東京中央區月島西仲通商店街誕生的新據點－「MIZURO TOWER GRAND」月島一丁目西仲通地區都市更新事業

都市專業計畫事務所  Project Manager 今井淳史
(URCA NO. 212 P4-7 ) 翻譯 何芳子顧問

辦理經過
2004年4月組成了「月島一丁目22.23.24號土地的都市再生學習會」，以土地所有權人為主開始針對都市更新進行相關的資料蒐集，於同年12月成立更新籌備會。但在進行都市計畫檢討過程中並不順利，之後雖然選定了事業協力者的參與，但陸續面臨2008年雷曼金融衝擊後土地價格暴跌、2011年東日本大地震來襲等困境，好不容易才於2013年核定都市計畫。

主要流程如下：
更新會成立後，同步進行公開徵求特定業務代行者。由大成建設、佐藤總合計畫JV得標。之後順利完成權利變換計畫及施工等事宜，遂於2020年10月底完成興建。

基地位置圖(圖片來源: https://view.tokyo/)

基地位置圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz)
 
更新前範園內道路及月島西仲通商店街(圖片來源：https://downtownreport.net)

更新事業特色與特徵
事業計畫

本地區周邊公共設施，寬12m以下道路，更新後無法拓寬，以及允建容積率低等關係，更新後僅予增加約166%容積率。計畫擬訂之際，正逢建築成本高漲時期，故不得不再三修正計畫內容，在財務收支方面並沒有充裕的彈性空間。

因此於更新會成立後，立即考慮引入特定業務代行者，希望能夠透過建設公司和設計專業的技術協助，以及住宅投資者加入成為更新會會員，讓更新事業持有良好建築品質，也能達到降低成本的效益。如此，經由權利變換手法使得權利人能繼續生存、生計、生活。為了確保整體更新效益，以及保留床處分計畫能確實可行，權利變換計畫認可過程花費了相當長時間。

建築計畫

本地區一直是以經營文字燒的店舖居多，面臨月島西仲商店街建物西北側已既存的頂蓋通廊。因此，更新後建築必須與既存的頂蓋通廊取得調和。

牆面退縮與既存頂蓋通廊之間會產生或多或少的空隙，設置的遮蔽物必須能與頂蓋通廊取得整體感，使步行者能在舒適安全的空間購物。

而為了塑造原有空曠的視覺感受，對於道路穿越位置及自行車場出入口設置地點，均審慎加入規劃設計。

在西仲通對側東北處，配置高層住宅棟，在約200㎡面積的廣場及退縮建築留設的人行步道空間，強化綠化植栽與商店街側的熱鬧氣氛聯結，提供居民及來訪者休憩空間。承繼了以往小小窄巷交錯存在的印象，有望可提供穿越通道及自行車停放位置，以吸引來訪顧客。

牆面退縮與既存頂蓋通廊產生空隙(林宜樺攝)

牆面退縮與既存頂蓋通廊產生空隙(林宜樺攝)

高層住宅棟及廣場空間(林宜樺攝)

廣場及退縮留設人行步道空間(林宜樺攝)

更新後建物現況

權利變換計畫
更新前土地採1筆共有持分，建物則以區分所有權方式持有。因權利人多數希望更新後分回低層部商業設施，故予納入權利床(包括部分增額選配)、其餘住宅單元則全數為保留床，由參加更新會員取得後，予以分售。

管理營運
建築物一棟成立管委會，負責共用部分管理。對於日常管維事項，分由商業、住宅之區分所有權人個別商議為之。

結語
東京月島的西仲通雖已經是全國知名的觀光景點，但來訪者與當地居住者、工作者之間所持印象稍有差異。在來訪者所看到的窄巷風情，對居住於長屋的當地居民而言，絕非是美好的環境。 本更新事業是由居民所主導推動的，更新建築興建完成後，除了原有地主外，會有新住民、新的商業經營者進駐，期望大家的參與能為月島地區帶來繁榮發展。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第91期)