虎之門Hills Business Tower-虎之門一丁目地區都市更新事業

森建築 都市開發本部 開發事業部 開發1部 小鳩徹也
 （URCA NO.205 P4-7）翻譯 何芳子顧問

國際新都心 國際化業務中心的擴大、進化

更新前狀況
該地區早於1923年東京大地震後，實施震災復建土地重劃事業，完成了諸多細小的街道，處於人行步道、公園、開放空間等欠缺的狀態。

除了一般事務所、住宅外，散布了飲食店、江戶時代創建的和服店，以及從1920年代既在此地區存在的日本基督教團芝教會。
此外尚有1970年代日本高度經濟成長期所興建的第5、第10、第12號森建築，此等編號的建物，係由地主與森建築公司合建，也包括由森建築公司自行辦理之更新建物。

基地位置圖

 更新後建物現況

辦理經過

當地權利關係人約於10年前2009年7月成立都市改造意見交換會，2010年成立更新籌備會，並選定該地區的企業體－西松建設公司為事業協力者，由其協助事業的推動。

同時，針對地區內虎之門站南側約6.6ha地段範圍內（虎之門站南地區）的權利人進行意見交換，有關虎之門站的混雜、欠缺步行空間、回遊性、防災安全性，公園綠地不足以及社區活力衰退等諸多課題，逐漸呈現並受到重視。港區公所基於當地權利人對推動都市更新的高度期待，以虎之門站南地區內的權利人為對象，舉辦學習會、意願調查及說明會。

2014年指定虎之門站南地區為街區景觀再生地區，以實現有助於建構「世界都市東京成長的高品質業務地區」之目標，為確保步道空地，將街區重整所廢止細小巷道的相當面積轉換為公園，並於建築低層部引入可帶動人潮的設施，也興修防災儲備倉庫、自行發電設備、返家困難者臨時滯留設備等，加以整合並擬訂街區景觀再生方針，藉此取得容積率的增加。

藉由都市改造方向一致性的確立，可望減低虎之門站動線混雜情況，增進都市機能，並興闢位於地區西側特別區道（第1166號線）的地下步行通道，同時讓設置日比谷線新站的構想得以實現。如此，地下步行通道能連結虎之門站及日比谷線虎之門新站（將命名為「虎之門Hills站」），全長約達370m，期待本更新事業可扮演兩車站地下步行連結的角色。

日比谷線「虎之門Hills站」、銀座線「虎之門站」等連通之地下步行通路示意圖(圖片來源：URCA)

 
2015年經都市計畫核定，2016年1月成立更新會，2017年2月動工，而於2020年1月實施完成。主要過程如下：

建築計畫
 A-1街區更新建築為地上36F的高層棟（虎之門Hills Business Tower），可提供出租約96,000㎡大型高機能品質的辦公空間、約7,600㎡的商業設施、業務支援設施及育成中心（Incubation Center 「ARCH」）等之複合機能建築。負責建築外觀設計是德國著名建築師—Christoph Ingenhoven；他以白色為基調，採取與鄰地的虎之門Hills森tower建築形成對比的手法，強調水平線條的視覺意象。
 

建物配置圖(圖片來源：URCA)

建物剖面圖(圖片來源：https://www.metro.tokyo.lg.jp)

本更新事業強化可提供空港高速Bus連結都心區臨海部BRT（Bus高速運輸系統）的轉運，與港區立西櫻公園、虎之門Hills森tower等連通的步行人工地盤，以及與日比谷線「虎之門Hills站」、銀座線「虎之門站」等連通之地下步行通路等公共設施，大幅增強交通節點機能。

透過步行人工地盤與虎之門Hills森tower(右)連通 (林宜樺攝)

藉由返家困難者對策及緊急用發電設備等的設置，強化其防災對應能力與周邊地區綠帶串連的綠化植栽，以及導入的能源共生系統等，降低了對環境的負荷。

建築外觀設計採取與鄰地的虎之門Hills森tower建築形成對比的手法，強調水平線條的視覺意象 (林宜樺攝)

A-2街區的教會棟為地上3F的建築，配置挑高10m的禮拜堂。
 
日本基督教團芝教會更新前照片(圖片來源：日本の超高層ビル)／更新後教會棟現況(林宜樺攝)

權利變換計畫
保留床的事務所、店舖、業務支援設施等，均由參加更新會員取得。部分店鋪、事務所單元及住宅單元、教會棟則由權利人以權利床取回。

營運管理
虎之門Hills Business Tower 的共用部分，依各權利人持有非公用部分比例予以設定。除有負責全部共用部分的管理委員會外，亦成立了事務所、店鋪、業務支援設施、住宅等4個分會，各分會則依其負責管理的共用部分，訂定管理細則。而森建築公司則依區分所有法規規定，選任為管理人，負責營運管理業務。

結語
鄰接虎之門Hills森Tower南側的愛岩周邊地區（I地區）於2021年1月將有一棟虎之門Hills Residential Tower的住宅大樓興建完成，森Tower西側目前正動工興建虎之門一、二丁目地區更新事業，預定2023年完成。此等大樓均有人工空橋與虎之門Hills Business Tower連通，而且也將以地下步道與「虎之門Hills站」連接；以「虎之門Hills」命名所構成的街區將更擴大規模並精進品質。

本更新事業得以完成，得力於港區公所、東京都、國土交通省及內閣等機關的指導支援以及顧問團隊、工程營造等相關單位人員的積極投入，遂能完成此壯麗的東京業務據點。

(本文原載於都市更新簡訊第86期)