖面圖(圖片來源:三井不動產)
 B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道，並設置連通陸橋(林宜樺攝)
 
B、C街區連通陸橋(左) B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道(右)(林宜樺攝)

三、設立地區營管團體

為了讓該地區在更新事業實施完成後，仍能持續熱絡興盛營業，於2018年9月設立「日本橋Galleria Area Management」營管團體（所謂Galleria，係指有玻璃頂蓋迴廊商店街）。

此營管團體係由該地區8名法人土地所有權人為正會員，及鄰近町會有意願共同參與各項社區活動的準會員所組成。秉承日本橋的歷史景觀等，以日本橋Galleria C街區（日本橋高島屋三井建築）的地區性公共開放空間等為據點，藉由各種活動的舉辦，促進該地區的活化發展。

權利變換計畫
權利床包括建築物低層部商業樓地板及高層部辦公樓地板，其中商業樓地板部分由原有營業的權利人優先選配；其他權利人則選配辦公樓地板。

對於個人權利人配合其更新前持有的權利價額，規劃小單元供其選配。但基於考量辦公樓地板的合理有效利用，以與一名參加更新會員共同持有樓地板的方式，進行權利變換。

至於保留床部分，則由原土地所有權人以超額選配以及由地區內具資力信用的3名權利人，以參加更新會員方式取得之。

結語
本更新事業能夠針對B街區高島屋日本橋店的國定重要文化資產加以保存活化，深具正面意義。同時，將B、C街區間所夾道路規劃為人行專用道，並於該人行專用道上空，設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」提供了舒適的人行空間。

目前該地區除辦公人員外，攜帶小孩的家族等的來訪人潮已逐漸增加，呈現了非同以往的熱鬧新氛圍。

此更新事業能夠依照原先計畫順利完成，除了權利人的理解、協力外，亦有賴東京都、中央區等行政人員的指導。期待該日本橋地區能夠持續扮演熱絡、繁榮據點角色，更加欣欣向榮、永續發展。

B街區高島屋日本橋店與C街區高島屋SC設置玻璃透明頂蓋的「日本橋Galleria」(林宜樺攝)

 

事業計畫概要
所在地	東京都中央區日本橋二丁目11番2號（A街區）4番號（B街區）5番號（C街區）
實施者	更新會
都市名	中央區 16萬人（2019年2月）
地區面積	2.6ha
辦理經過	都市計畫核定		2011年12月
	事業計畫核定		2013年4月
	權變計畫核定		2014年2月
	完工		A街區		B街區			C、D街區
			2018年1月		2019年2月			2018年6月
事業概要	用途	店舖、事務所、停車場
	建築面積	16,617㎡
	建蔽率	94%
	總樓地板	289,077㎡
	容積率	1,390%
		A街區		B街區			C街區		D街區
	構造	S、SRC、RC造		SRC造			S、SRC、RC造		RC造
	層數	地上27F/地下5F		地上 8F/地下3F			地上32F/地下5F		地上1F/地下1F
	事業費	約1,605億圓
土地利用		更新前				更新後
	公共用地	8,878㎡				8,878㎡
	建築用地	17,644㎡				17,644㎡
權利人數	更新前113人/更新後23人（參加組合員3人）
投資者	三井不動產、太陽生命保險、帝國纖維等股份有限公司