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東京都四谷站前2.4ha的大規模、多機能新地標更新建築-四谷站前更新事業
前言
四谷的區位條件極佳，距離東京都內著名的代表性據點：丸之內、新宿、霞關、六本木、涉谷、銀座等均僅約3公里。是具有發展潛力的業務、商業、文化匯集的都市中心地區中的中心地點。
四谷站周邊欠缺高度防災性能的廣場空間，區內擁有大面積但未有效活化使用的公有地，包括區立小學整併廢棄及財務省廢棄官舍的用地；區內道路均狹小，缺少人行步道，緊急時避難通路也不足等種種課題，尚須予以解決。
為解決此等課題，由此地區周邊居民及區公所結合組成「四谷站前地區再開發協議會」，予以認定為更新事業推動地區，並商請都市再生機構協助積極與相關權利人檢討事業推動事宜。於2014年協議會向區公所提出申請，由都市再生機構為更新事業推動的預定實施者。
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獨立行政法人都市再生機構
東日本都市再生本部 事業推進部
四谷站前再開發事務所
(URCA NO. 207 P4-7 ) 翻譯 何芳子顧問
事業推動架構
該地區都市更新事業之都市計畫核定的前期，即採公開徵求事業推動伙伴。此事業伙伴以特定事業參加者身分參與，除取得更新後保留床外，必須針對商品企劃、設計、管理營運計畫等提供建言意見。本地區的特定事業參加者由三菱地所及第5MAKE都市開發特定目的公司等二家公司擔任。
本地區土地權屬包括國有、區有、私有等權利人，為求公平公正起見，事業的推動必須結合UR機構及具有大規模不動產開發及更新經驗與Know How企業單位的力量，採公私合作方式予以執行。
更新後建物現況(林宜樺攝)
基地位置圖(圖片來源：UR都市機構)
更新前建物現況(圖片來源：超高層ビル・都市開発研究所）權利人合意形成及事業推動手法
本地區的權利人包括國有、新宿區公所、教育機構、建物所有人現住戶等不同屬性，事業要落實執行必須取得此等權利人的合意形成。此外，基地範圍內道路有都道、外堀道及寬度狹小的區道。各不同屬性的土地依其立地條件不同，更新前土地價值有所不同。
權利床為求能夠儘量接近原有區位加以配置，在整併後的更新基地內必須考量採細緻的分棟規劃方式。
本地區的權利人包括國有、新宿區公所、教育機構、建物所有人現住戶等不同屬性，事業要落實執行必須取得此等權利人的合意形成。此外，基地範圍內道路有都道、外堀道及寬度狹小的區道。各不同屬性的土地依其立地條件不同，更新前土地價值有所不同。
權利床為求能夠儘量接近原有區位加以配置，在整併後的更新基地內必須考量採細緻的分棟規劃方式。
對擁有出租建物的所有權人而言，必須考量承租人個別的條件要求，一層樓的辦公空間能夠規劃讓複數所有權人共同持有；或保留彈性於將來權利變動時，可以轉移為民事信託方式等種種提案的建議。
結果在土地所有權人、土地建物所有權人及租地權的建物所有權人共72人中，有55人參與權利變換，取得更新後房地。超過75%的權變比例。
計畫概要
從原有權利人生活再建構的觀點而言，予增加更新前的使用類別；包括「YOTSUTA TOWER」業務棟「CO MO．RE Mall」商業帶、「四谷GLOBAL STUDY SQUARE」教育設施以及「四谷KURUSE」、「四谷SPORTS SQUARE」之公益設施等複合機能。於面臨三榮通、外堀道側，則配置「THE RESIDENCE四谷 AVENUE」及「THE RESIDENCE四谷GARDEN」二棟住宅大樓。如此在四谷站前的極佳區位條件用地上，配置了多元化的複合機能據點，塑造了站前嶄新門戶地標。
結果在土地所有權人、土地建物所有權人及租地權的建物所有權人共72人中，有55人參與權利變換，取得更新後房地。超過75%的權變比例。
計畫概要
從原有權利人生活再建構的觀點而言，予增加更新前的使用類別；包括「YOTSUTA TOWER」業務棟「CO MO．RE Mall」商業帶、「四谷GLOBAL STUDY SQUARE」教育設施以及「四谷KURUSE」、「四谷SPORTS SQUARE」之公益設施等複合機能。於面臨三榮通、外堀道側，則配置「THE RESIDENCE四谷 AVENUE」及「THE RESIDENCE四谷GARDEN」二棟住宅大樓。如此在四谷站前的極佳區位條件用地上，配置了多元化的複合機能據點，塑造了站前嶄新門戶地標。
同時為了創造都心區的休憩交流空間，於地區內西北側配置一處面積約3,300㎡的廣場並於站前規劃一處約1,000㎡的迎接來客的交流廣場，能夠創造多樣性的廣場空間是此一更新事業的一項特色。此等廣場於災害發生時，可成為無法返家者的臨時收容所 ，也可提供地區附近居民臨時集合場所使用，能夠大大增進區域的防災機能。
本地區座落於皇居周邊，為能創造符合此區位特色的景觀意象，充分考量從市谷橋及迎賓館的視覺能有優越的感受，是此更新事業的另一特點。
從南側迎賓館看到的建物尺度，從北側市谷橋所看到的建物外貌，於規劃設計的過程中，慎重地多次檢討，期創造最佳的視覺景觀呈現。
此外，也因基地面臨豐沛綠化的外堀公園，。廣場的規畫設計朝向與防災機能結合，並考量周邊的地形、自然條件等加以融合整體規劃。
本地區座落於皇居周邊，為能創造符合此區位特色的景觀意象，充分考量從市谷橋及迎賓館的視覺能有優越的感受，是此更新事業的另一特點。
從南側迎賓館看到的建物尺度，從北側市谷橋所看到的建物外貌，於規劃設計的過程中，慎重地多次檢討，期創造最佳的視覺景觀呈現。
此外，也因基地面臨豐沛綠化的外堀公園，。廣場的規畫設計朝向與防災機能結合，並考量周邊的地形、自然條件等加以融合整體規劃。
在檢討此更新建物的命名時，上述計畫的思維構想亦納入考量。將「自然、質樸」與「共同、融合(COMMON)」的意念結合形成「CO·MO·RE YOTSUYA (COMORE四谷)」之名稱。
基地配置圖(圖片來源：UR都市機構)
建物棟別配置圖、斷面圖(圖片來源：UR都市機構)
廣場規劃設計朝向與防災機能結合(林宜樺攝)
人行步道空間(林宜樺攝)
配置多元化的公益性複合機能據點(林宜樺攝)
建物低層部分以傾坡山丘型式，針對屋頂、外牆等強化綠化(林宜樺攝)
管理營運
因整體建築採細緻的分棟方式規劃興建，使管理營運趨於簡化單純，管理方式係由權利人代表組成檢討委員會，必要時配合不同用途設置分會，與個別的土地所有權人代表進行協議。檢討委員會合意的內容提經各用途別的全部土地權利人召開全體會員決議後據以執行。
基地配置圖(圖片來源：UR都市機構) 建物棟別配置圖、斷面圖(圖片來源：UR都市機構)廣場規劃設計朝向與防災機能結合(林宜樺攝)人行步道空間(林宜樺攝) 配置多元化的公益性複合機能據點(林宜樺攝) 建物低層部分以傾坡山丘型式，針對屋頂、外牆等強化綠化(林宜樺攝)
管理營運
因整體建築採細緻的分棟方式規劃興建，使管理營運趨於簡化單純，管理方式係由權利人代表組成檢討委員會，必要時配合不同用途設置分會，與個別的土地所有權人代表進行協議。檢討委員會合意的內容提經各用途別的全部土地權利人召開全體會員決議後據以執行。
2018年11月管理營運計畫架構即管理規約乃依各用途別訂定，細則也納入工程施作的進度規畫確定。2019年8月確定版的管理規約細則，係經檢討委員會、用途別分會60次會議、全體會員大會18次開會後議決定案。
結語
結語
更新事業由UR再生機構擔任實施者，在執行過程中因有權利人的協力，鄰近居民的理解，事業協力團隊的Know How ，以及行政部門的國土交通省、東京都新宿區公所等的支援，才能順利完成。今後藉由此更新事業的完成啟用，應可帶來更多人潮，讓此「都心的中心」四谷地區成為東京都內另一個集客、休憩、交流、工作及住宅等機能匯集的據點。
| 更新事業概要 | |||
| 所在地 | 東京都新宿區四谷本塩町及四谷一丁目等地段 | ||
| 實施者 | 獨立行政法人都市再生機構 | ||
| 都市名 | 新宿區 人口約35萬人(2020年7月) | ||
| 地區面積 | 約2.4ha | ||
| 辦理經過 | 都市計畫核定 | 2014年3月 | |
| 事業計畫核定 | 2014年11月 | ||
| 權變計畫核定 | 2015年9月 | ||
| 完工 | 2020年1月 | ||
| 事業概要 | 用途 | 事務所、店鋪、住宅、教育、公益設施、停車場 | |
| 建築面積 | 約10,300㎡ | ||
| 建蔽率 | 約60% | ||
| 總樓地板 | 約139,400㎡ | ||
| 容積率 | 約665% | ||
| 構造 | SC(部分SRC、RC造)地上 | ||
| 層數 | 31F/地下3F | ||
| 事業費 | 約840億圓 | ||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | |
| 公共用地 | 6,080㎡ | 6,198㎡ | |
| 建築用地 | 18,050㎡ | 17,932㎡ | |
| 權利人數 | 更新前176人/更新後(66人)(含房屋承租人) | ||
| 特定事業參加者2人 | |||
| 投資人 | 參加更新會員：三菱地所、第5 MEZUKU都市開發特定目的公司 | ||
(本文原載於都市更新簡訊第92期)