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REAZone顧問公司 社長 窪田敏行
日本設計 都市計畫群 第2 Group主管 高橋 陽之介
（URCA NO. 206 P4-P7）翻譯 何芳子顧問
都市改造經過
以東急目黑線進行的連續立體交差事業為開端，於1997年武藏小山站前商店街於車站東側成立了都市改造協議會。2004年9月武藏小山站東地區首度依「東京美化街區風貌再生推動條例」規定，指定了街區風貌再生方針後，於2005年7月於站前道路周邊地區設立籌備會，2006年東急目黑線完成地下化，2008年8月集合住宅(PARK Home武藏小山)興建完成，2010年9月東急車站大樓開發，階段性的陸續進行都市再生。
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更新後建物現況(林宜樺攝)
本更新地區緊鄰東急車站大樓及站前廣場，該地區於戰後從經營黑市買賣開始發展的站前飲食店街區。該地區及武藏小山PARUMU商店街部分地段，密集分佈了老舊木造建物，對地震、火災等的防災性很低，而且地區內存在不少狹隘的無尾巷道，多數建物處於無法重建的困境。
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基地位置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
基地位置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
土地權屬非常零細，又有許多房屋承租人，所有權人的合意形成困難。該地區結合站前道路周邊地區，進行街區風貌再生事業歷經7年完成。該更新大樓因座落於商店街入口處，商業樓地板先行完成交屋並部分先行開張營業。主要辦理過程如下 :
| 2004年9月 | 武藏小山站東地區依「東京都街區風貌美化再生推動條例」指定為街區風貌再生地區 |
| 2007年8月 | 設立武藏小山PARUMU站前地區更新籌備會 |
| 2012年9月 | 變更街區風貌再生地區(武藏小山站東地區擴大) |
| 2013年3月 | 都市計畫核定 |
| 2014年6月 | 事業計畫核定(更新會成立) |
| 2015年11月 | 權變計畫核定 |
| 2016年3月 | 開工 |
| 2019年11月 | 商業床交屋 |
| 2019年12月 | 工程完成 |
事業特色
本更新建築配置了以高度滯留性為中心所圍繞的店舖，希望能與步行者熱絡的既存商店街發揮商業相乘效果的交流活動機能。並藉由步行動線回遊性的提高，達到增進商店街及區域的波及效果及繁榮發展。主要特色如下：
一、以廣場作為促進交流活動的媒介
以商店圍塑的扇狀型廣場，面積約1,000㎡。設置大型展示空間及昇降式活動舞台，扮演區域資訊發送的交流據點機能。此外，於3F部分空間配置欠缺的幼兒所、舉辦活動的多功能室。地面層及地下1F設置自行車公共停放空間，解決商店街自行車停放的困境，有效提昇生活與商業支援機能。
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一樓廣場The Plaza(林宜樺攝)
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一樓商場The Mall(林宜樺攝)
二、藉由多方向的動線規劃提高回遊性
為了有效匯集從車站、商店街及周邊地區來的人流，規劃了貫通廣場的道路，並於道路兩側配置店鋪，除提高步行的回遊性外，依街區風貌再生方針規定，要求建築物儘可能退縮，頂蓋必須防止風雨入侵，並注重既存商店街風貌的連續性。
從車站出口處得藉由電扶梯直達建築物的3樓，每層樓均配置開放性人行通道。低層部採階段式退縮，露台則規劃庭園。連接車站大樓的道路以人行優先，與基地內植栽相同，均予種植高大喬木，以簽訂協定方式由管委會統一維護管理。
一樓店鋪多為餐飲店面及行步道空間(林宜樺攝)
一樓店鋪多為餐飲店面及行步道空間(林宜樺攝)
二樓平台的露台花園及露天休憩空間(林宜樺攝)
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基地配置圖及建物斷面圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz/)
三、防災與計畫變更
權利變換計畫概要
該更新建築權利床是商業1-3F部分樓地板，住宅床是低層棟及高層棟的一部分樓地板。至於保留床的高層棟住宅樓地板則由參加更新會員的投資者以讓售方式取得。2、3F的部分商業樓地板則以公開招標方式由「新都市LIFE HOLODINGS公司」取得。幼兒所的部分持分由權利人取得。
由於更新建築正座落於商店街的入口處，權利人希望能規劃較多的商業使用樓地板，因此商業床除了權利人分配部分外，尚有保留床，為了有效予以處分，全部由有能力經營的企業優先取得，包括由原房屋承租者，繼續承租的單元在內，降低了保留床處分的風險。
對於權利人分配取得的商業使用單元，儘量配置於1F面臨人行動線的店鋪。而面臨廣場的共有商業樓地板則引入與廣場空間比較相關業種，期提高商效。此外，面向商店街的店鋪，優先配合更新前態貌加以規劃。
於基地南側人行通道附近，則參照更新前地區內營業狀況配置一區劃，專供經營夜間餐食的商業空間。
營運管理計畫概要
建築基地採一筆共同持有。更新建物全部納入一個管理委員會。但為了實際營運管理的合理化，予區分低層住宅、高層住宅、店鋪等部會。
針對商業樓地板部分，在更新會成立當初，即已設定能夠整體繁榮提高不動產價值的目標，採行營業管理型商業經營模式。因此以原土地所有權人為中心成立權利者法人組織的「武藏小山FRONTIER」積極經營。
權利者法人原則上是由取得商業床的權利人出資成立的股份有限公司。不具有資產，負責營運工作並承租共有商業樓地板納入經營。
此外，為了提昇待客品質，並能夠控管共有及未出資該營運法人組織，故對整體促銷活動等相關營運費用，必須予以分擔。
為了權利者法人能與商店街攜手合作共同促進商業活化，乃根據「東京街區風貌美化促進條例」規定，登錄為都市再生團隊，除利用廣場舉辦促銷活動外，更推動地域化的扎根工作。
展望未來
權利人所殷殷期盼的熱絡，充滿綠意的公共開放空間已經完成，為了讓已超過70年親民活力的PARUMU商店街及更新建築能夠成為周邊市街地的活絡節點，共同發揮最大魅力和商業效益，今後該附近地區將以連絡會議為主體，依循站東地區街區風貌再生方針的指引，能夠朝向地域性的經營機制，開創整體街區的繁榮發展。
| 事業計畫概要 | |||
| 所在地 | 東京都品川區小山三丁目 | ||
| 實施者 | 更新會 | ||
| 都市名 | 品川區約40.6萬人(2020年5月) | ||
| 地區面積 | 0.9ha | ||
| 辦理經過 | 都市計畫核定 | 2013年3月 | |
| 事業計畫核定 | 2014年6月 | ||
| 權變計畫核定 | 2015年11月 | ||
| 完工 | 2019年12月 | ||
| 事業概要 | 用途 | 住宅、店舖、生活支援設施、停車場 | |
| 建築面積 | 約7,419㎡ | ||
| 建蔽率 | 約67% | ||
| 總樓地板 | 約75,000㎡ | ||
| 容積率 | 約700% | ||
| 構造層數 | RC造、地上42F/地下2F 一部份S造、地上3F/地下1F |
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| 事業費 | 約465億圓 | ||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | |
| 公共用地 | 約805㎡ | 約1,763㎡ | |
| 建築用地 | 約8,377㎡ | 約7,419㎡ | |
| 權利人數 | 更新前87人/更新後70人(參加更新會員2人) | ||
| 投資者 | 三井不動產住宅、旭化成不動產住宅公司 | ||
(本文原載於都市更新簡訊第88期)