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東京虎之門交差點融合建築與土木創造的嶄新「ICON空間」-「東京虎之門Global Square」虎之門站前地區更新事業
前言
本更新地區位於虎之門地區的虎之門交差點。近年來虎之門地區已逐漸轉型為國際性業務交流據點風貌，而本更新地區正是虎之門地區與中央合署辦公廳舍的霞關地區與虎之門地區的連接點。
本更新地區鄰近地下鐵銀座線的虎之門站，具備極為優越的區位條件。為了紓解虎之門站的交通混雜，改善主要公共設施，增進都市機能，於2020年6月完成此項依「國家戰略特別區域法」指定為「國家戰略都市計畫建築物等整備事業」的「東京虎之門Global Square」更新事業。
計畫係從有效連貫虎之門地區整體都市基盤整備的觀點出發，在提經內閣總理大臣認可的前提下，將「虎之門一丁目地區」（虎之門Hills Business Towel等）、「都市高速鐵路2號線（日比谷線虎之門Buildings站）」以及虎之門站改善等，一併納入車站地區整體開發事業的一環。
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日本設計 都市計畫群 越川裕康/足立末里/小林史嗣/本間百合
(URCA NO.208 P4-7 ) 翻譯 何芳子顧問
辦理經過
2012年5月成立「虎之門一丁目開發思考會」，以權利人為中心開始研究再開發相關事宜。商請野村不動產公司為事業協力者，於2014年8月成立更新籌備會，2015年7月完成都市計畫核定。
基地位置圖(圖片來源：https://www.nittochi.co.jp)
就當時都市計畫視之，包含本地區之港區虎之門站南側約6.6ha區段，依循「東京流行先端街區景觀改造條例」規定，檢討符合地區特性的管制與放寬規則規範，行政部門與權利人共同參與該條例的學習探討。隨後於2014年8月指定了「虎之門站南側景觀再生地區」，並就內容研擬都市計畫提案。主要辦理過程如下：
| 2012年5月 | 組成虎之門一丁目開發思考會 |
| 2014年8月 | 成立更新籌備會（事業協力者：野村不動產） |
| 2015年6月 | 經內閣總理大臣認可為國家戰略都市計畫建築物等整備事業 |
| 2015年7月 | 都市計畫核定（都市再生特別地區、再開發促進地區計畫、都市更新事業） |
| 2016年4月 | 成立更新會（參加更新會員：野村不動產、東京地下鐵公司） |
| 2017年1月 | 權利變換計畫認可 |
| 2018年1月 | 開工 |
| 2020年6月 | 「東京虎之門Global Square」完工開幕 |
事業特徵
一、紓解地下鐵虎之門站的交通混亂現象，增進都市機能
2012年當時，地下鐵銀座線虎之門站在上下通勤時段驗票口附近，不論是月台內或地面層的出入口處均呈現混亂狀況。因此，權利人認為必須能夠紓解更新事業通往車站的交通混亂，並能夠增進都市機能。就具體改善內容來看，即予活用私有地擴大月台寬度，重新設置驗票口、改善地上地下的站前廣場，並且與東京地下鐵公司協商共同研討對應，災害時無法回家者的妥善安置策略。
地上及地下站前廣場整備剖面圖(圖片來源：https://www.morimura.co.jp/) 
地上站前廣場(林宜樺攝)
地下站前廣場(林宜樺攝) 
更新後虎之門站月台(林宜樺攝)二、活用都市計畫及都市再開發法制
依都市計畫法（第11條第3項）規定，得以都市計畫立體公共設施，將建築與鐵道設施予立體化連結（簡稱立體鐵道），即建築與鐵道採共構方式。但在2012年當時的都市再開發法，針對建築基地內道路設施特例（第109條之2），僅規定建築與道路得予立體化改善（簡稱立體道路）。
為了能夠實現立體鐵道，必須依都市再開發法第110條規定，取得全體權利人同意，並就鐵道部分以「區分地上權」方式設定。因此，在都市計畫法與都市再開發法的聯通運用尚未達成情況下，必須朝向鐵道部分的安定性、權利設定的永續性以及都市更新事業實現性的目標。（2016年都市再開發法的修正中，已將立體鐵道規定納入條文。）
三、超高層建築與鐵道設施的融合
在都市計畫草案階段，因考量要取得全體權利關係人含房屋承租人等的同意，可能面臨風險太高，從2012年成立學習會當初，已經針對基地內要擴大鐵道設施月台寬度事宜，跟東京地下鐵公司進行多次研商。研商結果決定針對更新建築內設置的鐵道設施月台擴大部分，不採用以往設定「區分地上權」方式，改依區分所有法的專有區劃，以「區分所有權」參與權利變換（由東京地下鐵公司以參加更新會員身分取得該鐵道設施）。
以權利變換取得而設置的此項空間，超越了建築與土木間的籓籬，使得具效益的公共設施，能與更新建築整體規劃設計，創造了聯貫性的景觀空間。
四、於虎之門交差點創造了嶄新的「ICON：Inter-connection」空間
於虎之門交差路口側，有舊文化部廳舍（1933年完工），該建物是登錄有案的有形文化資產，另有日本第一座超高層建築的霞關大樓（1965年完工），為當時最光彩顯耀的建築景觀象徵。因此，虎之門交差點可謂東京的代表性路口。此地區的權利人希望將此記憶能夠於下一代繼續維繫下去，在共同合作協力下建設完成此「東京虎之門Global Square」超高大樓，而所創造的嶄新虎之門交差點—「ICON」，即立體化複合設施貫連的人行空間，將成為人們所喜愛且具記憶的愉悅空間。
建物剖面圖(圖片來源：https://www.metro.tokyo.lg.jp/)及更新後建物現況(林宜樺攝)
建物剖面圖(圖片來源：https://www.metro.tokyo.lg.jp/)及更新後建物現況(林宜樺攝)
權利變換計畫
權利變換計畫係依都市再開發法第111條規定之非設定地上權型方式辦理。權利床（含增額選配部分）為部分事務所及店鋪。保留床則由野村不動產公司取得部分事務所及店鋪以及會議用樓地板，東京地下鐵公司則取得鐵道設施。
結語
本更新事業能夠順利完成，得力於行政部門、鄰近町會、顧問、設計及特定業務代行者等單位及人員的協助及支持。感謝此事業的權利人（森村不動產、不二屋、日本土地建物、住友不動產、野村不動產），及參加更新會員在面臨困難時的鼎力支持以及東京地下鐵公司對區分所有權的認同。
| 事業計畫概要 | ||||
| 所在地 | 東京都港區虎之門一丁目1番63地號 | |||
| 實施者 | 更新會 | |||
| 都市名 | 港區 約26萬人（2020年9月） | |||
| 地區面積 | 約0.5ha | |||
| 辦理經過 | 都市計畫核定 | 2015年7月 | ||
| 事業計畫核定 | 2016年4月 | |||
| 權利計畫核定 | 2017年1月 | |||
| 完工 | 2020年6月 | |||
| 事業概要 | 用途 | 事務所、店鋪、鐵道設施、停車場 | ||
| 建築面積 | 約2,000㎡ | |||
| 建蔽率 | 約72% | |||
| 總樓地板 | 約47,260㎡ | |||
| 容積率 | 1,370% | |||
| 構造 | SC、部分SRC | |||
| 層數 | 地上24F/地下3F | |||
| 事業費 | 約378億圓 | |||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | ||
| 公共用地 | 約2,450㎡ | 約2,550㎡ | ||
| 建築用地 | 約2,880㎡ | 約2,780㎡ | ||
| 權利人數 | 更新前5人/更新後7人（參加更新會員2人） | |||
| 投資者 | 參加更新會員：野村不動產、東京地下鐵公司 | |||
(本文原載於都市更新簡訊第89期)