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塑造人行步道系統及流行、演劇文化育成、文化傳遞據點─ 「澀谷PARCO‧HURIKU BUILDING」東京澀谷宇田川町14、15番地區更新事業

前言

本更新地區位於澀谷區的中心部,距離JR澀谷站約400m。周邊地區有帶動流行的大型商店,亦具有活用起伏地形設置的多樣性商店等,集聚商業、業務機能,並具部分居住機能的地區。
地區內以商業設施為主,事務所、住宅等散佈其間。大多數建築物為舊耐震基準時期興建,從防災、安全性觀點考量,實有實施更新之必要。此外,此地區所面臨道路寬度僅4m,除了貨車經常路上停車外,人行交通量又很大,無法確保人行的安全,現況也沒有廣場等公共空間。

為了解決此等課題,必須針對澀谷站周邊地區進行街區重整修編,都市機能更新、廣場等公共空間配置,建構人行系統,提高回遊性功能,並透過地區總體營造管理,增進熱鬧氣氛,發揮地區流行、育成演劇文化,傳遞資訊據點的魅力,並增進防災機能讓該地區成為具引力、魅力的街區景觀。

辦理經過
本更新地區的啟動係源自PARCO建物重建所帶來的契機,以採個人實施方式開始檢討更新事業推動事宜。於2013年7月組成更新事業學習會,針對地區再生方向及實施方式等,與土地所有權人不斷交換意見,並檢討更新事業可行性及施行策略等相關事宜。

於都市再生特別地區協議時,因本地區距離車站稍遠,除所提基盤設施改善外,「建構車站中心區與周邊地區間串聯的人行步道系統」「型塑生活文化育成、傳遞據點」的計畫構想獲得認同,於2015年12月其都市再生特別地區的都市計畫取得核准。同時,公園路宇田川周邊地區計畫策定後,2016年8月獲准實施更新事業。

2016年8月澀谷PARCO Part1與Part3要進行重建,必須停業並進行拆除作業。2016年11月權利變換計畫認可後,於2017年5月開始動工興建於2019年10月完工。
基地位置圖(圖片來源:東京都都市整備局)
更新後建物現況(林宜樺攝)

建築計畫特徵
一、建構街區熱鬧氣氛,提昇回遊性機能的人行步道系統
藉由建築用地的集中調整,重行街區的編定,與周邊地區聯合舉辦活動,改善資訊傳遞廣場空間,擴寬道路、擴充人行空間、臨路店鋪整建等工作,以增進車站周邊地區熱鬧繁榮景象,提昇人行回遊性機能。

建物內行人通道(林宜樺攝)
供行人專用通道(林宜樺攝)(左)/外休憩平台(林宜樺攝)(右)
 
二、透過地區總體營造,提高帶動流行,育成演戲文化及資訊傳遞效益
於改善整建完成廣場,透過社區整體營運,結合周邊的商店街、町會、臨路店鋪、大型量販店及澀谷區公所等共同舉辦各種活動創造熱鬧氣氛,改善提供創作設計人才的育成設施、事業化支援設施,藉由劇場整建將獨創性的演劇文化,傳遞推展到國內外,以期強化車站周邊地區商機活絡繁榮。
建物剖面圖(圖片來源:東京都都市整備局)
 
三、改善地區裝卸等空間
為了改善當地路上裝卸貨物、違法自行車停放、人行步道環境惡化等課題,除整頓貨物裝卸場地及自行車妥適停放空間外,也導入自立自主性防災機能以及具高度信賴感的能源機制,並提出災害時無法返家者避難對象、整建儲備倉庫等,強化地區災害支援機能,提昇地區的防災功能。

四、藉由基地及周邊地區的整體規劃,改善相關設施,提高土地資產價值及市場競爭力
藉由區道(976號)的廢止,進行基地整併後採取整體性規劃設計方式,使更新建築的低樓層的樓地板面積擴大,提高使用效益而增加坪效,提升市場競爭力。

同時,於廢巷相近的位置,配置留設人行步道,從西班牙坡道延伸到澀谷區公所,確保人行動線的連貫性。

事業特徵
一、縮短更新事業作業時程
因本基地的土地所有權人及房屋承租人數均較少,在事業實施可行性未確立前,其事業計畫及權利變換計畫既已相當成熟,因此在事業獲准可行後,事業計畫無太大變動,而權利變換計畫的合意形成也很順利。因此整個作業時程有了大幅度縮短。

二、確保了將來道路預定地的擴寬
依都市再生特別地區及地區計畫977號區道,經要求能夠擴寬。對該道路預定地的部分土地,經澀谷區公所、東京都及權利關係人等所完成的協議,將由PARCO取得該土地,於更新事業所訂之權利變換期日無償提供轉讓給澀谷區,並納入整體規劃興闢,俾利使用。

三、確保保留床的處分
在更新事業內已清楚載明店鋪及事務所保留樓地板的處分計畫。其中店鋪保留床預定由實施者PARCO公司取得。至於事務所保留床,則於事業施行獲准前,以事業合夥人為代理人,為保留床取得候補人。因此可確保該保留床的處分,達到事業推動的安全性及確定性。

同時也於事業施行認可後,立即活用特定業務代行者制度,快速選任,以利推動。

權利變換計畫概要
本案於權利變換階段,原土地所有權人2人,房屋承租人5人。實施者與更新後希望再繼續的承租人簽訂了協議書。在單元區劃上盡可能採較大面積區劃,俾將來能夠有效配合商業環境的變化,可彈性的調整單元區劃大小形狀。
 
管理營運
本地區由「澀谷PARCO‧HURIKU BUILDING管理委員會」負責整體更新建築的管理營運事宜。各專有部分則由區分所有權人自行管理維護。實際維管工作委由PARCO SPACE SYSTEM 公司負責。

活用廣場空間時,則依「東京都流行風貌街區再生促進條例」規定,由PARCO公司申請登錄的街區再生團體法人為地區管維之一環,結合澀谷區行政部門、當地商店街、PARCO等組成廣場活動連絡會,定期舉辦各種活動。為了更能符合當地實際發展需求,互相交換意見充分溝通協調。例如對於裝卸場地營運,必須與澀谷區公所、澀谷警察署、商店街等定期性的召開連絡會議,針對地區周邊路上裝卸的課題,彼此交換意見,研擬解決對策。

結語
新生的澀谷PARCO於2019年11月開張營業以來,已成為嶄新的文化發信據點。今後本地區將扮演串連「澀谷站中心地區」與「澀谷站周邊地區」的角色,帶動整體澀谷站區域的繁榮發展。
 
事業計畫概要
所在地 東京都澀谷區宇田川町90番1
實施者 個人實施者PARCO公司
都市名 澀谷區約23萬人(2019年10月)
地區面積 約0.7ha
辦理經過 都市計畫核定 2015年12月
事業計畫核定 2016年8月
2017年8月(變更)
2019年9月(變更)
權變計畫核定 2016年11月
2017年8月(變更)
2019年10月(變更)
完工 2019年10月
事業概要 用途 店鋪、劇場、事務所、停車場
建築面積 5,386㎡
建蔽率 87%
總樓地板 63,856㎡
容積率 999%
構造 SC、RC造
層數 地上19F/地下3F
事業費 約457億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 1,495㎡ 1,433㎡
建築用地 5,324㎡ 5,386㎡
權利人數 更新前4人/更新後2人


(本文原載於都市更新簡訊第93期)